这家头部城投公司，也已暗藏隐患？

就在今年8月底，广东联合产权交易中心一则不起眼的公告，引起了艳姐的注意：

当时有一家名不见经传的公司——华邦建投集团股份有限公司，其20.2020%的股权，在广东联合产权交易中心挂牌转让，底价约10.2亿。

然而公司的转让方，却是一家在广州当地比较知名的城投公司：

广州城投

说实话，在行业进入深度调整期后，企业进行一些资产腾挪，变卖部分资产，在众人看来不算是一件稀罕事。

但如果是广州城投这种高级段位，这种位于一线城市的超级城投公司，恐怕难免会引发一些有心人的猜想：

广州城投怎么了？

今天艳姐就想和大家聊聊广州城投这家公司，也欢迎大家在文末发表您的看法和见解，和艳姐进行互动。

01

超级“白月光”的“光鲜亮丽”

曾援助恒大和富力

至少在很多人看来，广州城投在当地是“白月光”一般的存在，也可以算得上是“救火队长”。

很多人都知道的是，此前广州城投已出手“援助”了2家知名的爆雷千亿房企。

2020年，恒大资金危机初显的时候，广州城投曾霸气拿出100亿，购入恒大地产约4.81%股权，在一定程度上缓解了恒大的资金压力。

此后广州城投也对原本是恒大的相关停滞项目进行了纾困：

在2021年，恒大因为现金流问题，其操盘的广州黄埔区庙头村旧改项目拆迁工作，几乎停顿。

之后广州城投介入，成为旧改项目的主导人和控制人，重新启动了旧改，才在某种程度上解决了项目棘手问题。

而在2022年9月，此前轰动一时的广州恒大足球场地块降价“回炉”转让，竞拍底价31.55亿元，最终也是由广州城投以底价拿下该地块。

这个地块还有其他要求，根据规定，城投需按规划条件继续建设足球场，剩余还要投资约44.08亿，并履行之前权属人在该地块未完成的应尽义务。

此前恒大制作的恒大足球场效果图

图片来源：恒大官微

就在该地块附近，一个名为恒大冠珺之光，曾是恒大卖爆的楼盘，但在恒大陷入危机后，一度处于停工状态，因其中复杂的土地抵押等问题，很多业主无法进行网签。

幸好该项目被广州城投接手，并更名为广州足球公园。相关消息称，该项目已在今年6月正式复工，并在7月底实现了结构封顶。

除了恒大外，广州城投还曾出手营救了另外一家曾经的超级房企——富力。

时间倒回到2020年最后三天，彼时富力将其持有的广州圣景25%股权、广州富景吉山50%股权、广州天力建筑100%股权，悉数质押给了广州城投。

此前有相关消息指出，三家公司的净资产超100亿，而广州城投也将给到富力大概50-100亿的融资贷款。

说实话，无论是恒大还是富力，是大多数AMC或者金融机构不敢触碰的雷区，但广州城投还是对这两个“烫手的山芋”进行支援：

一方面也肯定在于顶层设计任务和角色使命；另一方面，也在某种程度上说明广州城投的资金灵活度还是比较高的。

但不可否认的是，在商业世界里，没有完完全全的雪中送炭，更多的还是讲究互惠互利，讲究投入产出比。

02

最凶猛的城投之一

那么广州城投对于恒大和富力相关资产的“援助”或者说“投资”，到底能换回怎样的收益呢？艳姐也想以自己的视角简单唠唠。

上文艳姐已经提到过，此前广州城投以底价31.55亿摘得恒大足球场地块，该地块总投资65亿，包括已建设投资的20多亿，剩余还需继续投资44.08亿。

将近50亿的投资额，对于任何一家企业来说，都不算小数目。

更何况，项目后续还有大概70万方左右的待开发物业及30万方的球场建设工作，预计要到2030年左右才可以完成全部的建设工作。

尤其是30万方的球场，是一个工期较长、花费较多建设成本、后续可能还会产生相关运维成本的工程，投入产出比也存在一定不确定性。

另外在联合资信报告中也已经指出了此前对于恒大股权投资的风险：

对恒大股权投资累计计提60亿元减值损失，余额40亿元，未来该股权投资仍存在进一步减值的风险。

另外更存在不确定性的是广州城投给到富力的贷款能否拿回。

在2021年9月7日，根据市场消息透露，广州城投对富力地产的一笔在2021年6月29日到期的40亿元人民币贷款展期6个月，以获取更多时间商讨债转股合作。

而根据今年6月30日联合自信报告指出，广州城投对广州天力建筑工程有限公司（富力地产全资子公司）等借款项目存在利息逾期。

也就是说，富力目前还是没有还上相关贷款款项。

虽然广州城投在市场上被看作是“白衣骑士”般的存在，但回归到价值投资逻辑，广州城投对于恒大和富力相关资产的“投资”，并不是算短期回报率较高的事，而从长期回报来看，也仍然存在某些不确定性。

