朝阳区保利天汇期待值最高的楼盘！保利天汇可能输在东坝的透支？

北京朝阳「保利天汇」

售楼处电话：400-168-3161【官网】（来电尊享优惠活动）

如有问题欢迎来电咨询，可预约销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

手中有1000万在北京哪里买房？我想大部分人会希望在朝阳、海淀等比较热的板块。

该项目紧邻东五环、第二机场高速，地处东坝国际商贸区南部高品质居住区；驱车到望京或国贸CBD，都十分方便。

板块内规划有6条地铁线：12号线、3号线、R4线，以及远期规划中的平谷线、L4线及M101线，未来地铁线的开通，将让东坝的区位优势更加明显。

恰逢其2023年房企销售Top1的保利新盘保利天汇要入市，本文局长来讲一下朝阳这个誉满谤满的板块——南北分明的东坝。

誉满在哪？蓝图很蓝，自贸CBD，金盏自贸区、第四使馆区等战略规划区，第二三里屯、北西区东风站综合体、双地铁等商业规划，北京中学东坝校区等正在建设，未来能够满足更多市民需求。

谤满在哪？口号喊得很响亮，但离望京、泛国贸区域隔着东五环和坝河，距离不是望京、国贸工作者的第一优选。尴尬的区位画出来的大饼吃得成吃不成？可以说目前更像是个“孤岛”，交通不便。

真正的产业落地需要时间，少则10年，多则20年。第四使馆区2012年就开始喊出来了，但拆完之后就没动静了，生活配套虽有规划建设，但目前空地、平房较多，沿着坝河往东走走，这里依然是成片荒芜。

短时间内做不到像奶西等这样的板块发展轨迹，做到职住平衡，轻松拿捏，几乎不太现实。尤其是“职”。

真正产业发展取决于不能违背经济规律，更需要不断落地执行。为什么这样说？

虽有产业规划，但无论是自贸还是使馆区，都相对偏战略层级，具体执行上仅仅依靠现在部分央企、几宗商办、几个可售写字楼，远远不够。

新房房价早已透支。老东坝板块房子很多，回迁房、经适房、两限房、豪宅等都有。但目前新项目8.6万单价买的话，虽说比奶西、崔各庄便宜，但给业主未来增长空间也不大。比四环外的王四营贵，还赶不上王四营的便捷，尤其对地铁通勤需求较多的人群，不用多讲了吧。

1、 时间是东坝的敌人

讲一下保利天汇，项目环线属于五环外，周边属于待建区域，工地、空地较多，城市界面目前有一些荒凉。生活配套不足，目前需要东坝南侧、或者更远的区域才能享受更完善的城市资源。

交通上，有些道路需要打通。东西主干道是东坝路、楼梓庄路，向东最终可连接机场二高速，向西最终可连接东五环环铁桥。上环线和高速、南北出行绕路，整体交通不便。

加上环线铁道，阻碍了发展，而且旁边有铁路单位的福利分房，短时间内拆迁不太可能。

不过，新规划的3号线、12号线两条地铁年底即将开通，对项目是利好。保利天汇距离地铁500m。但是地铁20号线，就别听画饼了。东坝本身无法提供大量的“职业”机会，地铁的开通将能解决部分地铁通勤需求。海淀中关村，朝阳国贸望京，东边这几大高收入人群的聚集地，半小时即可抵达。这是个巨大的置业利益点。

教育配套上，北京中学东坝北西区预计2025年落地，是一个利好。北西区还规划有5所幼儿园和3所小学。

目前，项目周边学校很少，南侧有九十四中，首要需求是教育资源的，局长不太推荐这个项目。现在的话需要去到坝河南侧，比如北京八中、北京中学三分校、北京中学明德分校、一众国际学校等。

商业规划第二三里屯，听起来足够高大上，但现在的情况是第一三里屯都有各种变数。还是万达广场、恒大城市广场、金隅嘉品MALL更现实。如果想去朝青、望京商圈的话，目前还是自驾更快捷。

医疗配套不完善，没什么社区医院，最近的是北京市第一中西医结合医院（三级医院）。其次是在建的合资性质的安贞东方医院，另有和睦家等高端医疗资源。还是有规划，7万㎡国际医院，将来面向更多外国友人和本地居住人群，费用大概率很高。

