松江区：上海五大新城中租赁发展活跃度最高的区域

松江素有“上海之根”之称，历史悠久，对上海的发展也产生了重要的影响，区域整体的人口和面积均居上海高位。得益于长三角G60科创走廊的人才集聚态势以及松江大学城每年大量的高校毕业生优势，区域整体的流动性很高。

此外，松江区作为上海的远郊，同时承载着五大新城中的松江新城未来发展，区域整体的租金较低，也成为不少刚入职场的上班族租房首选。

#1

人才公寓是区域租赁住房重要构成，央企、外省市属国企拿地频繁

01

多渠道筹集租赁住房，

新建租赁社区、人才公寓成发力重点

根据松江区住房发展“十四五”规划指出，到2025年底，全区范围预计筹措建设各类保障性租赁住房约5.7万套，其中“十四五”期间新建筹措2万套保障性租赁住房。

自2017年以来，经过了几年的建设，松江区从2021年开始，陆续有项目入市，截止到2023年底已有六个新建租赁社区入市，合计提供房源超过8700间，占到上海新建保租房社区的19%，也是继闵行、浦东外新建租赁社区供应体量第三的区域。

图：截止到2023年7月底，

上海已入市新建保租房社区房源量区域分布

信息来源：公开信息收集、CRIC城市租售系统

从区域分布来看，松江区新建的租赁社区主要集中在松江新城板块和泗泾板块，这两个板块的个人房源市场活跃度也较高，因此，更具备品质的租赁社区项目市场也存在较大的需求空间。

图：松江区新建租赁社区项目分布

信息来源：CRIC城市租售系统

表：截至2023年7月松江区已入市

新建租赁用地/集体用地建设租赁住房项目

数据来源：公开资料、克而瑞租售整理

2017年至今，松江共计成交9幅R4用地，租赁相关用地总建面超46万平方米，纯租赁用地成交规模在上海各区域中处于中游水平。

此外，松江区是全国范围内利用农村集体建设用地建设租赁住房的33个试点区域之一，2018年成交了5幅集体建设用地，总建面近23万㎡。纯租赁用地及集体用地合计建筑面积约70万方，可按套均面积50㎡计算，潜在可供应约1.4万套房源，是五大新城中潜在供应最大的区域。

图：截至2023年7月上海各区纯租赁用地成交情况

数据来源：公开资料、克而瑞租售整理

除了大力发展新建租赁社区外，人才公寓也已成为松江软实力的一张“硬名片”。

近年来，松江全面深入推进人才公寓、租房补贴、购房补贴“三位一体”的人才安居工程，积极打造长三角G60科创走廊，为了缓解和解决区域引进人才、重点企事业单位和公共服务类企业一线职工阶段性住房困难，增强服务人才安居功能。

截至2022年底，松江区汇聚1.7万套可拎包入住的高品质人才公寓、归集3.7万套人才安居租赁房源，其中也包含部分新建租赁社区的房源。

图：长三角G60科创走廊松江策源地人才公寓项目汇总情况

信息来源：公开资料

02

区域受央企、外省市属国企青睐

根据克而瑞租售相关监测，截至2023年7月，松江区共有27个住房租赁品牌的50余个项目布局，主要集中在九亭、泗泾、松江新城板块，整体以白领公寓产品线占据绝对主导，受区域区位影响，整体高端产品稀缺。

从房源规模来看，其中6个品牌的房源规模超过千间，位列前四位的品牌华润有巢、中建·幸孚+公寓、LINK新界、屿果公寓均有大型租赁社区项目布局。

图：截至2023年7月松江区租赁品牌房源规模排名TOP10

数据来源：CRIC城市租售系统

结合松江区租赁用地成交的企业来看，除了松江区的区属国企外，华润、中海、保利、中建等央企也在区域内有所布局。

不同于上海地产、上海城投等上海市属国企有核心区域拿地优势，外省市的国企想要在上海的租赁用地上分一杯羹基本只能选择郊区。

此外，五大新城之一的松江新城作为松江区的核心板块，是上海在“十四五”期间对于未来发展的重要计划也将有大量的利好释放，这也是松江区受央企和外省市属国企青睐的主要原因。

03

个人房源挂牌量处于中游，

九亭、泗泾、松江新城板块租赁活跃度高

松江区在个人房源市场成交量处于中游水平，但也成为远郊区成交量首位，尽管区域内只有9号线一条地铁线路，但9号线沿线站点有世纪大道、徐家汇、漕河泾开发区等热点区域，加上区域整体的租金价格较低，依旧吸引了不少租赁客户选择松江区租住。

