东京发源地的日本桥地区，是如何在更新中保持历史魅力而又现代的？| 城事进化

刚刚过去的7月，专注于社区营造的机构大鱼营造联合Assbook设计食堂、RQ商业观察室，共同发起了一场为期7天的东京游学之旅。区别于以往聚焦主流商业的考察团，我们把此次游学的目标重点放在了「社区商业」——这是当下东京，乃至整个日本，正在关注以及努力发展的。

在未来一个月，我们会通过一个系列，从不同话题角度和案例，和大家分享我们看到、感受到的，我们不会一味去夸赞邻国做得有多好，而是希望可以给每一位看这一系列内容的朋友，结合自身在做的，提供一定启发。

>>案例：日本桥，衰败街区的另一种复兴方式

>>案例：北谷公园，社区公园如何商业化运作

>>话题：地方创生，对今天的东京意味着什么？

今天为大家带来我们这次行程的第一篇案例研究， 用较长篇幅 梳理了 日本桥 片区的 发展与更新 ，预计阅读时间为25分钟 。

日本桥地区位于东京市中心，是东京的前身“江户城”最早的发迹地。这里寺院、桥梁、老牌百货商场与现代摩天大楼、传统批发街与时髦精致商店相互融合，近百年来也是日本的金融重地。

历史悠久的街区在更新过程中，往往面临着如何既能够传承历史，又能够面向未来的课题。

通过最近的一次实地拜访和资料调研，我们从[城市更新政策]和[具体更新实操]两个层面，来一起看看具有420历史的东京日本桥地区是如何既保留着江户时代传统特色，又能不停地更新发展，在古典与现代的交汇点上，延续生生不息的东京传统文化。

从浮世绘中的江户下町到几番沉浮的商业金融中心

日本桥修建于1603年。 德川幕府入住江户后，扩建城区，修建城堡和家臣仆人的住宅，开凿水路，填埋海湾，修建了日本桥，并以日本桥为起点构建了五条国道，使其成为水陆交通的交汇点，地理优势得天独厚。

德川幕府统治时期，江户城发展迅速。到了18世纪前半期，常住人口已经达到100万人，成为日本政治与文化中心，也是当时世界上最大的城市之一。这人口中约一半是武士及其家人，主要居住在城西被称为“山手”的高地，另一半则是为前者提供物资和劳役的商人以及各行工匠.他们集中在被称为“下町”的日本桥区域，活跃地进行着鱼、布料、木材、酒、油、药材、干肴等交易。

日本桥地区的料理店、和果子店、刀具店，和服店等至今仍在经营的多家老字号商店，就是从那个时期传承下来的，其中就包括三井集团的前身“越后屋吴服店”。

江户文化同期也在日本桥地区发展。 从武士阶级喜爱的能乐、茶道，内容引发商人共鸣的歌舞伎、木偶剧演出，到作为自我表达的俳谐、狂歌、川柳，开办出版企业，推出浮世绘，再到更加大众化的单口相声、戏剧、杂耍等娱乐表演，都愈发丰富起来。

江户时期的日本桥也有了金融业的发展，除了“越后屋”等货币兑换商活跃之外，还有进行大米期货交易的“米会所”、制造金币的“金座”(“造币局”的前身)等。明治维新（1868年）后，日本第一家国立银行“第一国立银行”、日本第一家民间银行“三井银行”、日本第一家公共证券交易所“东京股票交易所”、“日本银行”相继成立，这里成为了日本的华尔街。另外，现代邮政制度也以日本桥为发祥地，电信局也设置在明治初期，作为递信的中心地也得到了发展。

1902年，日本桥起家的三井集团这里建起总部大厦。 1905年，三井集团旗下三越吴服店宣布转型成为日本第一家百货商店。 随着三越百货的洋馆店舗落成，区域内的洋风建筑随之增加。

近代的日本桥区域经历了几番重创和恢复。1923年的关东大地震使区域内建筑损害严重，钢结构的三井本馆在地震中被烧毁。1929年，三井集团建成了可抗击关东大地震两倍烈度的三井总部大厦。1945年的东京空袭又使这片区域陷入萧条。但在积极的战后重建下，政府在这里进行了土地区画整理，河川道路改建扩宽与土地翻新，日本桥地区又逐渐恢复了活力。

