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说自己不愁卖的华润悦府,为什么降价?

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我是紫沐,这是我第354篇日记。

收到消息,自称不愁卖的华润悦府降价了。

降价幅度最大的,主要是142平产品,单价从6.2-7.2万,降到6.1-6.4万。

124平降得少一点,均价从6.5万降到6.3万左右。

98平产品不变。

华润悦府这个盘,之前有详细介绍过,可以先重温一下:华润悦府。

那既然不愁卖,为啥要降价?

我们客观来捋一捋,华润悦府的优缺点。

优点,长隆-万博板块的核心位置,有丰富的商业配套,有不错的教育配套,产品做得也不错。

缺点,地段虽然好,但不算顶级,比不上和樾府。

对外宣称的双地铁,其实就是离两个地铁站都有距离,地铁通勤便利性一般。

98平和124平,不少产品会吵。

当然最重要的,是总价约束。

总价约束,我觉得才是华润悦府降价的主因。

按以前的价格,华润悦府一套142平,总价差不多要1000万。

那自问,如果你在天河、海珠,还没有一套核心资产。

你会花1000万,把自己第一套核心资产放在番禺吗?

至少会犹豫、会担心,对吧。

这就是总价约束,万博虽然好,但和天河海珠比起来,依然显得嫩。

而且万博和中心区比,未来供应也更多。

在千万级别这种讲究稀缺性的资产上面,会缺底气。

所以看起来,华润悦府142平很不错,在万博内部有很强的改善属性。

但放到全广州,这总价就显得有点尴尬。

特别是最近番禺变成非限购区,其实对华润悦府也有影响。

好的一面,是买家变多了,多了全国各地没名额的投资客过来。

坏的一面,首先是波动会变大,当一个盘很多买家都带投资目的的时候。

价格容易脱离稳固的供需关系基础,也就容易有波动。

这点,可以参考南沙。

另一个副作用,是让番禺的房子,稀缺性进一步降低。

以前,你花1000万买番禺,好歹是买在广州限购区。

现在,你等于花1000万,把自己第一套核心资产买在广州的不限购区。

这含金量立刻就下去了。

所以华润悦府142平,确实有点尴尬,降价是可以理解的。

它更适合买来做二套,不适合买来做首套。

相比之下,98平虽然吵,但能以比较低的总价,享受到华润悦府完整的外部优势,挺吃香。

所以就现场消息来看,98平也是比较难抢的产品。

总之在番禺黄埔放开之后,对相应版块肯定是利好多过利空。

但总价约束这玩意很重要。

不能因为这两地方准备有利好,你就把1200万拆成两套600进场。

这就本末倒置了。

越被限制的地方,越稀缺的地方,才越值钱。

所以华润悦府虽好,但别上头。

你回顾过去每一波行情,靠政策起来的起起伏伏,风光和惨烈交相辉映。

能一直笑看风云的,还得是核心区。

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