图：2023年1-7月上海各区个人房源累计成交量

数据来源：CRIC城市租售系统

从区域分布上来看，1-7月上海个人房源成交量超千间的板块，松江区的板块主要集中于九亭、泗泾和松江新城，九亭、泗泾两个板块较市区更近，与徐汇区的租金差距甚远，因此综合整体性价比而言，这两个区域的活跃度较高。

而松江新城板块整体的区域配套成熟度高，租金低，极高的性价比便成为不少大学城学生毕业后的首选租住地，与此同时松江新城也成为上海发展的“五大新城”之一，也将吸引大量的人口导入。

图：2023年1-7月上海个人房源成交量超千间的板块情况

数据来源：CRIC城市租售系统

#2

机构化房源相较个人房源租金溢价较低，深受新青年青睐

租金可以说是租房最为看中的因素之一，但市区尽管离工作地更近，但小面积的户型租金就很高，对于初入职场的年轻人来说，是很难承担的。

松江区的租金整体处于全上海的中下游水平，根据克而瑞租售监测，7月松江区个人房源平均租金为69.57元/㎡/月，集中式公寓租金为83.37元/㎡/月，集中式公寓的租金较个人房源租金溢价一般，仅20%，仅为上海平均租金156元/㎡/月的53%，区域的租金整体偏低。

图：2023年7月上海各区集中式公寓

及个人房源挂牌平均租金坪效（元/㎡/月）

数据来源：CRIC城市租售系统

松江区整体的低租金受区域影响，尽管松江区属于上海的远郊，但在此前的发展规划中，松江较其他的远郊区，仍有不少资源倾斜。

地铁9号线便是郊区通车最早的地铁之一，松江大学城也吸引了诸多大学的入驻，上海市第一人民医院（南院）也是郊区第一家三甲医院。

此外，在松江新城等板块，有不少大型的居住区，房屋品质不错，且周边配套较为成熟，宜居性较高，很多在漕河泾、徐家汇工作的年轻人都愿意选择在松江区居住，同时也受大学城的大学生以及企业职工租房的青睐。

#3

区域规划利好，

人才引进红利助推租赁需求增长

除了低租金、高性价比的房屋吸引，区域的规划利好和部分工作地的交通便捷性也是推动租赁市场发展的重要因素之一。

01

漕河泾开发区、徐家汇等区域交通便捷度非常高

对于松江区来说，全区域仅9号线一条地铁线路，这也是上海地铁第一个从郊区新城通往市区的地铁，但是在2007年9号线通车后，至今的16年里，并没有第二条地铁线路通车，而在同时期，其他郊区已经建设通车多条地铁线路，从轨交建设方面，松江区确实属于落后的，但这并不影响租赁市场的热度。

根据市交通委指挥中心发布《2023年上海交通运行二季度报告》（轨道交通篇）的数据，早高峰进站（7:00-9:00）客流排行较高的站点中，9号线松江段的泗泾、九亭、佘山占据前三，可见松江区域的打工人规模之庞大。

而工作日早高峰出站客流中，漕河泾开发区位列第四，徐家汇位列第六，对于这两个区域工作的人来说，住在松江区，可以9号线一部地铁直达工作地，尽管车程时间相对较长，但无需换乘这点还是占据较大优势。

图：2023年上海各站点工作日早高峰进站客流排行（单位：万人次）

资料来源：上海热线微信公众号

02

区域规划利好，产业赋能租赁需求增长

松江区历来是上海制造业的主力区域，松江区的传统制造业也面临着转型升级的迫切需求，2016年5月，G60松江科创走廊应势而生，由此开启了G60科创走廊的发展之路。

在长三角G60科创走廊国家战略牵引下，根据相关数据披露，2023年上半年，松江区规上工业产值全市第二，规上工业企业1633家，连续两年位列全市第一。工业固投实现84.7亿，增长52.6%，总量位居全市第二。地方财政收入同比增长7.4%。新设市场主体同比增长113.15%，达24.3万户。

上海松江G60科创走廊沿G60率先启动和发展“一廊九区”，加强区域的合作联动，推动长三角中心区一体化发展，带动长三角地区加快发展，引领长江经济带开放发展，助力国家区域开放发展战略的核心平台。

G60科创云廊作为长三角标志性建筑，由临港集团和松江区委区政府建设，总体引进800多家科技创新企业，企业涵盖上市公司、总部机构、龙头企业、隐形冠军、世界知名企业以及实力雄厚的服务机构。