日本桥本身也在过去的400年间被烧毁又重建和修缮，1911年重建时被改建为花岗岩制双拱石桥，最后一次的改装工程于1999年完工，目前我们看到的已经是第19代日本桥了，被列为日本的重要国家文化财产。

战后日本经济高速发展时期，为了迎接1964年的东京奥运会而突击建设的首都高速公路，在此区域穿过时位于日本桥的上空，破坏了城市风貌。上世纪九十年代，日本桥地区的商务办公楼开发和租赁市场一方面受到东京其他区域的激烈竞争，另一方面由于经济泡沫破裂导致区域内证券行业的办公楼出租受到影响，加上亚洲金融风暴和经济危机等因素，日本桥地区的商务办公楼市场面临严峻的危机。

在这个时代背景下，作为日本桥起家，该地区的大地主与日本最重要的房地产开发商之一的三井不动产，在1997年启动了日本桥三井总部大厦再开发项目，扼制日本桥地区的地位下滑，带动地区重新振兴。

以国家层面的都市再生计划为背景

同时，进入21世纪，日本在国家层面推行城市更新政策，意图通过城市更新和聚焦城市重点区域的大规模再开发刺激经济复苏，提高城市竞争力和生活质量。因此频繁修订《城市规划法》和《城市再开发法》，并在2002年推出力度更大的《城市更新特别措施法》，放宽了可进行城市更新区域、再开发项目和容积率等方面的限制条件。

尤其是在土地区域整理事业、市街地再开发事业、地区规划、特定街区和城市更新紧急建设区域等制度中，包含了明确的容积率奖励措施，即城市更新特定范围内的建筑布局、城市道路和广场、与建筑相关的开放绿地和步道等公共性要素，以及与城市基础设施建立衔接等方面的规划设计会被客观地量化评估，根据对城市公共环境和基础设施方面的贡献程度确定容积率奖励的量。

容积率奖励政策刺激了民营资本积极参与城市建设，大幅减少了政府在城市环境方面的投入。开发商也可以在研究项目可行性的时候，先一定程度上预测到可能获得的容积率奖励，从而做出更有可行性的开放项目计划。

日本的城市更新主要涉及三种利益相关方：一是土地权利人（包括土地所有人、租地或租房等相关权利人），二是政府，三是政府背景的住宅开发机构，或民营资本开发商等项目实施主体。

在更新模式上，主要有两种典型模式：土地区划整理事业（主要针对由于历史原因，明显存在各类问题，需要进行包括路网等公共设施和住宅、办公等建筑物综合改造更新的区域），和市街地再开发事业（仅限在城市规划确定的市街地再开发促进区域、高度利用区域，或属于特定街区和城市更新紧急建设区域）。后者再细分为“第一种市街地再开发事业（由各个利益相关方共同组成的再开发项目组合为项目主体）”和“第二种市街地再开发事业（由政府部门或公共机构为土地再开发项目主体）”。

日本桥区域内的，三类不同主体及再开发模式

日本桥区域的更新属于上文提到的“第一种市街地再开发事业”，也是日本目前城市更新的主要做法。 但在市街地再开发事业的具体执行中，也会因为各项目的目标和侧重点不同而具体做法各异。

这次，我们具体来看三个不同规模和目标的再开发的案例，他们分别是

1.日本桥的主导大型开发商三井不动产覆盖全区域的“日本桥再生计划”（从下图中1开始并延伸到整个区域）;

2.小型开发商平和不动产侧重于激发金融街活力而做的“兜町、茅场町再生计划”（集中在下图中2的位置）;

3.老牌服装批发街的小业主们为了街区的历久弥新而做的努力“横山町、马喰町再生计划”（集中在下图中3的位置）。

三井不动产：从三井总部大厦再开发到“大日本桥”区域再生

针对特殊历史保护建筑特事特办，多方共赢

前文提到，三井集团就发家于日本桥，并在上世纪90年代的区域 萧条时代 ， 通过日本桥三井总部大厦再开发项目来扼制日 本桥地区的地位下滑，本着“继承、振兴、创造”的大原则，带动地区重新振兴。

