长租公寓迈入快速成长期，毛利率高于星级酒店

目前中国长租公寓市场已迈入“快速成长期”的崭新阶段，市场需求依然彰显韧性，并具有抗周期性。

这是仲量联行《顺时聚势，向光谋远——2023中国长租公寓市场白皮书》提出的。

截至2023年上半年，全国管理规模排名前30的品牌公寓管理房源数已达133万套，上半年净新增8.2万套，长租公寓的建设和供应开始加速。

值得一提的是，因较高的人房比（单人管理房间的数量）和较低的运营成本，长租公寓项目毛利率普遍高于星级酒店及高端服务式公寓。

根据仲量联行运营商调研问卷结果显示，有41%的受访运营商表示其项目运营的平均毛利率高于80%，有35%的受访运营商表示平均毛利率在75%-80%之间，另有24%的运营商表示平均运营毛利率在70-75%左右。

此外，针对50多家投资机构的调研显示，93%的投资机构将在未来三年内布局长租公寓市场，94%已投资长租公寓的投资机构计划在未来三年内追加投资。而重资产收购是长租公寓投资机构的主要发展模式。

需求新趋势

为了了解近期租赁需求的趋势变化，仲量联行采访了23家长租公寓运营商，根据运营品牌所管理的全国600多个项目（涉及23.4万套房源）的租户需求，总结归纳出租赁需求新趋势。

第一，长租公寓租客整体仍呈现年轻化的特征，小户型依然是租客们的首选。

在长租公寓的租客群体中，20-25岁人群占24%，25-29岁的租客占比34%，而30-35岁的租客占26%，40岁以上的租客仅占5%。

租赁群体年轻化的趋势使得单间、一房一厅等小户型的租赁需求十分旺盛。

第二，职场人员仍为租赁主力，高校学生及自由职业者租赁需求增多。

根据仲量联行长租公寓运营商调研问卷显示，当前集中式长租公寓市场的主要需求来源仍以初入职场的青年白领人群(58%)为主。

但随着近年长租公寓产品的品质提升和选择增多，高校在校学生(16%)、自由职业者(15%)等人群对于集中式长租公寓的租赁需求也呈现稳步上升的态势。

此外，在一些中小学校区附近，以陪读为目的的家庭型租客比例相对较高，这部分家庭租客需求稳定，且承租能力相对较高，以两房需求居多。

第三，区位地段、交通便捷度、租金及品质为当前租户核心诉求。

在挑选长租公寓产品时，区位地段和交通便捷性是租客关注的首要因素。因此，不论是新建项目还是存量改造型项目，如果处于地铁等公共交通通达便捷之地，则有望覆盖到公共交通沿线的办公商务区和产业园区的工作人群，或是高校师生。

其次，租金和产品品质是租户考量的第二梯队因素。

这说明在首先满足“便利性”需求之后,青年租客群体普遍仍看重产品的性价比。租金合理，品质良好的产品十分具有吸引力。

再次，生活配套设施和品牌口碑也成为租户的重要考量要素。

此外，长租公寓将产品、服务做好，令租客满意，更容易形成口碑效应，租客选房往往更青睐周围朋友住过并推荐的项目和品牌，因此品牌口碑的重要性正在提升。

第四，租户相对偏好灵活租期。

调研问卷显示，约52%的受访长租公寓运营商观察到，租户平均租赁周期比两年前有所缩短，其中42%的运营商表示项目上的平均租赁周期在六个月到一年之间。

经济不确定因素增加、青年人群工作调动频繁、青年人追求灵活度和自由度等特点都导致了平均租期的缩短。

相较而言，租金价格相对优惠的保租房项目上租客平均租赁周期更长；家庭型租客的租赁需求也相对较长。

值得关注的是，从获客方式来看，自有渠道营销已经成为不少品牌开源节流的关键渠道，通过品牌官网、APP、小程序等签约的租户占比达54%，已经高于第三方平台（34%）及传统线下中介（12%）。

不过，来自企业端的租户目前占比还只有16%，表明企业租户市场还有很大开发空间。

深圳市场解读

截至2023年6月，深圳全市在运营的长租公寓项目约548个，存量约21.2万套。

据深圳市公共住房建设筹集项目表显示，截至2023年6月，深圳全市保租房存量约8.5万套。

按行政区来看，深圳保租房主要分布在宝安、光明、龙华、龙岗四区，合计占比约73%。除光明、坪山、大鹏三区外，目前深圳各行政区保租房存量均明显少于市场主体运营的长租公寓。

