地价暴跌超1.2万/㎡，南通这里房价还有下跌空间？

成交总价57500万元，地价约8560元/㎡，楼面价约8392元/㎡，未来房价不设限制。

启东城南蝶湖板块约101亩低密宅地成功出让，由本土房企银洲集团底价摘牌。

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地块编号23010，位于钱塘江路北、建设路西，规划为住宅用地，土地面积67173㎡，容积率1-1.02，限高17米，住宅建筑层次为3层、4层、局部5层，预计将打造洋房或叠墅类产品。

地块西侧紧邻蝶湖生态公园，景观资源优渥，周边教育、商业等配套也比较成熟。

▲地块大致位置示意图

教育方面，周边分布有汇泰幼儿园、蝶湖小学、南苑小学（城南分校）、启东第一中学、蝶湖中学、南苑中学等，满足全学龄教育需求。

商业方面，约1.5公里范围内分布有启东吾悦广场和银洲蝶湖中心两大商业综合体。

作为银洲集团启东城市封面之作，银洲蝶湖中心涵盖五星级酒店、写字楼、SOHO办公、商业等多种物业形态，总建筑面积约37万方，建成后将成为启东新地标。

下图为项目239米超高层双子楼最新建设进度：

▲图源今启网丨拍摄于2023年8月

人居方面，周边主要新盘有南光和府和启晟蓝城云庐。资料显示，南光和府今年5月二批次开盘，建面约105-206㎡，均价约18000元/㎡；启晟蓝城云庐处于蓄客阶段，建面约132-238㎡。

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优越的地段、超低的容积率，让23010地块关注度较高。结合过去三年启东城南板块土拍数据，笔者总结出以下三点信息。

① 地价、楼面价双双大幅下跌

「新知南通研究院」大数据显示，2020年-2022年，启东城南共计成功出让10宗住宅地块，共计土地面积约56万㎡，成交总金额约101亿元。

其中，地价最高为银洲春晓学府地块，达20663元/㎡。相较今日成交的23010地块，地价下跌12103元/㎡，跌幅约59%。

楼面价最高为启东忠诚信22013地块，达11517元/㎡。该地块与23010地块一路之隔，容积率等指标参数相似，拿地时间仅隔一年多，楼面价下跌3125元/㎡，跌幅约27%。

② 住宅地块容积率进一步下调

上述10宗地块，有7宗容积率上限在1.8-2之间，2宗在1.4-1.6之间，还有1宗容积率上限为1.1。而今天出让的23010地块，容积率上限仅1.02，限高17米，建筑层次仅3-5层。

容积率的进一步下调，一方面说明，低密度纯改善人居产品是未来的市场主流；另一方面，在保证楼面价的前提下，大幅降低拿地单价和总价，降低拿地门槛，也是给房企预留了空间。

③ 启东城南房地产市场还未见底

影响房地产市场的因素很多，不仅是土地价格。但地价、楼面价双双大幅下跌，基本可以判断，启东城南板块楼市还有下探空间。

上述10宗地块，其中6宗对房价作出了限制，价格区间为1.8万-1.99万/㎡。而目前板块二手房实际成交价则在1.5万/㎡左右。即便新房有一定产品优势，但较大的价格差距，还是会对新房销售产生影响。

其次，上述10宗地块，有6宗为本土城投摘牌，但大部分城投公司的品牌力、认可度还有待提升，未来产品能否卖出高溢价还需市场检验。

最后，根据「新知南通研究院」最新航拍实探，启东城南目前还有6宗地块尚未开工，城投托底拿地、开工入市节奏慢，都是板块市场承压的体现。