三井总部大厦位于日本桥室町，是日本近代时期新古典主义建筑风格的卓越代表，是日本桥地区的地标性建筑。这栋建筑原本与相邻的同为历史建筑的三井2号馆共享一个中庭。若按照最初的开发构想，在中庭插建一座超高层大厦，根据容积率奖励政策，需要沿街退让出公共开放空间。

但这两栋都是已经在布局上完全占满街面的历史建筑，在日本近代史和近代建筑史上都有重要的地位，政府也不希望破坏，于是在多方大量商议后做出了变通：

首先认定三井总部大厦为东京都历史文化遗产，提出将历史建筑的一部分作为美术馆向市民开放等附加条件，再针对性地制定了“以历史建筑保护为前提，增加再开发建筑容积率”的新制度，在促进区域改变的同时，在街道品质和建筑形式上很大程度地延续了日本桥地区的历史特色。

基于这个项目，政府制定了“重要历史文化遗产保存型特定街区制度”，为以后类似情况的再开发项目中保护和开发利益平衡问题提供了法律依据。

新建成的三井大厦除了办公外，底层部分和地下设置了老字号传统店铺和餐饮等商业、文化设施，以及连接地铁站点的地下通道等市政设施，同时在大厦顶部设置文化东方酒店。

这些功能的提升和增强对地区发展产生了积极的示范作用，获得了多方的共赢，也成为接下来的20年，三井集团在日本桥地区持续再开发的起点。

从建筑改造到区域创生的第二阶段

三井大厦顺利竣工后，三井集团又在旁边开发了COREDO室町1、2、3号大厦等[COREDO室町]系列。尤其是以2014年的“COREDO室町2、3”的开业为契机，提出进入“日本桥复兴计划第二阶段“，提出“近邻创生”、“产业创造”、“地域共生”、“水都再生”这四个关键词，充分发挥街区固有的魅力，推进软硬件双管齐下的城市建设。推动了街区的用途多样化以及企业和人的多样化，日本桥开始恢复了往昔的繁华。

“近邻创生“主推多目的多功能的混合用途城市建设，在此前以写字楼为中心的日本桥街区，引进商业设施、多功能会馆、住宅、酒店等多种用途的设施，带来了企业和人的多样性。并充分发挥充满历史与文化气息的小巷的魅力，种樱花树，铺石板路，邀请与街区景观协调的、能够发挥地区特色的商店和设施到此开店。

“产业创造”方面，延续江户时代日本桥区域药材交易聚集地的传统，将日本桥建设成生命科学商业中心。发扬历来有许多制药企业在日本桥布局的地理历史特性，为此类企业提供合适的办公场所，设立LINK-J组织来连接生命科学领域从人才、产业到资本的多方面跨界资源，推进在生命科学创新领域的产业创造。

“地域共生”方面，重建地方社区的核心——福德神社的神殿。在相邻地段开设“福德之森”，设置地方社区的核心、绿色与休憩的场所。与老字号饮食店和商业设施、酒店等当地的各类商家一起举办春意盎然的活动。传播艺术、美食、娱乐等街区的所有价值。修建因地震而无法回家人士的临时避难场所，与地方联合进行防灾训练。另外，“日本桥室町三井大厦”内还配备有出现灾情时向地方提供电力和热的能源中心。致力于提升BCP（运营持续计划）功能。

“水都再生”是为了恢复日本桥作为水都水都东京根据地的历史地位，创造丰富的水岸环境，在日本桥修建了游船码头，与地方合作推出独具日本桥特色的新的娱乐项目。

面向国际、宇宙和未来的“大日本桥复兴计划”

日本桥复兴计划进入第三阶段关键词

2019年，经由[COREDO室町Terrace]的开业，日本桥复兴计划进入第三阶段。在第二阶段措施的基础上，根据“恢复丰富的水岸环境”、“创造新的产业”（提出将 生命科学、航天、移动、美食 作为新的战略领域）、“举办与世界连通的国际活动”这三大重点构想，推进有助于解决世界课题的城市建设。