这些入住企业的快速发展，也将为松江区域甚至长三角区域带来大量的高新技术人才，也将有效的推动松江区域的租赁需求增长。

图：G60科创走廊“一廊九区”的总体规划示意图

资料来源：公开资料

从2023年1-7月松江区招聘数据来看，制造业作为区域最为重要的产业之一，整体占比超三成，其次为IT行业，制造业的就业机会较多，领先于其他其他新城，这也是松江区外来人口相对较多的原因之一。

作为政府高度关注的重点建设项目，松江G60科创走廊规划的利好也将在未来吸引更多的人才入驻松江区域内，推动松江区从“制造”迈向“智造”。

图：2023年1-7月松江区招聘企业产业分布情况

数据来源：CRIC城市租售系统

此外，松江区域内的松江新城也是上海市城市总体规划 （2016-2040）的上海五大新城之一。从区位来看，松江位于上海市区西南方向，面向浙江省嘉善县，是长三角联动的重要节点。松江新城也将被培育成为在长三角城市群中具有辐射带动能力的综合性节点城市新城。

根据《上海2035总体规划》，松江将成为五大新城中唯一一个拥有百万人口的新城，也是目前松江发展最好的地方，未来势必将有大批外来人口导入到松江区域，租赁市场活跃度将显著提升。

表：上海五大新城规划一览表

资料来源：公开资料、克而瑞租售整理

03

区域高校云集，

为租赁市场发展提供了重要的租客来源

松江大学城是目前中国规模较大的大学城之一，有上海外国语大学、上海对外贸易学院、上海立信会计学院、东华大学、上海工程技术大学、华东政法大学、上海视觉艺术学院这七所大学，可谓是高校云集。

图：松江大学城七所学校分布

资料来源：公开资料

尽管松江区位于远郊，但区域为大学生提供了便捷，生活配套设施非常完善。松江区每年也会为各大高校输送岗位，实现高校和企业岗位的精准配对，为毕业生创造更多就业机会的同时也为区域留住人才，大量的高校人口导入也将提升松江整体的人口质量，推动区域租赁市场的快速发展。

此外，不少毕业生初入职场，租房的首选更考虑性价比，加上在松江区学习生活了这么多年，对于区域的熟悉度也较高，因此，松江区也会成为不少毕业生租房首选。

04

外来人口流动性高加上强大的人才补贴政策

催生人才租赁需求

松江现有常住人口是五大新城之首，未来规划人口也位居前列。根据第七次人口普查数据，2020年松江区外来常住人口数位居全市第三，其中，外来人口占比全市最高，高达58.37%。外来人口整体的流动性高也将催生出大量的租赁需求。

图：上海各区外来常住人口及其占比情况

数据来源：上海市各区第七次人口普查数据

同时松江区积极推进的人才引进政策，为其提供人才公寓的同时给予人才每月不同程度的租赁补贴，全方位保障其居住生活，更好地助力城市引人留人。

松江推出并不断完善长三角G60科创走廊“1+10”人才政策，建立起一套围绕重点企业认定和优秀人才评价为基准的阶梯施策机制，其中A类人才可获取的租房补贴达100%、B、C、D、E类人才可获取的租房补贴分别为80%、60%、50%、40%，整个G60科创走廊汇集了1.7万套“拎包入住”高品质人才公寓，实施分层分类叠加联动租房补贴制度，给予人才每月675-4500元不等补贴，将人才租房支出控制在社平工资的10%左右。

以华润有巢G60经开店为例，刚入市时平均1910元/月的市场化租金，很大比例松江区的产业人人员租房实际支付110元/月，租房月租补贴高达94%。华润经开店入市后也很快就度过爬坡期，入住率稳定在95%以上，这都与区域大幅度的人才住房补贴是有很大关系的。

#4

小结

受益于规划的利好以及大学城高校的云集，松江区也成为外来人口的聚集地之一，尽管通向市区的公共交通配套较为单一，但其连接了漕河泾开发区、徐家汇等白领办公集中区域，对于这些区域工作的人群，松江区的通勤也非常便捷，加上整体的低租金以及相对完善的生活配套，松江区也成为不少上班族租房的首选。

未来，随着松江区产业规划的不断深入，新城规划的持续落实，区域的制造业将向智造业演变，高新技术、数字化等产业将成为发力重点，这也将为松江带来大量的人才导入，“人口磁场”正在加速形成，将势必催生出大量的人才租赁需求，目前人才安居工程的全面推进也将更好地帮助城市吸引人才并留住人才。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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