两部门发布房贷新政，降首付比例、房贷利率和存量首套房贷利率窗口已开

21世纪经济报道记者李莎 北京报道8月31日晚，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》、《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。主要包括以下几个方面。

在首付比例方面，不再区分 “限购”和不 “限购”城市，首套房和二套房商贷最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

在房贷利率方面，将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限LPR加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

在落地执行方面，需要注意，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套房最低首付款比例和利率下限。

在存量房贷利率方面，对于符合条件的存量住房贷款，自9月25日起，借款人可以向承贷银行提出申请，既可以变更合同约定的房贷利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。

要强调的是，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放的贷款也只能用于偿还存量首套住房贷款。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，优化差别化住房信贷政策的推出，与近日推进落实的“认房不认贷”政策形成互补。“认房不认贷”政策主要针对本地无房，在本地或外地有过贷款记录的改善性住房需求家庭，而差别化住房信贷政策主要针对已经在本地已有一套住房，准备购置第二套住房的家庭。

“过去政策比较侧重于支持首套房，而现在对二套房也给予了非常明确的支持，这次政策实际上是‘一碗水端平’了。” 易居研究院研究总监严跃进说。

很多三四线城市二套房首付比例已经降低至30%，而热点城市二套房首付比例多在30%以上，部分城市甚至高达80%，二套房贷款利率加点也相对多。因而在李宇嘉看来，新推出的差别化信贷政策对于热点城市的楼市而言，是一个重大利好，可以降低购房门槛和还贷压力。

针对存量房贷利率调整，近期多个银行已有表态，但尚未出台具体方案。李宇嘉认为，两部门发文也是全面引导和鼓励商业银行下调存量房贷利率的一种路径。两部门明确贷款申请人可以向银行提出申请，或倒逼银行下调或置换房贷利率，但具体的落地执行，还需要再研究。更进一步的做法或是考虑同意贷款人申请变更贷款银行，鼓励开放银行间的竞争。

整体来看，李宇嘉表示，“认房不认贷”、优化差别化信贷政策、降低存量首套房贷款利率等的“一揽子”政策推出，将有效激发市场的刚性和改善性住房需求。

李宇嘉认为，这也透露出一个重要信息：我国仍希望带动9-12月的房地产市场，稳定全年房地产交易。在系列政策支持下，接下来四个月我国房地产市场或有相对较好表现。