第三阶段以“共感、共创、共发”的思路作为指导，推进三大重点构想，为实现日本桥复兴计划的愿景而推进城市建设，更加面向未来。并提出“GREATER日本桥”（大日本桥）概念，以昭和大道为界，区分WEST（西）区域和EAST（东）区域，把原来主要区域更新工作的范围—— 即 以大型企业聚集的西边区域，扩大到小企业和创业者较多的东边区域，根据不同街区的个性特征，将城市建设对外开放，广邀有志之士加入，为发挥日本桥丰厚的地区资产，不断发起各种各样的合作，支持多家在地媒体，在日本桥创造出原创的价值，向世界传播。

平和不动产：打造周末也想来喝一杯的活力金融街

在三井集团主导更新的大日本桥区域内，还有其他规模较小、深耕在特定片区的开发商，例如在日本桥兜町地区的平和不动产。

前面我们提到，日本桥区域近百年来也是日本的华尔街，具体指的就是兜町（下图中2的区域）。这里聚集了银行、证券公司和相关的服务产业和投资者们，是各种信息交流的舞台。

第二次世界大战开始后，交易所机构进行改革，1943年，全国11个股票交易所合并，设立了半官半民营团组织日本证券交易所。为了管理因为合并而空出的大量办公楼，成立了平和不动产。1999年，由于股票的电子化和网络交易等原因，线下操作的东京证券交易所股票买卖会场关闭。随着证券公司的搬迁，再加上原本的金融街办公为主的属性，周末到来的非工作目的人很少，街道逐渐萧条。

在这个大背景下，平和不动产积极发起了兜町及相邻的茅场町区域的再生计划。他们以“人的聚集、投资和成长的城市建设”为理念，重建兜町特色为目标，希望把兜町、茅场町区域打造成东京国际金融据点，通过阶段性开发引进金融相关功能，使这个区域承担“国际金融城市·东京”的一部分。

2021年，平和不动产在兜町落成了综合大楼KABUTO ONE，作为该地区的金融据点以及日本金融资本市场的“面孔”。KABUTO ONE地上15层，地下2层，直连茅场町地铁站，集办公室租赁、会议服务、商店、停车场等各种商务支持功能的空间和设施。大厅里的电子屏幕装置“The HEART”，是世界上最大规模的数字标牌，向每一位到来的人传递着市场的活力和动向。

在KABUTO ONE大厦的建设之外，平和不动产还联合风险投资公司Skyland Ventures，创立了面向以Fintech（金融科技）企业为首的创业企业的办公和社群服务。作为日本桥兜町、茅场町地区的新金融据点的“FinGATE”系列，已经开设了5个办公室。

同时，为了增添金融街的文化、服务和生活气息，让不同的人在不同时段都可以来这个区域活动。平和不动产也在兜町、茅场町区域主导了多个小型综合商业体的开发。这些商业体均依托平和不动产自持有的物业，邀请有空间和运营特色的各种商家入驻。

2020年2月，包含酒店、饮食(餐厅、酒吧、咖啡店)等多个功能的微型综合体的小型精品酒店「K5」开业，推进了充满个性的餐饮店铺的引进，更新了街道的氛围。

2022年底，另外两家小型精品综合商业体“BANK”和“景色”开业。

其中，BANK位于兜町第7平和大厦的B1和1F，包含面包店（bank）、小酒馆（yen）、生活方式商店和咖啡酒吧（coin）和花店（fête）。

光从名字就可能看出它和金融业的关系。BANK所在的建筑物是以前的旧银行空间，在建筑改造过程中，也保留了老建筑当年的痕迹，可以看裸露的混净土和厚重的金库的痕迹，遥相呼应兜町昔日的气息。BANK的室外后退出了公共空间，摆放了象征“和平”的树龄超过1000年的橄榄树，期待这里成为兜町的聚集休息场所。

©BANK

而位于兜町第6平和大厦楼下的“景色”，则包含了新鲜意大利面餐厅（Pony Pasta）、绿植空间（Moth）、工作坊/Pop Up快闪空间（Tangible Studio）和画廊/多功能空间（AA）。

通过“BANK”和“景色”的开店，平和不动产在本区域有计划地引入了约20家不同功能的店铺，包括涵盖餐厅、精酿啤酒、设计酒店、生活方式类复合空间等，这些空间都为兜町地区提供了丰富多元的饮食、展示、聚会、交流的场地和平台，让各种人在此相遇，产生碰撞。月度区域访客数量也从约1万人(2021年4月)扩大到约4万人(2023年3月)，街区活力激发效果显著。

