碧桂园走了恒大的老路，但并不可怕，房地产的一个事实才可怕

碧桂园的问题到底有多严重呢？这要透过现象看本质。

很多人都说，碧桂园暴雷跟恒大有很大的区别，真的有区别吗？恐怕不是那么简单吧？

碧桂园美元债付息逾期，小事变成雷

我们首先来看，最近碧桂园遇到的问题是什么呢？

这件事情的导火索，是8月7日碧桂园两笔美元债约2250万美元（1.62亿人民币）的票息到期未付。碧桂园解释说，这两笔票息仍然在30天宽限期内，公司正在积极优化资金安排。

这本身很好理解，美元债付息不及时，宽限几天也很常见，本来算不上什么大事。但是，碧桂园接下来的一系列动作让人充满了联想，没办法不认为它出问题了。

特别是有人从负面联想，认为这是碧桂园撒泼打滚，向有关方面提条件，这就很严重了。

碧桂园的一系列“骚操作”，让人生疑

8月10日，碧桂园发布盈利预警，今年中报预计亏损人民币450亿元-550亿元。这个数据有多吓人呢？我们对比一下看，去年上半年碧桂园净利润19.1亿元，疫情之前的2019年上半年净利润230.6亿元。

同时碧桂园声称，公司遇到了自成立以来最大的困难，公司上下将全力以赴自救。所以2023年上半年这个数据，明显是出了大问题，根本不是两笔美元债务利息到期未付那么简单的。

偏偏就在这个时候，碧桂园董事会主席杨惠妍又做出了令人难以理解的行动。

杨氏家族“金蝉脱壳”？

8月10日，就在碧桂园发布500亿左右盈利预警的前10天，7月30日碧桂园服务发布公告，杨惠妍把价值64亿港币，20%公司股份捐赠给香港国强公益基金会，持有股份降至16.12%。

最关键的是这个国强公益基金会（香港）有限公司，是2023年6月13日才成立的，而且是以杨惠妍的父亲，碧桂园创始人杨国强的名字命名的。

这个在特殊时间的特殊行为，被很多人解读为“金蝉脱壳”。其中很重要的原因，是这种决策肯定不是一天两天做的，这说明杨氏家族对碧桂园的危机早就心知肚明，知道迟早要出事。

阴谋论不足采信，但很有杀伤力

故事讲到这里，估计很多人都会认为碧桂园难以自圆其说了。

所以阴谋论就出来了。例如我们前面提到的，碧桂园作为房地产的优等生，一直积极响应国家号召，硬挺了几年，现在也该享有一些优厚的回报了，但是碧桂园认为没有或者说不够，所以才撒泼打滚提条件。

这种说法理论上是可能的，但是它回避了一个最本质的问题，就是房地产大环境逆转的情况下，碧桂园不是演戏，而是真的出问题了。

但是仍然有很多人认为，碧桂园与恒大有本质的区别，并举出一系列数据，说明碧桂园是优等生，例如三道红线，例如恒大已经资不抵债了，碧桂园还有很雄厚的资产等等。

但是，如果从本质上来看，碧桂园出的问题与恒大并没有区别。

恒大和碧桂园，问题的本质

我们从两个最本质的方面来看这件事情，就非常清楚了。

第一个本质的方面，本质上来讲，恒大也好碧桂园也好，到底出的是什么问题呢？

其实问题并不复杂，可以简单来讲，就是过去高杠杆模式遇上了行业增长放缓甚至萎缩，房地产开发商出现了行业性的流动性危机。用白话来讲，就是看起来资产很庞大很有钱，但账上却偏偏钱不够用了，连到期的美元债务利息都付不出来了。

从这个意义上讲，恒大负债2.4万亿，碧桂园负债1.6万亿，有区别吗？

这个时候，如果行业还能维持，周转还是可以想办法的，但是房地产行业本身出大问题了。

行业性的问题才是最可怕的

第二个本质的方面，是房子卖不出去了，这才是最可怕的。

在这方面，如果跟恒大相比，碧桂园其实劣势更明显一些。因为碧桂园的理念，大量的房子是建在远离城市中心，在三四线城市甚至小镇上的，现在房子不在市中心，谁还敢买呢？

所以，碧桂园2023年上半年全口径销售额1609亿元，跌到第6了。我们也来对比一下，2019年上半年碧桂园全口径销售额3895.4亿元，全行业第一，现在只有巅峰时期的40%左右了。

这种情况下，怎么能不出大问题呢？那么碧桂园还有机会吗？

碧桂园本来是房地产的优等生，是可以维持的，但是房子如果继续卖不出去，过去那么高的杠杆率也能把它压死了。

所以，中国房地产行业的问题，确实迫在眉睫。