“凶宅”的认定及告知义务

来源：法务之家

在房屋买卖纠纷案件中，有一类属于是涉及到房屋是否是“凶宅”以及房屋出卖人对“凶宅”的告义务问题，在涉及到由中介牵线搭桥订立的房屋买卖合同中，中介是否有对房屋是否是“凶宅”的询问以及告知义务问题。2023年8月27日的中央电视台的《今日说法》节目——《不可告人的“凶宅”》，对上述问题进行了较好的诠释。

该案基本情况是这样的：2020年9月初，重庆市居民黄某在某中介的撮合下和大渡口区的某小区与居民张维庆（由其女儿张琰代理）签订《房屋买卖合同》，约定黄某购买张维庆的住宅，建筑面积92.37平方米，价款为79.5万元。合同还约定房屋内如发生自杀、他杀以及其他不正常死亡情形的，买方有权单方解除房屋买卖合同并要求对方赔偿损失的违约责任条款。黄某交付房款并接受房屋后即开始装修，在装修即将完成时，黄某得知该房屋内曾经发生过非正常死亡事件，经过进一步了解得知：房屋卖方张维庆的老伴儿曾经在该房屋内发生过坠亡，小区不少人都知道此事，此事的发生还报了警。警察也出警确认了坠亡事件。买卖双方就解除房屋买卖合同及赔偿问题协商不成。黄某以原告身份将卖方张维庆和中介方诉讼到重庆市大渡口区人民法院，请求法院判令解除与被告张维庆的房屋买卖合同并退还付款；请求二被告承担因其违约行为给自己造成的装修损失及违约金、律师费等。

法院审理查明，案涉房屋在买卖之前确实发生过在该房屋内的小阳台上张维庆的妻子坠亡事件，小阳台上的护栏有足够高度，不可能一时失足坠落的，只能认定是主动跳下的自杀行为，可以认定案涉房屋为“凶宅”。卖方在签订《房屋买卖合同》时没有将该情况告知买方。虽然可以认定卖方的代理人张琰将自己母亲坠亡的时间告知过中介的工作人员，但中介的工作人员并没有将该情况告知买方，买方对案涉房屋为“凶宅”之事并不知情。因而，本案查明的事实符合合同解除条件，被告卖方没有履行告知义务，构成违约，应当承担违约责任。进而判决，解除双方的《房屋买卖合同》，双方分别退还房款和房屋；被告赔偿原告装修损失和违约金、律师费等。

本案争议的角度主要是两点：一是是否是“凶宅”的认定；二是对于“凶宅”的房屋卖方是否有告知的义务以及如何履行告知义务的问题，告知了中介能认为是履行了告知义务问题。就第一个问题来说，我国法律并没有具体规定什么样的房屋属于是“凶宅”，但是，从习惯上说，在房屋内发生自杀、凶杀以及其他不正常死亡的情形一般被认定为是属于“凶宅”。在本案中，虽然卖方抗辩说死者是在案涉的房屋的18楼坠落，落在4楼的平台上后才死亡的，其死亡并不是发生在案涉房屋内。其实这一抗辩是没有道理的，从案涉房屋内跳出后死亡即是应当认定为在该房屋内死亡的，习惯上人们也是这样来认定的。因而，法院认定案涉房屋为“凶宅”是没有问题的。

二是对于“凶宅”的房屋卖方是否有告知的义务以及如何履行告知义务的问题，告知了中介能认为是履行了告知义务的问题。法律上确实没有明确规定“凶宅”房屋的所有人在出卖时的告知义务，但是法律规定了就买卖标的物的质量问题在没有约定的情况下要按照交易习惯确定的做法（参见《民法典》第510条），一般认为在房屋买卖合同中凡是对于房屋买卖价格有重要影响的事由，卖方都应当告知买方，而如果被认定为是“凶宅”后，该房屋的价格则明显会比正常的房屋价格要低许多。因而，即使是在房屋买卖过程中，双方都没有提及到“凶宅”的问题，房屋卖方也仍然具有告知义务，这是法律所规定的义务。更重要的是，本案双方在《房屋买卖合同》中的违约责任条款中明确约定到“房屋内如发生自杀、他杀以及其他不正常死亡情形的，买方有权单方解除房屋买卖合同并要求对方赔偿损失”的内容。按该约定，买方当然有权利解除双方的房屋买卖合同并要求赔偿损失。

虽然卖方将案涉房屋属于是“凶宅”的相关情况告知了中介方，按道理中介方应当根据诚信原则，是应当将该房屋是“凶宅”的实际情况告知买方的。但是，中介方为了促成交易赚取中介费而向买方隐瞒了这一重大的信息，这显然是有过错的。但是，房屋的卖方却并不能因为告知了中介就可以免除自己向买方的告知义务和责任承担。中介没有按卖方的要求告知买方，且当时也没有明确拒绝卖方说这个问题我不告知，如果告知你自己去告知，而使得卖方认为中介方进行了告知，这即属于是中介方没有履行对卖方的义务且给卖方造成了实际损失的情形，卖方是可以要求中介方承担违约责任的。法院在判决中也对此问题有所涉及，认为卖方和中介方之间的关系属于另外一个法律关系，卖方可以另行提起诉讼予以解决的。

看来，在房屋买卖过程中，无论是作为卖方还是买方以及中介方，只有秉持诚信原则和实事求是的做法，才不会发生麻烦。否则，即使一时完成或者促成了交易，一旦被发觉和认定为违反诚信原则的行为，则一定是得不偿失的。