生态配套上，开心的是有坝河，遛遛弯散散步妥妥的。北侧有黑桥公园，远处可以到东坝郊野公园、金盏森林公园。还有一些公园绿地规划，建设进度说不好。

文娱休闲配套上，项目北侧是高尔夫球场--天安高尔夫球会，还有中国铁道博物馆（东郊展馆），再远就是金盏别墅区。

划一波重点，大饼很大，土地供应较为稀缺，但目前配套几乎没有，落地很漫长，大家千万去弄清楚首要需求，能不能等得起板块的资源落地。

2、高端产品是救命稻草

以配套逻辑来选户型的话，这里产业性不强，建议选择偏重小一点的户型。

保利天汇有一定倾斜度（不是完全意义上的南北形），北C012地块，8栋楼，其中6栋洋房，2栋高层。南 B006地块，楼间距大，9栋楼，其中7栋小高层，2栋洋房。

整体按照保利最高端产品系列设计，楼栋外立面采用轻奢风格，目测是铝板+仿石涂料+金属漆+一些石材。

售楼处非常漂亮，未来也不会拆除，属于小区的一部分。据说首期开盘97平不开，主力户型是119平三居，房源占比达到40%以上。得房率大概在75-86%左右。

建面约97平米的三居，南向三面宽，客厅3.6米，LDK一体化设计，南北通透，两个卫生间，还有单独放洗衣机的地方，得房率在75%左右，这个户型真的还不错。

建面约105平米三居，南向三面宽，户型不错，南北通透，南向客厅没有飘窗，两个卧室是飘窗设计，没有YT设计，户型是全明格局的设计。

建面约110平米三居，南向两面宽，南向两个卧室有飘窗赠送，客厅、外挂阳台都设在西侧，得房率都是在83%左右。虽然多了一个阳台，但是得房率并没有降低。

北地块建面约115平米三居洋房户型，南向三面宽，户型还算方正，U型大厨房，LDK一体化设计，客厅和把冰箱老人房设有外置YT，主卧是飘窗赠送，得房率约84.7%，这个户型不少，除了主力户型，就这个户型占比多了。

建面约119平米三居，这个户型跟115户型大体设计的一样，只存在细节上的不同，这个户型在南向面宽上更加舒适，南向面宽10.4米，115户型南向面宽10.2米，但因为119户型是小高层设计，所以在得房率上没有115户型高，119户型的得房率约在78%。

建面约136平米四居，四叶草户型，作为这个项目入门级四居是绝对没毛病的，步入式玄关、独立家政间、全明格局、户型方正，且客厅面宽4.5米，这是非常惊人的数据，主卧南向面宽3.7米，相当于别人家的客厅面宽。入门级四居室。得房率更别说约86.6%。

建面约160平米四居，四叶草户型，有中西厨的设计，南向面宽12.8米，客厅面宽5.8米，主卧3.8米，面宽可以说是非常极致，还设计了一个小的衣帽间，全明户型，双玄关设计，隐私性更强。

建面约170平米四居，也可以说是三居设计，因为客厅和书房之间没有承重墙设计，可以打掉做一个超级大的客厅，也可以做一个南向次卧，可根据家庭需求来定。南向面宽15米，可以说是终极改善了。得房率将近85%，已经非常不错了。

3、大饼卖出的溢价必然站岗

从区位、配套规划看，目前兑现仍需很久，项目卖的都是未来预期，不算便宜，增长空间不大，能否到10万＋也的确是要打个问号。

保利天汇销售指导价8.6万/平（精装交付6000-8000精装包），总价从830万到1460万不等。

对比贴身肉搏的北熙区二期，以及现有二手房看，之前有文章讲到过，首开常青藤、奥利匹克花园改善户型涨幅还算可以，单价8万左右，2017年的豪宅首开保利天誉已达10万＋。

周边城市界面荒凉，项目却做了刚改、改善型产品，卖了配套成熟、未来升值的溢价，原因在于地段、保利高端产品，不知道买房人认不认可这个价格。

北京朝阳「保利天汇」

售楼处电话：400-168-3161【官网】（来电尊享优惠活动）

如有问题欢迎来电咨询，可预约销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。