老批发街的小业主们：邀请都市机构UR，助力老街换发新活力

日本桥区域也不都是高大的西洋建筑和气派的CBD样貌。 本文最后一个案例，我们来到下图3的位置，大日本桥区域北部的横山町、马喰町区域。

这里自江户时代以来就是批发街，如今仍留着许多珍贵的旧式设计建筑，保持着昭和时代令人怀念的空间氛围。这一代有许多门面狭窄、深度深邃的店铺，大多都是个人小业主。随着许多业主年龄增长，后继者不再继承生意，只能考虑停业。这种情况下，土地被卖掉，零散地现金化，长此以往，批发街的氛围就会丧失，许多本地业主产生了危机感。

本着“如果批发商消失的话，东日本的零售店会在哪里采购商品”的危机感和使命感，批发街成立了批发街活性化委员会，反复举办学习会，订制街道建设愿景，目的是把批发街的更新往大家都更希望的方向前进。

业主们的共识是，不希望大型开放商来介入，区域更新的目标是“以创造丰富的生活方式并不断进化的批发商为核心的商住混合市中心”，希望中心区域是历史悠久的批发街，周围有小工坊的商业区域，再外侧是都市居住区域。并期待区域外的创作者进入，提供城市的乐趣和价值。

2017年，由本地小业主共同加入的横山町马喰町街道建设株式会社成立，并通过中央区和当地政府，邀请到了UR都市机构的支援。UR都市机构是一家以持有、管理和运营出租房屋为主要业务的具有社会公益性质但自负盈亏的机构，现在以支援大城市和地方中心城市的城镇开发建设为主要工作。

他们有一个专门的城市复兴领域工作板块，由UR与民间地方团体间共同协作，工作内容包括1.对产业结构转换带来大规模土地重新规划；2.对城市生活、交流、经济据点进行重新布局；3.提高城市整体的抗灾能力，对密集社区的安全设施的改善；4.完善城市交通设施建设，便捷居民生活；5.支撑民间租赁住宅的供给和支援，通过良好住宅城市的构建，合理城市布局; 6.对古旧住宅的修建，更新城市生活面貌，改善居民住宅条件。

UR加入批发街的更新工作后，买下空置的土地和建筑物，创造慢慢思考的时间，和本地居民一起商讨，并通过自身的影响力，以公开招募的形式吸引和支持有意思的，对本区域有益的项目进来，抑制不想要的开发，推进更新的有效进行。①

UR的一项工作重点就是人与人的连接，尤其是连接批发街的本地居民和想要进入这个区域的人。

他们在购买了第1号资产并清理土地后，没有马上建造新的房屋，而是通过协调，与相邻的中央区拥有的停车场合并灵活运用，做了交流空间「+PLUS LOBBY」，邀请专注于通过设计和运营来增添城市魅力的公司Patchworks在这里运营旗下的露天电影院，通过不停办活动来连接不同的人，将这里打造成重新发现城市乐趣的地方。

也属于“外来者”的建筑师勝亦優祐主理的事务所勝亦丸山建築計画，在批发街已经有了两处项目，分别是联合办公空间Midori.so的空间设计，和SOHO复合空间SANGO的设计和运营。

同时，在UR的支持下，勝亦優祐和他的事务所还是“三角批发街上传”（「さんかく問屋街アップロード」 http://sankaku-tonya.tokyo ）网站的制作人和内容编辑。这是一个致力于从新的角度介绍街道，发掘和传播区域现状和有魅力的人的媒体，每月更新。

勝亦優祐说，“批发街因为区划小，所以很难再开发，到现在为止很难进入，可以说是“圣域”。 但是，像我们这样的媒体和各种玩家的观点都进入了那里，所以打开了风洞。 开放至今为止未触及的地方很有意思。 希望一边保留着批发街的特色，一边制造空隙和空白，放入新的东西，进行城市建设。 ”

2022年，三角批发街更新项目团队（Sankaku Tonyagai Upcycle Renovation Team，STURT）因为创新利用闲置房产进行城市更新的做法，获得了Good Design Award奖。

