在“非顶流”的青羊新城，开发商主要“卷”什么？

文／成都商报-红星新闻记者 陈齐美

8月15日，位于青羊新城蔡桥街道的107亩地块，被建发以19400元/㎡的楼面价拿下，这一地块的清水房限价达到32000元/㎡。

青羊新城蔡桥板块建发约107亩地块现状

这是区域内再次出现面积在百亩之上，清水限价达到3.2万元/㎡的地块。上一个百亩项目青羊樾府，半年多时间已经仅剩两栋住宅。上半年，该项目以26亿元的业绩排名成都单盘前十，是中铁建体系内的销量担当。

从热度来看，青羊新城不算顶流板块。但最终结果却是无论是土地还是新房，都不愁去化，这个板块究竟有什么魔力？

从刚需到单价3万+，青羊新城的四个阶段

青羊新城就是青羊区三环外部分的统称，管辖苏坡、文家、黄田坝、蔡桥、康河五个街道办事处，严格意义上，已经不是一个单纯的楼市板块。

青羊新城部分区域控规图（不含外金沙）

青羊新城最近几年的发展可以分为四个阶段：

第一阶段：2016年前后，以4号线中坝站为核心的光华大道以北区域崛起。周围集中了中铁西城、鹏瑞利等商业。 这一阶段青羊新城的产品以高密的刚需产品为主，这为区域快速聚集了人气，也推动了区域二手房的频繁交易，造成了区域二手房市场价格走高。

鹏瑞利青羊新城

当此前后绿地新里城、光华壹号等新项目入市时，因为区域价格倒挂，制造了一批网红项目，青羊新城一时风头无二。

第二阶段，2020年，青羊新城出现龙湖西府琅悦、绿城凤起蘭庭、西派金沙、五矿西棠、首创禧瑞光华、建发央著等改善楼盘。这批项目都是区域价格和品质走势的转折点，因为这些项目多是当时土拍市场的高价地，售价领跑当时整个成都市场。

建发·央著

首创·禧瑞光华

从区域发展来看，青羊新城的发展从光华大道以北延伸到光华大道以南及日月大道以北，而区域范围内日月大道快速路、光华8线快速路的通车，以及地铁4号线、9号线的通车，改变了区域交通整体环境。

在这个阶段，青羊新城新增了千亩级TOD规划，集聚青羊绿舟总部经济产业园、青羊信息光电产业基地等创新产业群，航空新城的定位吸引了产业新人群的进入。

青羊总部经济区

第三阶段，2021年，香港置地、国贸地产通过土拍拿下低容积率的限价地，此时的青羊新城向西拓展到康河街道，这个区域还在起步区，加上严格的双限政策，此时的青羊新城项目开始回落为改善。

去年区域发展进入新阶段，中国铁建拿下了区域内的两块土地，分别打造为青羊樾府和锦樾，华润置地则在蔡桥打造了锦官和鸣，在成飞打造了锦官云玺；外金沙也有两个项目，分别是中绿园领秀金沙和金沙清源里。上周建发拿下的超百亩地块则在中国铁建的青羊樾府旁，斜对面是已经交付的建发央著。

中国铁建·青羊樾府

开发商“卷”143，青羊新城的购买力被低估了吗？

上周末，记者到青羊樾府走访，这个今年才入市的百亩大盘，仅剩下两栋楼待开，有100㎡和143㎡两种户型。

置业顾问表示，项目预计10月推出最后批次，预计价格在3.4万元/㎡，这也就意味着，143㎡户型的买入总价达到480万元。

中国铁建·青羊樾府建面约143㎡户型图

从单价来看，这样的价格已经妥妥达到了目前市场的天花板，但中国铁建选择了更加稳妥的刚改和改善户型，控制了总价。

以100-143㎡为主力面积，几乎是区域内的项目共识——中国铁建在区域内的另一个项目锦樾，仅有126㎡和143㎡两种户型；华润打造的两个项目，锦官和鸣的两个户型为120㎡和143㎡，锦官云玺也只有143㎡一种户型。

锦官和鸣建面约143㎡户型图

锦官云玺建面约143㎡户型图

在距离稍远点的外金沙同样如此，中绿园领秀金沙的主力面积仍为127㎡和143㎡，仅有两栋168㎡的房源，而它隔壁的迷你盘金沙清源里，则把主力面积设置在110㎡和130㎡。

整体来看，虽然目前青羊新城的单价并不低，以青羊樾府的3.4万元/㎡单价领头，其余项目也几乎都在3万元/㎡左右，但整个区域的产品依然定位首改和普通改善。

这种定位的选择，有两个关键出发点：一方面，买家多数来自区域的置换家庭，对于这部分家庭而言，从70-90㎡为主的刚需面积换为140㎡以内的改善面积段，换房的压力没有那么大，且空间已经足够；另一方面，区域内的多个项目都是依靠着学校而建，从学区房的居住角度考量，居住的功能性更大与尺度感的享受。

但事实上，青羊新城部分板块的购买力被低估。

目前，区域内最火的区域主要集中在光华大道和日月大道之间的蔡桥，典型项目则是青羊樾府，项目开盘的单价比整个光华新城的其他项目都更高，但实际去化也更好——这个超百亩的项目半年左右便接近清盘，而其185㎡的大户型同样取证就售罄，在中国铁建内部，青羊樾府项目以26.54亿元（截至7月30日）的备案金额，成为品牌的主力备案项目。

