民企“隐身”的一天

图源 | 视觉中国

土地市场热度不振，依然需要地方国资企业托底来维持土地市场的平稳运行。

作者 | 梁学城

初秋时分，天津迎来了8月的第一场土地拍卖。

8月28日，天津挂牌出让5宗宅地，涉及津南双林、河西陈塘庄、武清商务区、静海团泊西和宝坻城南地块，最终除津南双林地块流拍外，其余4宗均以底价成交，揽金25.106亿元，总成交面积14.27万平方米，总建筑面积25.27万平方米。

河西陈塘庄地块是本次出让中唯一一宗市区地块，也是2023年河西出让的第3宗宅地（前2宗为天津蘭园、金茂体院西地块），最终被天津城投底价摘得，成交总价16.6亿元，成交楼面价18476元/平方米。

从市场价值、资源呈现或房地产热度等不同切面来看，河西区一直是天津的改善高地，流量去化表现均不俗。近几年，河西区房地产市场重点成片开发的区域主要集中在新八大里、陈塘庄和新梅江等板块。

今年，新梅江起步区供应力度明显减弱，热度北移至了陈塘庄。据了解，目前，区域内新盘有龙湖青云阙、中交融成和格调馥颂花园。龙湖·青云阙仅剩部分尾盘在售，部分产品只剩顶楼，小高层4.2万~4.4万元/平方米、洋房4.7万~4.8万元/平方米；中交融成主打小高层，在售89、105、140平方米，均价4万~4.2万元/平方米，格调馥颂花园预计9月首开，产品小高层+洋房，小高层面积为104、125平方米，洋房为130、143平方米。

一家长期关注天津房地产市场的机构表示，无论是销售速度，还是存量，对于开发商们来说，陈塘庄都是优选。

在3宗郊区地块中，静海团泊西依山郡西侧地块，由政华底价1.826亿元摘得，成交楼面价3820元/平方米；宝坻城南地块由天津瑞赛置业（保利发展100%控股）以底价1.09亿元摘得，成交楼面价为4235元/平方米；武清体育中心西地块落入雍和置业手中，成交总价5.59亿元，成交楼面价6260元/平方米。

从此次拿地房企来看，地方国资企业成为拿地主力，且都底价成交，所拍地块几乎不属于市场热门地块，托底痕迹明显。“土地市场热度不振，依然需要地方平台类公司托底来维持土地市场的平稳运行。且本次成交地块体谅小，开发建设周期短，除河西陈塘庄地块，其余3宗地成交总价低，资金压力较小。”上述机构表示。

“从地价对比来看，地方国资企业拿地总价偏低，且地价房价也偏低，对于这一类型的项目，普遍也以刚需型产品为主。此类项目需要走‘薄利多销’的路线，保证去化，方能盈利。”上述机构进一步说道。

值得注意的是，津南双林地块自挂牌之日起就广受热议，最终流拍颇令大家意外。

据了解，7月11日，《天津市“津城”轨道交通场站综合开发近期建设规划》（以下简称《规划》）获得市政府批复，4个近期开发场段包括双林车辆段、梨园头车辆段、南马集停车场和大寺车辆段。其中，1号线双林车辆段就位于津南双林板块，规划定位为以居住、社区商业、教育等为主的改善型高端社区。

而从位置上来看，流拍地块紧邻大沽南路，是津南区距离河西区最近的一宗地，且城市界面较新，周边配套完善，叠加8471元/平方米的起始楼面价，可以很好的承接河西普通外溢改善。

地块品质并不算太差，为什么会最终流拍？一位长期关注天津市场的人士分析称，近期房企拿地主流多以地块小+总价低+板块热为主。流拍的津南双林地块，体量较大，土地面超12万平方米，规划建筑面积超24万平方米，还需要同步建设学校以及商业，周期、成本相对不可控，非常考验开发商的操盘运营能力以及现金流。

“而且，作为地铁车辆段项目，该宗地块南侧紧邻地铁1号线，容易受到地铁噪音影响，不排除尚未找到意向经验房企的可能。”上述人士补充道。

此外，8月30日，天津土地市场还将继续出让滨海新区5宗地块，涉及中心商务区1宗、西青高新区2宗、北塘欣嘉园1宗、大港1宗。出让土地面积共计12.79万平方米，挂牌起始总价为21.331亿元。热度能否有所攀升？大家可以期待一下。