Part.1

市场化长租

深圳长租公寓客群结构以在校学生、单身白领和小型家庭为主体，单间及一房一厅为热门房型,房源主要为城中村与公寓。

据仲量联行统计，截至2023年第二季度，深圳品牌长租公寓存量项目约368个，房源套数共12.7万套。

按照行政区进行划分，深圳长租公寓在运营存量(套数)主要分布在龙岗、宝安、龙华和南山等近市区的城市中间地带，合计占比约88%。

整体来看，近两年深圳市场化长租公寓市场持续平稳发展，2023年第二季度在运营项目数量与2021年同期相仿。根据经营情况，运营商及时动态调整供应布局。

2021年至2023年间，深圳累计新开业的市场化长租公寓超60家，房源套数约1.2万套，其中近六成为城中村楼宇改造项目,公寓(商业、办公)及宿舍(产业园、企业)改造项目各占约15%。

今年以来，随着疫情导致的经营压力逐步缓解。长租公寓市场投资活跃度较2022年逐步上升。招商伊敦、万科泊寓等房企类运营商占深圳长租市场龙头地位，对上半年新增房源贡献较大。

投资者与运营商青睐白领人群居住密集，且具有大量适宜改造为长租公寓的物业聚集的片区如龙华区民治街道、龙岗区坂田街道、宝安区新安街道。

其中，民治-坂田片区毗邻深圳北站商务区及坂雪岗科技城等成熟产业园区，亦靠近福田市区，地理位置理想，因而片区内新增项目占整体增量的近三分之一。

入住率方面，2022年，疫情导致的人员流通放缓、外来务工人口回流导致深圳市场化长租公寓租赁市场入住率整体有所下降。2023年，随着经济社会恢复正常运行，市场化长租公寓租赁市场平稳复苏，多个长租运营品牌在深项目入住率表现显著优于全国水平。

截至2023年上半年，深圳在运营项目平均入住率达96%。相比之下，上海是89%，北京是93%。

其中，今年上半年深圳开业的门店入住率也十分理想，已达88%，新项目入市后普遍较快得到市场认可。

值得注意的是，中高端长租公寓项目平均入住率约85%。针对支付能力较高的客群，长租公寓市场在精准对接需求、提升产品设计方面仍有成长空间。

租金方面，尽管疫情管控结束后，市场化长租公寓租赁需求稳步回升，入住率回涨明显，但全市平均租金仍在复苏过程中。截至2023年6月，租金录得108元每平米每月。

而北京的平均租金则是156元每平米每月，上海的平均租金是144元每平米每月。

由于保租房面向市民公开配租的比例较小，且申请配租条件的门槛较高，因此目前阶段深圳市场化长租公寓市场租金价格仍由所处片区供求关系、物业品质、周围配套设施建设和自身运营水平等因素决定，受同片区保租房供应影响较小。

Part.2

未来供应

深圳的住房租赁市场未来供应主要来自四个方面：

1、商品房自持：

2021年至2023年6月出让的36块含一定开发商自持比例的住宅用地或涉宅综合用地预计将供应超1万套租赁住房。随着这批住房在2024至2025年逐步建成交付，将扩充深圳长租公寓市场中高端产品的供给。

2、存量改造：

未来，随着房企类运营商和公寓类运营商持续拓展深圳市场，包租、代运营等轻资产存量改造与自持物业的重资产改造，将有望成为深圳市场化长租产品另一重要的供应来源。

3、保障性租赁住房：

预计2023年下半年至2025年，将会有近12万套保租房投放，主要分布在光明、坪山、宝安、南山等区。其中，由政府主导分配的房源占近九成。

4、城中村改造：

目前，全国特大超大城市将积极稳步实施城中村改造作为重要的民生改善工作。深圳全市城中村租赁住房总量较大，随着提升改造工作的持续推进，或将成为保租房和市场化长租公寓房源的重要来源。

免责声明：本文综合自仲量联行《2023年中国长租公寓报告》，仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。