量大价优的闵行——上海租赁市场发展最强区

今年以来，上海新建租赁大社区加速入市，租赁市场格局正悄然发生变化。闵行作为最靠近市区的郊区之一，在产业、教育以及交通等方面表现都很不错，成为外来人口流入的重点区域，由此也催生出了庞大的租住需求。

在政府的推动下，近年来闵行区住房租赁市场发展较快，集中式公寓规模位居全市第一，保租房筹建和供应规模居全市前列。

面积并不是最大的闵行为何会成为上海的租赁市场的最强者？

接下来，本文将盘点一下当前闵行区住房租赁市场发展现状，并从产业、人口、区位、交通等多个角度分析闵行区租赁住房市场快速发展的原因。

#1

住房租赁市场快速发展，

规模位居全市前列

01

新建租赁大社区项目加速入市，

供应规模居全市首位

2017年上海在全国率先推出纯租赁住宅用地，经过几年的建设期，部分项目陆续建成并投入市场运营。2022年下半年以来，闵行区已有7个租赁用地新建大社区项目入市，合计房源1.26万间，占全市已入市新建保租房社区房源总量的30%，居全市第一。

图：截止到2023年7月底，

上海已入市新建保租房社区房源量区域分布

信息来源：公开信息收集、CRIC

表：截止到2023年7月底，

闵行区已入市新建租赁社区项目

信息来源：公开信息收集、CRIC

从区域分布来看，闵行区新建租赁大社区项目整体分布较散，竞争压力相对较小。从产品面积段来看，普遍介于25-100㎡之间，25-35㎡小面积段的一居室仍是主力户型，同时覆盖两居、三居户型，满足不同客户群体的全生命周期租住需求。

图：闵行区新建租赁大社区项目分布

信息来源：CRIC城市租售系统

02

头部品牌纷纷布局，集中式公寓规模领跑全市

头部企业看好闵行区住房租赁市场，争相布局。截止到今年7月底，有51家企业61个租赁住房品牌在闵行布局集中式公寓，其中，有16家企业在闵行布局房源超过1000间，排名前三位的分别是魔方生活服务集团、瓴寓国际、城家公寓，单个企业布局规模均超过5000间。全区集中式公寓规模超过6万间，位居全市第一位。

表：闵行区布局房源规模超过千间的租赁企业（单位：套/间）

数据来源：CRIC城市租售系统，具体数据以企业实际数据为准，仅作参考

从产品线来看，白领公寓占据主导地位，占比达到了90%，主要客户为区域内的产业人口及部分轨交导流租客。作为上海高端产业集群和商务集聚区，闵行区内聚集着大量的外企高管、高层次专业技术人才等高收入人群，因此，服务式公寓也占有一定比例，主要分布于虹桥商务区。

图：闵行区集中式公寓产品线分布

数据来源：CRIC城市租售系统

除集中式公寓外，闵行区的公租房规模也不少，从区房管局公开的数据来看，截止到今年6月底，闵行区累计筹措162个租赁住房项目合计房源7.6万套（间），其中，市筹、区筹公租房1.41万套（间），占比19%。社会化租赁住房纳保度较高，目前已纳保社会租赁住房有3.58万套（间）、未纳保社会租赁住房仅有1.49万套（间）。

资料来源：今日闵行公众号

从项目分布来看，全区的租赁住房集中分布于浦江、华漕、颛桥镇、莘庄、马桥、七宝、虹桥等地区，其中，公租房主要分布于浦江、梅陇、华漕、马桥等区域，社会化租赁住房主要分布于轨交相对便利的区域。

03

个人租赁房源活跃度高，挂牌量居全市第二

尽管闵行区的集中式公寓规模居全市第一，但个人房源仍是区域租赁市场的主力，2023年1-7月以来，闵行区个人房源累计挂牌量有4.3万套（间），仅次于浦东新区居全市第二，平均每月挂牌量超过6000间，市场活跃度较高。

