【太原楼评】市场8月报|止跌压线20万㎡——期待金九！

以微见著洞察趋势客观行文理性参考

太原楼评☞| 业内视角

455篇/文2587字/阅读12分

导读

八月太原“楼市雪融”，成交量刚跨过20万㎡底线！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

2023年8月，北上广深利好相继出台，认房不认贷，存量房利率调整等，然而结果有点两极化，比如北京楼市表现积极，但也有些城市反而加重了二手房的“挤压”！

来看看房企历年的单月表现，2023年度额表现是前凸后垮，不用看具体数据了，大概率八月也是下跌一成左右，全年累计下跌的幅度至少在三成以上。

8月31日，万科在2023年业绩年中报告中说：当前市场显然超跌了。潜台词就是说求楼市该反弹吧，想当初教父王先生万般不愿离开，如今来看，王先生比郁先生要更走运些，潇洒中也少了些郁结！不少地产掌门把王先生的状态设为人生的理想追求！

上个月看了外贸，八月就看看汇率吧。2023年9月6日银行间外汇市场人民币汇率中间价为：1美元对人民币7.1969元。看趋势，人民币贬值基本收尾，升值有望。

八月还有一件“妙事”，财政部、税务总局于8月28日起减半征收证券交易印花税，当日股市涨势持续了大约60秒，这感觉跟楼市差不多，政策有效，就是时间短。

聊点开心的吧，九月亚运会在杭州举行。杭州亚运村号称“未来科技社区”，嫁接无数黑科技的5G新城，自动驾驶巴士，智慧场馆等，并打造“低碳城市”样板。楼评君几年前就看华润的概念方案，很想以地产视角去看看亚运村呢。

用兵如用药，楼市行情不容乐观，救楼市绝非一两剂方子就能搞定的事情。不说日本的房地产问题，但看2023年韩国房地产的走势，就会感觉诡异得很。

‍文在寅执政期间各种调控，压低利率，限制购买，房价就是不掉。等待尹锡悦上台后，放开利率加息，反而把前总统一直想做的事情搞成了，房价蹭蹭的下跌！

回到太原楼市，成交偏弱，市场中明显两极化，国央企即便能独善其身，民企停滞的不良影响仍会让太原楼市深陷泥潭，近期好在有金茂金地保利华润继续搞新盘开发。

对全国楼市九月份趋势预判：

一，新房跌幅收窄，城市分化延续。

二，二手房则躺平，量不释价不调！

三，政策下弱复苏，存量降息解困。

一：太原城市政策篇

01

太原楼市《若干措施》

“7·24”中央政治局会议定调房地产之后，国务院、住建部、央行、国家发展改革委等多部门多场会议密集发声“因城施策用好政策工具箱”。

太原市人民政府办公室发布了《关于促进房地产市场平稳发展的若干措施》，涉及住房信贷政策、新市民购房、二手房交易转让条件等多个方面。

《若干措施》执行首套房和二套房最低按揭贷款首付比例和贷款利率。即首套房首付比例降至20%；二套房首付比例降至30%。放宽了二手房交易限制时间等。

02

山西试点现房销售

统计局数据1-7月商品房销售面积1317.5万平方米同比增长9.3%。山西省房地产市场逐步企稳回暖。促进住房消费、优化房用地出让政策、试点现房销售等工作。

楼评君观点

政策有松弛，山西楼市的恢复主要是晋南市场的发展，尤其是煤炭主导产业的城市的经济高速增长，山西省现房销售道路值得探索，但预计抗性最大会来源于省会太原。

二：太原土地市场篇

01 土地表现

低供应亩价回调

土地建面供应8万㎡，共3宗环线内为主。建面成交64万㎡，主力为小马和彭村棚改。

▲来源|太原楼评

亩价因小马等而上调到594万/亩；受成交属性影响，楼面价恢复至2767元/㎡

▲来源|太原楼评

楼评君观点

环线内土地，提振亩价，龙城大街优质地块释放成功，央企成为楼市拿地的支撑！

三：太原商品房市场篇

01商品房

成交量止跌价跌

本月共3项目获11张预售证，批售15.3万㎡，其中住宅15万㎡，为中铁建、华润和万达。

▲来源|太原楼评

商品房市场供应量17.5万㎡，成交21.3万㎡，均价11803元/㎡，成交量止跌！

▲来源|太原楼评

02住宅

成交量止跌价涨

商品住宅供应面积17万㎡；销售面积21㎡；受金地华章开盘影响，均价拉升为11963元/㎡

▲来源|太原楼评

商品住宅狭义推售存量119万㎡，预售存量349万㎡，住宅存量去化周期13个月；

▲来源|太原楼评

03公寓写字楼

供求价均下跌

公寓/写字楼供应面积0.3万㎡，销售面积0.25万㎡；均价下跌至8346元/㎡

▲来源|太原楼评

公寓/写字楼已推未售量面积35万㎡，流速0.9万㎡/月，预计去化50月，压力微增

▲来源|太原楼评

04商业

供求降低价跌

商业供应0.4万㎡，销售0.3万㎡；以底商为主，均价19462元/㎡。

▲来源|太原楼评

楼评君观点

楼市成交量虽然止跌，但情况仍不乐观，后市或有新盘开售，改善盘价格开始冲击，下半年改善盘神仙打架。

四：太原二手房市场

01二手房

挂牌高成交稳

二手房市场价跌量涨，均价9989元/㎡;新房均价11963元/㎡，价差幅度缩小。

▲来源|太原楼评

本月二手房市场挂牌量4.0万套，挂牌面积约341万㎡，挂牌总量持续上涨。

▲来源|太原楼评

02市占

规模市占双增

太原新房+二手房宏观市场成交的套数规模开始止跌，整体市场需求有所回暖。

▲来源|太原楼评

二手房成交套量与新房占比升高，二手房流通性适度相对增强，首次实现套量反超；

▲来源|太原楼评

楼评君观点

相对全国，太原二手房市场表现更稳定，挂牌量仍有增高。新房延期占比较高，对二手房手房属“新机遇”！

结语篇

太原楼市未来走势仍不容乐观，2023年年度筑底期大概率实现。刚需释放存在先回暖表现，但持续性差，改善盘释放需政策强化，或将在下半年价格出现较大波动！

普通购房者，更关注于房价走势，从宏观而言，太原楼市的投资属性逐步弱化，从微观而言，高容积率下的刚需产品舒适度极低，被山西地县碾压。太原楼市实现扩展，楼市消费需求源于老太原的居住空间改善释放和省域对新太原人口的吸附力！

楼评君作为山西省内房地产市场研究分析师，主要做地块前期定位与可行性判断分析，在未来在太原主城区，非满容的产品的品质更高，差异化中有很大竞争机遇。

最后，温馨提醒，市场下行，红利稀薄，开发须谨慎，房企掌舵决策人谋定而思动，兼听更明。没有任何行业能花红百日，守得云开见月明，静待花开终有时。

愿与坚守的地产人——

破冰前行共克艰，与君共勉！

文中意见和内容仅供交流使用

主业：城市进入/土地推荐/可行性分析

产品定位/开发顾问/企业培训

© Copyright

作者：张明图片：来源网络 侵删

原创作品未经同意或授权不得商用

□ 更多太原楼评原创热文□