而且还要知道的是，广州城投的“投资”还不止于此，近年来其在公开土拍市场上也是比较踊跃，根据此前相关数据统计：

在2020年，广州城投拿了4宗宅地，其中越秀南地块以约6.5万/㎡的楼面价，成为当时广州单价地王；

2021年，广州城投又拿下4宗地块，全口径拿地金额约70亿；

来到2022年，广州城投新增土地货值371.3亿元，位列克而瑞榜单22位，同时也成为城投公司榜首。今年上半年，广州城投拿地排名再次跃升，成为了第19名。

今年上半年新增土地货值排行榜

图片来源：克而瑞

于是，广州城投也成为了近年来，最凶猛的几家城投公司之一。

当然，很多人都会认为城投公司毕竟后台比较硬，在投资市场凶猛一点也没关系，但事实真的如此吗？

03

债务风险待解

盈利能力待提高

艳姐也特地翻看了广州城投相关的财报，确实有一些数据可以拿出来和大家分享一下。

首先还是说说大家比较关注的债务情况。

2022年底，广州城投合并报表范围内公司有息债务余额为1604亿元，同比增长10.37%。而到了今年上半年，有息债务余额为1615.27亿，同比微涨0.7%。

虽然乍一眼看，债务超千亿，好像是很高，所幸的是，近年来，其资产总额在3500亿左右，资产负债率也一直控制在55%左右的水平。

不过还有一个数据也引起了艳姐的注意：

在上半年的半年报中，广州城投1年内到期的有息负债为409.53亿，其期末现金及现金等价物余额为310.82亿，并不能覆盖短期债务。

另外，在联合资信的评估报告，也已明确指出了广州城投暗藏的投资和资产流动性隐患：

比如已有部分债权投资项目出现逾期，子公司广州基金旗下广州新华城市发展产业投资企业投资的雪松实业60亿元永续债项目利息已逾期，公司已采取司法措施要求债务人偿还本息；

另外报告也指出广州城投现有资产流动性较弱，在建项目投资规模较大，面临一定的资金支出压力。另外像一些城市更新项目投资规模也较大，也会有一定的资金支出压力。

这也比较好理解，因为广州城投成立以来负责了诸多基建项目，形成较多公益性资产，理所当然流动性就会变差。

艳姐觉得广州城投还有一个亟待提升的地方：

盈利能力

根据年报数据显示，2021年广州城投净利润为13.3亿，而到了2022年直接为-3.23亿，不过广州城投也已解释到2022年净利润亏损主要是债务增长财务费用增加、部分股权资产出现公允价值变动损失等情况综合所致。

而到了今年上半年，其净利润为1.63亿，也算是实现了扭亏为微盈。

不过，广州城投的净资产收益率却是非常迷幻。

根据此前联合资信的数据显示，在2020年到2022年，广州城投的净资产收益率分别为0.34%、0.89%、-0.21%。这样一个收益率在整个行业都是比较低的水平。

图片来源：联合资信

再进一步看最新的半年报中的子公司利润数据，也基本是微盈或者亏损的状态：

图片来源：广州城投半年报

如何进一步提升自己的盈利能力，也是未来广州城投要持续发展必须跨过的一道关。

另外，广州城投还面临着很多城投公司都面临的困境：

在住宅打造层面的经验不算丰富。

官网资料显示，广州城投的代表作包括广州塔、海心沙、猎德大桥等地标产品，但是几乎没有住宅方面的代表作。

基建的打造逻辑，和住宅产品是大相径庭的，未来广州城投也会有一些住宅项目入市，最终产品品质如何，会交出怎样的成绩单，也是一个未知数。

04

曾被曝陷入债务危机

翻看广州城投的官网，单从介绍的内容来看，很多人都会觉得广州城投是一家牛逼的城投公司。

广州城投成立于2008年，到了2023年，广州城投资产总额约3700亿元，控股2家上市公司，是南方航空、广发银行等多家央企的重要战略股东。

但或许很多人都已经忘记了，广州城投也曾被传陷入债务危机。

先说一下广州城投的成立背景。

在2008年10月，广州官方在广州城市建设投资发展有限公司的基础上，成立广州城投集团。当时广州城市建设投资发展有限公司原本在交通投资及水务投资等领域的债务也被剥离，划入其他企业。

反正呢，就是经过一系列调整和债务剥离后，广州城投的债务减少到了不到100亿。之后，广州城投也成为了当 时亚运会的投融资平台。

然而，在亚运会大举投入后，广州城投似乎并没有迎来什么好运，在2011年左右，其将广州宏城广场房地产开发公司的股权、海心沙部分地下空间等资产的经营权进行转让。

当时就被相关人士曝出广州城投可能正陷入较大的债务危机，因为债务主要用于亚运会期间的城市投资建设，再加上银行账面债务，加在一起可能债务超千万。

而当时土地出让金是广州城投的主要资金来源。 但在2011年，正值房地产严冬，广州城投原本寄望的相关地块居然出现了多幅流拍的情况，在土地无法变现的情况下，据说当时广州城投也只能变卖资产。

不过后来广州城投也公开否认了自己背负巨额负债，还说了一些企业经营良好，未来发展向好之类的话。

从现在再来看过去，可能当时的背负千亿负债、变卖资产的传闻确实有点经不住推敲。毕竟这么多年过去了，广州城投现在在债务层面还算是比较健康的，没有出现什么违约爆雷的情况。

只是在房地产行业进入了下半场后，不单是广州城投，几乎所有城投公司都面临着转型和升级的挑战。未来广州城投的故事将如何，时间会告诉我们答案。

关于广州城投，您有什么观点想和艳姐分享，欢迎在文末留言和艳姐互动。

主编：张艳

责编：mary

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