成都楼市分析，预计年底开始，房价阶段性止跌！

看见很多类似：“2023年以来成都房价涨幅全国第一”、“为什么全国的房子都在跌，只有成都还可以热火朝天？新房价格越拍越高？”这样的提问。

从很多数据看，明面上成都房价的确在涨，成交也很活跃，土拍限价越来越高。

在很多人眼里，好像成都的房价一直在涨！

但了解市场的人都心知肚明，成都的房价阴跌两年了！

数据分析不仅可以揭露事实，同样可以隐瞒真相。

绝对真实的数据不会骗人，但做数据分析的人会由于某些主观或客观的因素，误导数据分析结果解读者。

新房方面：

表面上看，成都新房限价好像越来越高，今年的土拍清水限价破3万已经是稀松平常的一件事情了，但实际上，绝大多数地块与之前周边地块相比，楼面价并没有涨！

同时限价又不代表卖价，从几年前新房开盘多少就卖多少，到现在大批楼盘优惠。

就好比一件衣服，以前和现在的进货价格相同都是50块，去年你买标价80块卖也卖80块，今年你标价100块，打折卖80块，然后数据统计就告诉你，今年比去年涨了20块。

开发商的成本没有增加，只是可操作的利润空间变大了而已，但就算利润空间大，市场不买账，最后还是该打折打折，该促销促销。

二手房方面：

因为近几年成都新房都是以大面积高总价为主，这些盘开始不断流入二手房市场，拉高整体价格。

加上成都不少小区挂牌价和实际成交价差距过大，因为目前成交价格不透明，使得表面上看整体统计出来的数据在涨，但实际在跌。

房产价格表现排序依然是：核心城区＞近郊城区＞远郊城区＞不限购房产

就如我以前分析文章说的那样，除了核心城区楼龄15年内的部分二手房小区，这几年成都80％的二手房处在阴跌状态。

目前成都新房市场整体稳定，但二手房市场就是很差，对于购房者而言，二手房市场才能反映真实的市场，

表面风光的成都楼市，已经暗搓搓跨了两年了！

但今天我要说的是，预计年底开始，成都的房价会阶段性止跌！

因为成都是一个人口流入拥有庞大购房需求，且具备巨大发展潜力的城市，即使全国楼市表现不好，在不断的刺激下，像成都这样的城市，楼市依然能走出一个不错的行情，而目前的刺激已经可以让成都逐渐走向止跌的状态。

最近楼市的重磅消息，存量房贷利率下调相信大家都知道。

房贷利率这个东西，签进合同里，现在要下调，就像吃进嘴的肥肉，把它吐出来一样，等于直接给购房群体送钱。

博弈这么久，现在开始让利，一是说明刺激消费的决心，二是也说明当前形势的严峻。

之所以会下调存量房贷利率，是因为银行现在面临着新增贷款减少、存款增加的压力。

以前贷款利高，现在贷款利率低，大家就愿意用利率腾挪的方式，借短还长，以减少利息支出。

目前新增居民贷款同比多增1157亿元，其中短期贷款同比大增了632亿元。

而2021年算是成都房价的一个高点，同时也是利率的高点，相比起现在四点几的房贷利率，当时六点几的房贷利率，可以说是高得离谱。

所以这两年我们能明显感觉到，成都开始出现大量提前还贷以及借短还长的情况，同时也出现了大批，由于不堪高利率和房价下跌重负的购房者甩卖房产的情况。

除此之外，上半年央行发放了超过3.5万亿的新房贷，但住户的中长期贷款只增加了1.46万亿。这表明有近2万亿的缺口需要填补，这也意味着上半年提前还房贷的金额较大。

最后，2023年上半年居民住户存款增加了11.91万亿。

这也反映了人们更倾向于储蓄而不是贷款消费，所以银行需要采取这样的措施来应对压力。

下调存量房贷利率，很多人看来更多的是刺激消费，但事实上是对楼市的一个巨大利好。

因为在过去，房产只涨不跌，资产增值的收益，让购房者忽略了利率差，如今只涨不跌的神话被打破，导致房产的持有成本成为不可忽视的部分，利率和利息是最直接的体现。

一方面，降低存量房贷利率会减少部分房产持有者将其房产流入二手房市场，另一方面，也会增加购房者的购房积极性。

从供需的角度来讲，会一定程度地减少供应，增加需求。

同时从下调存量房贷利率如此这般的让利中，不难看出楼市未来的趋势会进入到不断修复阶段，后面还会有不断的刺激出现。

虽然不是所有人躺进ICU都能救活，三四线及以下城市的楼市基本上是没什么可能了，不过一、二线城市，特别是像成都这样的核心重点城市，在不断的刺激下，楼市还是会朝着好的方向发展。

从目前的市场情况来看，我们分析到年底成都会进入到房价阶段性止跌的状态！

成都新房市场：

1、表面上依然是限价越来越高，但实际上绝大多数新房还是会优惠，不过整体新房市场价格稳中带涨。

2、购房者如果要买新房就必须接受一个很残忍的现实，一方面新房现在不买未来也不会便宜，另一方面，绝大多数新房，只要买必然是短期站岗，因为目前成都的新房只有非常极少个别的新房是具备性价比的，其他绝大多数新房，新房价格放在二手房市场是没有竞争力的，新房价格完全是靠成都购房群体过度的新房癌在支撑。

成都目前二手房市场：

1、二手房增速会减少，看清楚，是增速减少，不是二手房减少，意思是二手房挂牌的增速不会像以前那么快，但是二手房依然会越来越多！

2、脱离长期阴跌模式，开始进入止跌状态。再看清楚，是止跌，不是全面上涨。核心城区和近郊部分强势板块的楼市表现会开始回暖，但除此之外的其他区域依然会处在一个阴跌和滞涨的阶段。

（建议成都购房者去看看微信公众号“不鱼说房”的历史文章，有很多成都楼市的具体文章以及成都的规划文件，对购房者很有帮助。）

总结：

1、坚定要买新房的，有喜欢的早点买，现在不买，未来也不会便宜。

2、不是简单买新房的，可以看二手房，更有性价比。

3、看二手房，重点放在核心区域和近郊强势板块的二手次新房上面，这些地方的二手次新房，有合适的可以上，虽然不一定会涨，但再跌的概率也不大，早买早享受。

4、一定要买核心核心区域及近郊强势板块以外区域二手房，以及楼龄大二手房的购房者，完全不用着急，反正你现在不买，未来短期看也不会涨，把钱留在卡里还能多点利息，万一这些房子降了你就赚，万一没降不涨，你涨点利息也比买一坨不涨价的水泥盒子强。