龙华内卷，成交愁云惨淡！黑云压城城欲摧

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北风卷地白草折，

胡天八月即飞雪。

黑云压城城欲摧，

山雨欲来风满楼。

龙华，深圳福田的后花园，黄金中轴线，在这一轮跌宕起伏的楼市低潮中，似乎正在变成塞外胡天，黑云压城。

目前，龙华许多新房成交备案惨淡，开盘数月、大半年仅备案1成多，少数楼盘开盘两年去化不到3成、5成，个别楼盘开盘近2年去化率仅占2.19%。

以下是房企查截止2023年8月27日，根据深圳市房地产信息平台数据统计。虽然近期开盘上传备案会有些时间延迟，但数据基本反映了龙华楼市目前的成交现状。

招商雍云府，2023年6月16日批准预售，925套住宅，至今备案62套，去化率占6.7%，期房待售占90.81%。

来源：房企查

深业颐樾府，2023年6月9日批准预售，358套住宅，至今备案41套，去化率占11.45%，期房待售占87.99%。

来源：房企查

安宏基天曜府，2023年6月9日批准预售，570套住宅，至今备案59套，去化率占10.35%，期房待售占87.19%。

来源：房企查

金光华龙岸花园，2023年6月7日批准预售，464套住宅，至今备案31套，去化率占6.68%，期房待售占92.67%。

来源：房企查

锦绣时代广场，2023年4月21日批准预售，728套公寓，至今仅备案4套，去化率占0.55%，期房待售占99.31%。

来源：房企查

富基云珑府，2022年12月15日批准预售，251套住宅，至今备案27套，去化率占10.76%，期房待售占88.24%。

来源：房企查

万福花园，2021年12月21日批准预售，1599套住宅，至今仅备案35套，去化率占2.19%，期房待售占97.81%。

来源：房企查

盛璟润府，2021年11月17日批准预售，736套住宅，至今备案312套，去化率占42.39%，期房待售占56.66%。

来源：房企查

锦顺名居，2021年7月6日批准预售，520套住宅，至今仅备案146套，去化率占28.08%，期房待售占71.92%。

来源：房企查

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龙华楼市艰难，一个重要原因是库存量大，排名深圳各区首位。

根据深圳市房地产信息平台数据，截至8月27日，深圳全市一手住宅库存量约46021套。

来源：深圳市房地产信息平台

而龙华区的新房住宅库存量占10319套，居深圳各区之首。

来源：深圳市房地产信息平台

按2023年7月份龙华成交住宅431套计，龙华去化周期达到约 24个月，即便没有新盘入市，龙华区目前的存量还需要2年时间才能消化掉。

来源：深圳市房地产信息平台

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龙华除了现有高量库库，新盘推盘量惊人，三、四季度共约20个项目、8000套住宅房源推出入市。未来体量更大。这些楼盘不少是建面50万甚至百万平米规模，其中有的是大城开发，全市瞩目。

新盘主力供应板块在民治、大浪、龙华、清湖、观澜，板块位置主要为北站-红山片区、民治-梅林片区、龙华中心一带、大浪-观澜核心一带。

这其中两个超级大城值得全市关注。其一是龙华商业中心旧改，该旧改规划开发建设用地面积约19.6万㎡，规划容积面积约161.5万㎡。其中住宅约90.25万㎡（含公共租赁住房约22.5万㎡），商业、办公及旅馆业约64.3万㎡。而鸿荣源尚云花园、金地宸峯府、幸福城臻园就是龙华商业中心旧改目前施工进度较快的项目。

其二是鸿荣源观城，整个鸿荣源观城更新开发用地约38万㎡，规划总容积约275万㎡。其中首期总建筑面积约24.79万㎡，建设内容包括1栋47层办公塔楼和2栋超高层住房塔楼以及配套商业设施。

此外，一批50万以上规模项目，推盘量不容小觑。

中洲迎玺花园总建筑面积50.7万㎡，计容建筑面积33万㎡，预计推2600套住宅。

宏发悦见倾湖锦府更新范围总建筑面积约48.87万㎡。

星河•星悦云邸总建面达53万m²，首批推出1007套住宅。

合正观澜汇位于龙华观澜中心区（4号线茜坑站），是百万综合体大盘，三期两个地块合计共有1500套左右可售商品房，

有这样庞大的新盘推盘量，加上已经有2年的去库存周期，对于购房者来说，龙华除了有房子，还会有什么能比房子更能吸引人的。

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除了庞大的库存和新盘推盘量，龙华保障性住房规模同样庞大。

2023年7月11日龙华区在官网公布了《深圳市龙华区2023年保障性住房任务计划》，龙华区2023年保障性住房任务计划建设筹集30465套，其中公共租赁住房1015套，共有产权住房2250套，保障性租赁住房27200套。

2023年5月9日公布的《深圳市住房发展2023年度实施计划》中，龙华区2023年将供应9292套保障房，包括公租房项目龙欢欣苑、锦顺名居、盛龙时代广场、通达汇轩等等。

根据深圳市住房和建设局介绍，2023年，深圳全市计划供应分配保障性住房6.5万套（间）。龙华区就占了相当大的比例。

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面对天量般的供应量，龙华区几乎所有的项目在贴身“肉搏”。

深圳中原研究中心的统计数据，龙华区7月在售住宅/公寓项目就达到36个，稳居全市各区第一，其竞争的激烈程度也肉眼可见。

在如此激烈的竞争环境下，价格成为了最有力的杀手锏，只有价格够“笋”，楼盘才能走得动。进入下半年后，龙华新房市场疯狂内卷，甚至有不少新盘的价格回到了6年前。

中海珑悦理，开盘总价区间581万-1010万/套，送简装，比之前超核中心润府开盘最低总价少了100多万。即将开盘的超核紫云府，据闻总价约500万出头，上车门槛低于超核中心润府。

龙华中心区的鸿荣源尚云，折后仅5.8万/㎡起，价格回到了2017年壹成中心七区的价格，而且还带精装修交付。

清湖地铁口的宏发悦见倾湖，折扣全部算下来差不多是88.51折，开盘价格5.38万/㎡，而隔壁的盛璟润华两年前开盘价6.95万/㎡，时隔两年房价降了1.4万/㎡。

观澜的合正观澜汇三期，开盘单价4.2万/㎡起，还送德系一线装修。对比三年前观澜汇二期的5.6万/㎡，少了1.4万/㎡，直接打8.5折卖。

北风卷地白草折，胡天八月即飞雪。

在龙华新盘贴身肉博中消购房者迎来更多选择，不论是观望还是被动购房，随着新盘供应不断增加，龙华的库存会逐步增加，更多的楼盘会强颜欢笑加大促销力度。

可以预见，龙华楼市困境已经不可能指望楼市新政策来解除，解铃还须系铃人，龙华楼市只有靠自身积极去库存，迎合购房者需求，不断促销打折，紧缩供给，才能走出困境，迎接未来。