板块分析丨河西南内部分化格局尽显，鱼背片区向高阶豪宅转型

产业集群发展，鱼嘴CBD高起点规划

南京河西板块经过20余年的开发发展，已经成长为全市头部板块。河西的产业集群沿江东中路由北向南开发，从河西北的早期CBD一期，龙江片区、万达片区等，到河西中CBD二期奥体、元通片区，目前的河西CBD已汇聚超700余家金融机构，超40家数字经济总部，300万方商务集群，而未来重点发展的将是三期河西南的鱼嘴CBD。

河西南板块位于河西板块南端，是目前河西一二级市场活跃度较高的小板块，板块定位以高端商务办公、金融业、服务业等为主，鱼嘴CBD更是河西新城南部生态智慧示范区的重点区域。根据相关部门公布的数据，鱼嘴CBD未来两年内将集聚各类股权投资基金、创投基金约500家。

鱼嘴CBD效果图

科教文卫规划完善，交通条件优越

板块内部路网四通八达，密集度较高，地铁目前已通车2号线和S3号线，还有7号线正在建设中，板块北部尚无地铁通车，沿扬子江大道规划有9号线二期，暂无开工计划。

河西南配套规划较为全面，目前正在逐步落地中。商业方面规划的吴侯街商圈目前仅金地广场开业，其他2个综合体在建，预计2024-2025年将竣工开业。中央产业轴有较多商办用地，目前是待出让状态。医疗方面1家三甲医院落地，1家医疗机构在建。教育方面南外教育集团、南师附中教育集团已入驻。

板块成交量价表现优越，在售库存仅需4个月去化

河西南近5年年均成交39万㎡左右，22年全市成交量同比下降36%，河西南成交量同比下降15%，成交量相对坚挺，市场波动对板块影响相对较小。

23年1-7月成交均价53147元/㎡，近五年成交均价呈现持续上升态势。尤其中宁府项目入市成交备案后，拉高板块整体均价。23年7月成交备案中宁府占比约8成，当月板块均价69940元/㎡，环比上涨10%。

河西南20-22年土地市场活跃，随着项目大量入市，在售库存逐年走高，23年7月库存量11.4万㎡，去化周期4.1个月，板块流速快，市场健康度高。

板块内部分化，鱼背片区向高端江景豪宅转型

河西南片区细分为4大块：鱼嘴、鱼背、中央产业轴、鱼腹。

鱼嘴CBD以商务中心为主，土地多为综合用地、商务办公用地，住宅用地较少；

中央产业轴以商业商办产业为主，除中央绿地外，以商业综合体、商业、办公用地居多；

鱼背、鱼腹以住宅用地居多，不同的是鱼背以文旅休闲为主基调，片区项目不多，以高端江景豪宅为主；而鱼腹片区高端改善住宅更为集中，是河西南住宅主力供应片区。

从在售项目单价可以明显看出河西南板块内片区分化，鱼背片区江景豪宅单价达到7.4万元/㎡，而鱼嘴、鱼腹片区项目单价在5.1-5.5万元/㎡之间，价格梯度差距明显。

从地价上看，22-23年，鱼腹片区住宅用地土地成交楼面价在3.2-3.6万元/㎡，房地价差1.8-2.3万元/㎡，地楼比在0.6以上；鱼背片区住宅用地土地成交楼面价在4.0-4.3万元/㎡，房地价差3.4万元/㎡左右，地楼比0.54。可见鱼背片区打造江景豪宅，溢价能力要高于板块平均水平。

2023年1-8月河西南各片区推盘去化情况

2023年1-8月，河西南共计推盘10次，从推盘套数来看，鱼腹片区项目基数大，推盘量最高，共计推出748套房源。但从去化率考虑，中央产业轴及鱼背片区去化表现更好，去化率分别为90%、75%。

相应的，目前在售的鱼腹片区项目整体流速较慢，近6个月的单项目平均流速仅有0.1-0.3万㎡，而鱼背片区月均流速达到0.6万㎡，是鱼腹项目的2倍以上。

未来4项目待入市，鱼背广义库存去化周期短

对比鱼腹和鱼背片区，鱼腹片区目前主力在售项目3个，尾盘项目2个，待上市项目2个，片区广义库存共计21万㎡，按板块近6个月月均流速计算，去化周期约23个月。

鱼背片区目前主力在售项目1个，待上市项目2个，片区广义库存共计19万㎡，去化周期约16个月。

结语：河西南板块自2022年起，板块内各片区开始分化，鱼背片区转型为江景大平层豪宅产品片区，房地价差3.4万元/㎡左右，去化周期16个月，项目月均流速相对较快，片区23年平均去化率75%，热度较高；鱼腹片区去化周期相对较长，整体热度相较前期有所下降；中央产业轴片区的区位、配套优势较强，虽然在售项目较少，但推盘表现较优，2023年中央产业轴规划4幅宅地待出让，未来将有近20万㎡住宅体量上市。

文/南京克而瑞分析师 刘秋怡

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