图：2023年1-7月上海各区个人房源累计挂牌量

数据来源：CRIC城市租售系统

从区域分布上来看，主要集中于虹桥镇、七宝镇、莘庄镇、梅陇镇等发展成熟、配套相对完善的区域，靠近中心城区，离产业集聚区也不远，交通便捷，是打工人租住的热点区域。

图：上海闵行区个人房源分布图

数据来源：CRIC城市租售系统

#2

租金坪效相对较低，居住性价比高

租金是“沪漂”打工人租房时考虑的首要因素之一，在上海这座“寸土寸金”的城市，越靠近市区或生活配套越完善的地区，租金就越高。

闵行虽然是郊区，但是离核心城区较近，租金相对于市区更低，2023年7月，闵行区个人房源挂牌租金坪效为96.38元/㎡/月，集中式公寓在产品设计、装修配置、公区打造、配套服务等方面要优于一般的个人房源，租金坪效相对更高一些，租金坪效为129元/㎡/月，较全市整体156元/㎡/月的租金坪效具备极高的性价比，更远低于7个中心城区租金，与浦东新区相比，闵行的租金水平也更具优势。

虽然比宝山、松江、青浦、嘉定的租金更高，但其通勤的时间成本和交通成本更低，居住的性价比较高。这也是闵行区住房租赁市场一直较为火爆的重要原因之一。

图：2023年7月上海各区集中式公寓及个人房源挂牌

平均租金坪效（元/㎡/月）

数据来源：CRIC城市租售系统

#3

闵行区为何量大价优，

成为上海租赁市场发展最强区？

01

区位优势显著，靠近市区且交通发达

闵行位于上海的西南侧，基本都在中环线以外，但其纵向跨度很大，向内与中心城区的长宁、徐汇为邻，向外与郊区的嘉定、青浦、松江、奉贤相连，还有一部分在黄浦江以东。这样的区位使其既可以承接中心城区的产业外溢，又可以虹吸外围的优质资源，如今闵行已是上海中外环区域中发展得最好的区域之一。

闵行区区位图

交通方面，闵行区综合交通体系已基本形成，目前，区域内共有11条轨交穿过，站点55个，轨交站点600米范围覆盖了全区约1/4的人口，总里程位列全市第二，能够通勤便捷地来去其他各区域。

闵行区轨交线路图

资料来源：今日闵行公众号

02

"硬核"产业集聚高地，经济发展全市第三

闵行区处于沪西高端产业集群发展带，目前，已基本形成以现代服务业为主体、战略性新兴产业为引领、先进制造业为支撑的产业发展格局，整体实力强劲。2022年闵行区以GDP总量2880.11亿元排名全市第三，占全市GDP总量的6.45%。

表：2022年上海各区GDP及占比情况

数据来源：上海市统计局

闵行区的经济发展主要由产业园区带动，目前已经形成了高端装备、新一代信息技术、人工智能和生物医药四大优势产业集群。

在产业载体方面，闵行拥有众多的产业园区和商务区，虹桥国际中央商务区已成为全球总部机构“栖息地”，累计吸引和培育总部类企业500多家。

除此之外，区域内拥有紫竹高新区、闵行经济技术开发区、临港浦江国际科技城、莘庄工业区、马桥人工智能创新试验区等国家级和市级产业园区，入驻的企业主要为高科技产业和高端制造业企业，高薪就业机会众多。

闵行2022年新能源、高端装备、生物医药、新一代信息技术、新材料、新能源汽车、节能环保等工业战略性新兴产业完成规模以上工业总产值1822.30亿元，占全区规模以上工业总产值比重达到52.4%。

图：闵行区2022年四个重点行业完成工业总产值占比情况

数据来源：闵行区统计局

闵行目前也正在大力聚焦发展上海提出的“数字经济、绿色低碳、元宇宙、智能终端”四大新赛道。在未来健康、未来智能、未来能源、未来空间、未来材料五大领域加速布局。这些创新产业的快速发展都为闵行住房租赁市场的壮大提供了坚实的基础。

