狼太多，肉太少——当前放松限购的本质！

朋友圈被一条苦等了三年的消息刷屏。

这是一场属于卖方的欢呼，地产从业人与挂牌房源的业主们，都在欣然转发。

这其中有几分苦尽甘来的激动，更有几分示威般昭示：楼市风头变了！再不买可别说我没给你机会！

买方则是用静悄悄的集体沉默，来表达态度。

昨天发了关于解除限购的视频，有粉丝说，不买房不当韭菜。

我说你真多虑了，当韭菜也是有条件的，兜里要是没几十万一百万的现金，都不能算是韭菜，最多只能算是头上有点绿苗的草根。

救楼市，就是救城市？

解除限购，仅仅是政策起点。

比房企卖不出房子更重要的是：城市卖不出土地，拿不到房地产开发的税收。

相比发展制造业的三年见规模、发展服务业的五年见效果，现在不管是一二线城市，还是三四线城市，都更需要立竿见影的成效。房地产行业，又一次紧急上马。

所以广州、深圳对待解除限购的态度，急切而且明显。

其实这也表明，解除限购、限贷、降低首付和贷款基准利率，至少在今后两年内，将是楼市政策调整的起点，而绝不是终点！

未来有可能会出现，更进一步的鼓励性政策，或者补漏性的细则说明，但不会在出现翻覆的抑制型政策。

城市间的内卷往往更加残酷，几乎所有城市的楼市因城施策，都对外来人口购房寄予厚望，希望更多的外地客户落入购房。

政策已宽松，债务形势还严峻？

只活血未输血，房企仍需继续割肉。

扼死房企的是两支手，一只手是限购限贷，卡住的是房企销售端。提高购房门槛，限制购买力流入售楼处。

另一只手是融资三条红线，卡住的是房企借债路径，断了房企借新债还旧债的资金来源。

目前解除限购、放宽贷款，其实仅仅是松开了一只手。房企的销售流水增加、销售收入增加，窘迫的环境能得到一定程度的缓解。但距离满血复活还差的很远。

因为天津六成以上的楼盘，整盘利润在零线以下，也就是在亏本销售。这就是当前行业的残酷现实。

没有利润的销售，成交越多亏损越多。这样的销售不但对房企偿还债务没有贡献，反而成为饮鸩止渴的无奈之举。

过往两年里，房企的债务并没有被真实偿还，仅仅是得到了展期。用无利润的销售收入，对冲未来两年的展期债务，这个更像一场躺在病床上的临终等待。

可以说未来两年才是行业房企的真正分水岭。

有些房企借助形势，实现快速出货、技术性换仓、梳理资产配置，虽然伤筋动骨，但还是能挣脱困境。

而有些房企概算一下自家库存量，需要楼时间价格上涨200%才能浮出水面，对于这些房企，缓期的结果，依然是一声响。

政策为什么要剔除市内六区？

因为盘活近郊，天津楼市才有未来。

前段时间，天津土地出让，房企扎堆流向市区，这并不是一件值得夸耀的事情。

它恰恰说明了，各路房企对这座城市的未来发展，谨慎保守、犹疑观望。

近郊远郊土地，要么流拍，要么下架、要么内部消化。要有多少城投企业、渤化企业，能托得住那么多近郊远郊土地。

以今年上半年为例，中心六区的新房成交量，只占全市的15%左右，大约六分之一。

盘活环城四区、远郊、滨海楼市，天津楼市才能真正肉眼可见的回暖起来。市区之外的土地价值才能恢复认可和重视。

因城施策的再细分就是因区施策，从这个层面来说，环城与远郊需要进一步更好的鼓励性政策。

但是对于高*移民甚至中*移民，也需要打上合理的政策补丁。毕竟天津的顶层政策，要的是吸纳真正的人才落入。

政策效果何时显现？

撬动天津的楼市，只需要一千套房。

要撬动一个天津这样千万量级的城市，让楼市出现明显的变化，需要增加多少成交量？

只需要一个月，成交量只需要增加一千套。

以环城四区为例，只需要销售榜头部TOP10楼盘，当月成交量增加一成，由此产生1.2~1.5倍的到访量看房量加成，造成的连带效果，就能够形成明显的传递效应，达到有效传播，引起更多的购买关注。

楼市并不需要所有的房源都好卖，也不需要所有的房源都降价。

只需要最便宜的、性价比最高的塔尖部分房源，能够在短时间迅速出清，造成局部多抢一的效果。让更多的客户，不得不面对退而求其次的局面，购买自然就会跟进。

一千套房的增量成交，足够带动更多的客户走进楼市，鼓励更多的意向购房者下定决心。

很多时候，楼盘并非在涨价，而是最便宜的部分房源，被迅速的选走。给客户造成的局面就是，心仪的房源流失，只能从性价比次一等的房源中再挑选，形成涨价的错觉。

但这个时候，敢于高调官宣全线价格上调的楼盘，个人认为很不明智。

因为供需关系并没有倒转，客户的选择面依然宽泛。

这个周期不一样，以往的周期是政策不许买，客户不想买。现在是想买没钱买，有钱有心买房的客户只有这么多，狼太多而肉太少。

不用往远处看，你就去问问这两年，就你们公司裁员的那些人，95%的人挣钱都不如从前多，你觉得他们会买房吗？你只要敢提价，客户就敢去别人家看房，你的房子卖给谁呢？

楼市周期，会不会重演？

一切交给市场，稳定的楼市众望所归。

今年是2023年，并非2009年，也并非2014年。不扯国际环境、金融环境。只说眼下。

楼市购买力不足的问题，没有能得到实际解决，只是把入市门槛一再降低，把闸口一再放宽。

购买力不足，但是需求方对品质的需求在增长，客户的胃口被一再拔高。

收入锚定房价，房价锚定地价，整个城市的楼市价值圈，正在被重新定义。

楼市周期起落的征兆，历来是量在价先，但是这一次成交量回升的过程，相比以往，可能要更漫长一些。

楼市不具备快速上涨的基础条件，经济环境也不需要再一次快速城市化进程。

持续稳定的楼市，才是房住不炒的实现目标，也是这一次调控真正想要的目的。