既保留传统又不断更新，日本桥是怎么做到的？

作为江户东京的起点，拥有420年历史的日本桥区域既展示着传统风貌，又不显得古旧。神社的转角是现代化办公大厦，老字号海苔铺的楼上可能正在进行一场关于航空技术的国际会议，有年代感的商店、时髦生活方式店和正在围起来施工的地块彼此相邻，提着公文包的上班族和推着婴儿车牵着幼儿的母亲擦肩而过。

是什么原因让日本桥区域既能够保留传统，又可以不断更新呢？

日本的城市更新是完全的市场化行为，政府主要的角色是提供政策支持，在一些需要重新做区域、路网、大型公共设施调整的地方才会去主导，大部分的城市更新项目都是民间力量和资本主导的。追求区域价值的提升是业主和资本的共同愿景。

那什么是可以提升区域价值的呢？

一方面是历史的沉淀、独特的地域传统和风貌、长期积累的在地团体的氛围，这些都是和其他区域相比独一无二的，独有才显得珍贵。不管是实地拜访的路上，还是桌面调研的过程中，都发现日本桥地区的历史梳理并呈现得非常清楚。

另一方面是基于地方特色又与时俱进、面向未来的创新，在日本桥区域，是金融、医药、航空航天这些具有强大价值创造潜力的行业。在日本桥的更新中，硬件上有专门为这些行业打造的办公空间、国际会议设施等，软件上有意识地支持促进这些行业连接的团体和组织。一方面保留传统，另一方面积极创新，是和业主与资本的利益相符合的。因此，可以实现产业更新的推动。

在所有利益相关方都认可“继承、振兴、创造”这个原则的前提下，政府愿意针对特殊情况调整制度、不同的更新主体在操作的时候都注重本地块的历史的保留、再呈现和传承，城市更新是在共识之下的共同努力。

同时，也相信不破不立，懂得如何保护和传承最重要的历史文化遗产，就懂得区分哪些是改变政策也必须保留的，哪些是可以拆除重建的。

最重要的是，是所有的利益相关方对日本桥地区作为江户文化发源地的珍惜，和面向未来发展的信心和憧憬，多方协作，想尽办法，共同创造出更加有活力的老街区新面貌。

在我们走访的多个项目中，日本桥是非常独特而有魅力的，我们看到过一大片推倒重建的更新，看到过小业主品牌升级的商业微更新，但是平和不动产这样一边等待收储一边精心策划运营新品牌不遗余力打造新场景，或是小业主组成联盟增强力量与专业机构合作更新的案例，是非常新颖的。即使与我国的政策与制度较大不同也希望可以为行业中及处在城市更新浪潮中的每一个提供些启发。

①关东大地震灾后重建也促进了日本集合住宅的发展。灾后重建时期，日本政府利用世界各国的贩灾捐款设立公共法人“同润会”。同润会之后历经发展——从“日本住宅公团”到“住宅・都市整备公团”，再到“都市基盘整备公团”，发展为今天的“都市再生机构”（也被称为“UR都市机构”），成为日本城市更新领域国家层面的重要机构。

参考资料：

1、《东京城市更新经验：城市再开发重大案例研究》同济大学建筑与城市空间研究所 株式会社日本设计 著 三井不动产·日本桥再生计 划 https://www.mitsuifudosan.co.jp/cn/business/development/nihonbashi/

2、三井住友不动产·日本桥历史 https://smtrc.jp/town-archives/city/nihombashi/index.html

3、平和不动产·日本桥兜町、茅场町再生计划 https://www.heiwa-net.co.jp/business/redevelopment/kabuto_cho/index.html

4、UR都市机构 https://www.ur-net.go.jp/aboutus/publication/web-urpress66/town_saizensen.html

5、界面新闻 《UR：肩负城市与住宅再生的使命》 https://www.jiemian.com/article/1331477.html

6、Patchworks https://patchworks.co.jp

7、勝亦丸山建築計画 http://katsumaru-arc.com

8、日本桥观光信息网站“まち日本橋” https://www.nihonbashi-tokyo.jp

9、在地媒体 “Bridgine” https://www.bridgine.com

10、在地媒体 “横山町問屋街WEB” http://sankaku-tonya.tokyo

11、在地媒体 “兜LIVE！” https://kabuto-live.com