图：闵行区四大“新赛道”创新产业园分布情况

资料来源：投资闵行公众号

从招聘数据也可以看出，闵行区的IT、制造业、商贸、服务业的就业机会更多，招聘薪资整体较高，2023年1-7月平均招聘薪资达到10013元/月，高于全市平均招聘薪资，接近静安、黄浦等中心城区的薪资水平。

图：2023年7月闵行招聘企业产业分布情况

数据来源：CRIC城市租售系统

图：2023年1-7月上海各区平均招聘薪资（单位：元/月）

数据来源：CRIC城市租售系统

03

外来人口涌入，催生出庞大的租住需求

这样的区位、交通和产业能级，使闵行区成为外来人口涌入上海的重点区域之一。根据第七次人口普查数据，2020年闵行区常住人口数和外来常住人口数均位居全市第二，其中，外来人口占比近一半，达到124.29万人。外来人口的增加催生出了庞大的租住需求，由此也推动了闵行区住房租赁市场的发展。

图：上海各区外来常住人口及其占比情况

数据来源：上海市各区第七次人口普查数据

04

优质教育资源集聚，陪读租房需求旺盛

除此之外，闵行的教育近年来也在迅猛发展，好学校纷纷进入，已形成一批优质的教育资源。

目前闵行区光是市重点高中就有：2所四校分校（华二紫竹、交附闵行），2所外区市重点分校（向明浦江、市二梅陇），1所委属分校（上师大闵行），区属市重点七宝中学更是实力强劲，比肩四校，另一所区属市重点闵行中学的表现也不俗。一梯队初中有上宝，文来，闵华二，一梯队的小学有七外、协和、闵实验小学、明强小学。

优质的教育资源吸引了众多虎爸虎妈争相把娃送进去，由此带来的陪读租房需求也很旺盛。

表：闵行区部分优秀的中小学

数据来源：公开资料整理

05

政府高度重视，大力推动租赁住房行业发展

外来人口是助推闵行区产业经济发展的重要力量，大力发展租赁市场是解决外来人口的居住问题的主要方式。近年来，闵行区住房租赁利好政策不断出台，从土地供应、金融支持、税费减免、财政奖补、项目运营等方面支持租赁市场发展。

土地供应方面，根据克而瑞租售监测数据，2017年至今，闵行区已累计出让19幅R4用地，位居全市第二位，租赁相关用地总建面约150万方。

图：上海各区纯租赁用地出让情况

数据来源：公开资料，克而瑞租售整理

除租赁用地新建外，闵行区还通过非改租、产业园区配建、市场化项目转化等多渠道筹建保租房，建设筹措和供应规模在全市层面一直处于前列。据闵行区房管局领导透露，“十四五”期间，闵行区将完成筹措7万套、供应6.2万套，占全市筹措60万套指标的近1/8。截止到今年6月底，全区的保租房房源累积筹措量达到6万多套、累计供应100多个项目、4.5万套房源，分别完成筹措和供应目标的86%和73%，有望提前完成“十四五”目标。

此外，闵行还加快推进人才公寓认定，选取地理位置优越、交通出行便利、配套服务优质的保租房房源，作为人才公寓管理，助力企业引才留才。从去年到今年，已分三个批次开展了人才公寓认定工作，目前全区已经有了33个“人才公寓”项目。今年还计划建设22个“人才驿站”。预计到2023年底，闵行区“人才公寓”房源将达到约2.8万套。

#4

小结

独特的区位条件和发达的产业，让闵行成为上海外来人口最聚集的区域之一，也因此带动了区域内住房租赁市场的快速发展。

从居住的性价比来看，闵行无疑是外来人口在上海租房的最佳区域，不仅就业机会多，而且在租金、通勤等方面也都具有显著的优势。

未来随着地铁19号线和23号线、13号线西延伸及市域铁路机场联络线、嘉闵线和示范区线等轨道交通的建成运营，闵行区的通勤将更加方便。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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