天津
天津公积金新政(详情)，今天起正式执行(细则详情)。
首套最高可贷款100万，多孩家庭最高可贷120万；
二套最高可贷50万。
异地公积金也能在天津使用，且与本地职工享受同等贷款政策。
尺度可谓放到了前所未有的大。
另外，天津的楼市新政，虽还没有来。
但“小作文”已提前流出。
大致跟我们之前预测的差不多，基本围绕在两大点：
1）降首付
——非市内六区项目，首套两成、二套三成。
较现行政策均下调了一成。
刚需改善“雨露均沾”。
目的是降低买房人的购房成本，刺激观望的需求入市。
而降首付就是“减负三大利器”之一。
解决的是买房人首付不够、上车难的问题。
2）限购放开
现行政策是全市16个行政区，只有滨海新区不限购，但外地户籍同样需要6个月社保。
流传的新政，针对本地人和外地人的限购政策都会有所放松。
重点是对本地人限购的打开。
这释放的是改善需求。
市场已表明，改善是天津楼市的中坚力量，更重要的是，改善有购买力。
也有避险的意识。
牛市看刚需，熊市看改善。每轮周期，都是改善先行。
还有一点，去年出了那么多政策刺激刚需，实惠有之，但对市场拉动效果不大。
也是时候换个思路了。
那，为什么会刨除市区？
一方面，不可能一次性全面打开。
毕竟，历史近在眼前，谁都不敢重蹈覆辙。
天津的政策也会一步步来。
第一阶段先把非市内六区的限购解除，根据市场情况再决定，下一步是否继续放开。
若继续放开，限购调整将会延伸到市区。
目前第一阶段的政策预计9月初正式执行。
根据第一阶段市场表现，在年底前可能还会有第二阶段。
另一方面，市区相对坚挺。
下行的市场反而加剧了它的独立行情。
2019年时，市区占比仅为5.9%，今年1-7月，已增至约15%。
包括量在提高。
去年全年99万平米，今年7个月就已签约90.5万平米。
不止如此，市区左右着环城房价。
若它放开，需求必将集中涌入，反而会夺走环城等区域的份额。
封住市区，放开环城等其他区域，目的是将需求分散开。
缓解市场的极度不均衡。
像天津2016年的930政策，先封的也是市区，所以若解封，市区也必是最后一个。
能看出，“小作文”无论哪条，背后剑指的都是需求。
包括天津公积金新政也是如此。一为惠民，二为扩需求，刺激消费。
特别是“异地公积金可用”一条，直接将全国都纳入了范畴。
叠加贷款额度提高、贷款年限分开计算、公积金贷款可以提取首付款等政策的调整，更放大了对需求的刺激力度。
可见，救市需要组合拳。
单靠一个政策就扭转大局，是不可能的。
需要不断的叠加、不断的刺激。
现在，郑州、南京等城市已经行动起来，甚至已有多地降首付。
南昌对于首次购房首付比例最低执行20%，二套房首付比例最低执行30%。
厦门自8月16日起二套房首付比例已经由50%降至40%；
福州拟对已有一套住房且房贷尚未偿清、再次申请个人住房贷款的购房人，首付比例由50%下调至40%；
还有不再受理二手房网签、呼吁开发商降价自救的。
总之，新一轮的楼市松绑潮，已经在路上。
重点关注“8月底9月初”。
一是，一线城市的调整优化，大抵会在这个时间点有定论。
二是，天津的政策预计会在9月初落地。
现在已经有不少售楼处开始收件了。
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