物业管理行业高质量发展系列访谈｜唐学斌

为深入学习贯彻党的二十大精神和习近平总书记对广东系列重要讲话、重要指示精神，落实省委十三届二次全会和广东省高质量发展大会部署要求，紧扣高质量发展主题，进一步推动物业服务向高品质和多样化升级，以满足人民群众日益增长的美好居住生活需要，广东省物业管理行业协会特别组织召开全省物业管理行业高质量发展大会。

为了交流广东省各物业管理企业对高质量发展的经验，加强各企业对高质量发展认识的沟通，同时为选树行业模范提供材料，特就高质量发展专题向各企业视频采访。

本期采访嘉宾为：粤港澳大湾区产业发展研究中心主任唐学斌。

以下为采访内容文字整理：

主持人：您如何看待物业行业的高质量发展？

唐学斌：

我觉得目前是物业行业高质量发展的好契机。在疫情期间，无论是物质保障、安全保障还是对医疗机构以及政府管控的配合，物业都充当了非常重要的角色。但不可争辩的事实是，物业管理确实还是存在着很多令人诟病的地方，在很多社区，业主对物业管理的投诉居高不下，甚至出现更换物业的情况。

因此，物业要成为真正受社会认同的行业，必须要响应高质量发展的政策。

首先，企业应该设立高端定位，以成为社会高质量发展的核心力量为目标；其次，企业应通过高质量发展的手段，不断地提升管理品质，提升客户满意度以及企业的盈利能力和员工的收入；第三，企业应当合作互利，提高行业的总体水平。

主持人：您怎么看待物企通过上市来提升竞争力的发展路径？

唐学斌：

我认为上市是推动物业行业不断进步的重要途径，一方面，物企的使命之一是实现房产的保值增值；另一方面，物业还具有保障民生的功能。作为关系国计民生的行业，若要谋求发展，势必需要更多资本力量和人力资源的支持，上市不仅仅可以为企业吸纳资金和核心人才，最重要的是，它可以让企业在兼收并购之中整合资源，形成合力，助推整个行业的高质量发展。

但企业在没有核心产品和能力时，也绝不可一味地追求上市，因为在未来，上市其实是一个高成本的游戏，它需要非常高的市场监管成本。企业每年都需要聘请会计师、律师和其他中介的服务，这些都是巨大的成本，而且上市也很难直接为企业带来真正的收益，如果没有核心产品，就不可能会有很高的市场估值，往往也不会有良好的发展前景，这种上市是没有意义的。

在未来，那些在细分领域里已经拥有独特产品和强劲市场能力以及拓展空间的企业，相对而言，会更加容易得到资本的青睐。

主持人：业主自治是未来的发展趋势吗？

唐学斌：

我觉得这是一个不切实际的美好愿望，业主自治并不符合经济学的规律，而且效率也不可能会比物业公司更高。也许业主会觉得和物业公司相比，自己会管理得更好，但管理水平的好坏主要是受收费的标准、客户的需求以及一些突发事件的影响，它并没有客观标准。但是可以确定的是，社会的发展必然要依靠分工，分工才能提升效率，如果像农耕社会一样以家庭作坊为生产模式，那么其效率必然是低下的，那种觉得自己可以管理好社区的想法，其实是忽略了社会分工可以提升效率的作用。

业主自治模式的出现，是因为现在很多物业公司依旧在采取非常传统的方式在管理，比如只是简单地让几个保安员、清洁工和维修工来管理物业。但是在未来，这些基础工作也许会由机器人来代替执行，而真正需要为小区提供的服务是永无止境的。

为什么很多小区会不可遏制地衰败，最终沦为弃管小区呢？正是因为业主发现，他们并没有足够的能力去建设好这样的家园。我相信未来，物业企业仍然会将这些弃管小区纳入服务范围，承接起整个固定资产的增值保值服务，只是可能服务的方式和内容会发生变化。

所以，虽然目前业主自治在市场的呼声很高，但是它不可能代替物业，成为行业主流的。

主持人：未来高质量发展还有许多值得探讨的事情，例如，目前很多上市的物业公司都存在着利润和业绩的压力，像一些缺少成本支撑也还没有赚取利润的楼盘该如何管理呢？

唐学斌：

当项目处在亏损阶段时，企业应该换一种思路去管理。像一些规模小的老旧社区，如果单个管理无法承担最基本的管理成本，那么企业便应该尝试集中社区去管理。此外，有些服务其实是可以降低成本的，比如保洁服务，将保洁工作和收废品的业务结合在一起，呼吁每片区域的收废品负责人，做好相应的保洁工作，这样便可以有效地解决保洁的问题。而保安服务则可以通过整合社会资源来减少支出。

目前，政府对老旧社区设施设备的改造投入了非常多的资金，而且有些硬件设施还是非常超前的，这可以在一定程度上管理好社区的安全问题。企业应当承接起政府的部分职能，将这些资源整合利用起来为社区业主服务。

主持人：物业行业未来的人才结构会发生什么变化呢？

唐学斌：

企业的变化都是人为改变的，如果人才队伍没有变化，那企业也不会发生很大的变化。目前物业行业主要是在吸纳中低技术层次的人才，我相信未来也是如此。

但是企业要精准地找到行业定位和最优发展路径来深度改造行业，达到无论是什么类型的人才都可以管理的程度，在这种平台技术的支持下，企业依然可以大量使用中低技术层次的人才，因为他们只需要按照指引去服务便可以了。

主持人：物业行业未来的人才升级，会不会集中在物业管理的服务商上？

唐学斌：

在未来，为物业提供服务的服务商应该会非常多，物业管理本身便是包罗万象的，它既可以服务于衣食住行，也可以为各种房屋建筑提供服务，它还可以整合整个行业的资源。而目前，能够独立完成这些事情的物业公司是很少的。

我认为未来物业公司的核心是做连接和服务，相当于社区大管家的角色，将社区客户的意愿转化为社会需求，再和相关的企业进行合作，从而更好地为小区服务。

总而言之，物企如果要发展，就不能局限在已有服务里，因为行业内还有很多的空间等着他们去挖掘。

主持人：您怎么看待物业在养老方面的发展？

唐学斌：

除非是做养老地产，不然物业公司不太可能会专注于提供养老服务。很多时候，并不是有发展意向就必须往这个方向发展。企业首先需要清楚自己的定位，物业之所以要为老幼提供服务，是因为社区本身就存在着老幼方面的需求，而物企应该做的便是替需求方筛选出合适的供应商，将供需关系连接起来，让供应商来提供服务，物业作为连接以及监管的机构，只需要扮演好管家的角色便可以了。

主持人：物业公司项目比较分散，每个城市的项目都不是很多，无法支撑一个独立的经营团队来做增值业务，同样中小物业公司也面临同样的成文问题,如何平衡物企面临的矛盾？

唐学斌：

这是一个永恒的矛盾，所以物业企业要做的事情也不是彻底地解决这些矛盾。当一个现实的问题已经发生，怎么将它解决好才是企业该做的，如果发现自己实在解决不好，也该端正态度。

我相信没有一个物业公司能够为业主提供所有的服务，但是它可以尽力地提供能力范围内的服务，因为业主的需求也分为核心需求和边缘需求，有些边缘需求可能不是物业能够解决的，可能也不是必须要解决的，那企业就该着力去解决好业主最核心的需求。

而且每个小区在各个阶段的需求是不同的，物业需要围绕着这些问题去优化管理，一步一步地将合适的供应商和社区需求进行对接，让业主得到满意的服务。