中国铁建·青羊樾府效果意境图

“单价卖到3.4万元/㎡，吸引了整个大城西的客群，可见青羊新城，尤其是围绕蔡桥一带的购买力正被开发商低估。”一位业内人士这样解读区域。

与此同时，发哥也了解到，建发在新拿下的地块将做一个从定位到配置都全面升级的产品。青羊新城能否迎来继凤起蘭庭之后的又一个真正意义上的高端产品，或许即将揭晓答案。

买房人卷配套，板块内形成明显价差

因为整个青羊新城范围很大，在各个项目的去化上，也就因为各区域的资源差异拉开了差距，其中，最重要的影响是学校。

从区域内各项目的布局可以看到，几乎每一个新房旁，都有学校落地，这些学校的背景，是新项目定价以及去化率的关键。

1、泡桐树小学桐欣校区、草堂小学子美校区

2021年，泡桐树小学小学官宣“泡桐树小学桐欣校区欣然而至！”，并且表示“桐欣，同源”，这个落地在光华北七路的学校也带火了整个区域。

目前，围绕着泡桐树小学桐欣校区，周围布局了五矿·西棠、建发·央著、中国铁建·青羊樾府、兴光华59亩项目多个项目，而建发新拿地快就在学校旁边。

兴光华59亩项目

泡小桐欣校区已于2021年9月1日开始投入使用，招生范围和草堂小学子美校区一致，符合条件的学生都是采用“意愿+派位”的方式确定学位，也就是先两所学校二选一，再根据意向选择的人数情况进行入学安置。

泡小+草堂子美，这两所学校都算得上区域内分量最重的小学，因而这里的项目是光华新城内卖得最好，也是最贵的。

2、泡桐树小学绿舟校区

与上述板块一条光华大道之隔，另一部分新项目则围绕着泡桐树小学绿舟校区而生。华润锦官和鸣和中国铁建锦樾都在这里。

2009年，由绿舟小学更名为泡桐树小学绿舟分校，仅从“含泡小量”来看，自然是远不如泡小桐欣校区。因而，这一区域的学区价值在购房者看来也稍微逊色。

从价格来看，中国铁建在区域内布局的锦樾单价比青羊樾府低出2000元/㎡左右，项目去化同样较好。区域内的另一个项目，华润置地锦官和鸣，目前也仅剩下低区楼层。

值得一提的是，在泡桐树绿舟校区旁，是树德实验弘毅校区，这也是树德实验中学“一校三区”之一，而树德事业中学作为青羊区“公办走读”学校，和七中育才、石室联中一起被称为成都市初中教育的“三驾马车”。

区域内的学校分布

虽然这所中学属于区域内的划片摇号学校，但紧邻学校的地段优势，也给区域内的新房加分不少。

3、成都实验小学明道分校

华润的另一个新项目锦官云玺则落地在成飞的成都实验小学明道分校旁，目前项目同样仅剩少量低楼层房源。

成都实验小学明道分校的前身是成都市实验小学红碾分校和成都市清江学校两所学校，两校于2010年6月正式合校，经过9个多月的一校两区管理模式后，于2011年4月8日正式搬迁到现址。

在这一学校周围，除了锦官云玺外，还有此前的龙湖西府琅悦和新力曦悦。

区别于上述两个学区，该学校属于青7的学区，因为去年青羊区官宣了“由成都市石室联合中学整合成飞小学和成飞中学的初中部，领办‘成都市石室联合成飞学校’，建设九年一贯制学校”，给区域的教育增色不少。

成都市成飞中学（图据青羊教育）

4、成都市花园（国际）小学清波校区

位于外金沙的中绿园领秀金沙和清源金沙里则靠近成都市花园（国际）小学清波校区，从名气和热度来看都不及上述学校，这也是区域内两个新项目热度并不算高的重要原因之一。

发哥观察：在青羊新城，闷声发大财

整体来看，整个青羊新城拥有成熟的产业集群，地铁线路也正在快速打通，区域内的各项目周边都有成熟的学校资源，但热度和价格受学校影响较大。

一名业内人士指出，“青羊新城的劣势在于，首先，区域内的地缘性客户拥有较强的购买力，且项目入市时间并不算集中，因而，这一区域内的新项目并没有形成合力，即便最高价格卖到3.4万元/㎡，这一板块在区域内的影响力也并不如许多集中供应的区域大。

另一方面，整个板块太大，存在冷热分化，笼统地提及青羊新城，很难具体落到某一个点位，板块意识不够强。

最后，由于整个青羊区的大型商业仍有不足，这一板块很难对非城西客群形成吸引力。因此，青羊新城总是难以出圈。”

但同时，他也指出，“后续区域内还有几宗土地待售，或许会迎来一个新的增长点。”

但必须注意到的是，青羊新城的地块一旦推出就会吸引多家开发商争夺，很多企业在这里闷声发大财。因此有意愿连续拿地，以中国铁建地产为例，在青羊新城有西派金沙、锦樾、青羊樾府三个项目同时在售，但依然出现在了8月15日107亩地块的角逐之中。

其实进入青羊新城的房企都明确一点：项目主要销售对象都是地缘客户，他们有比较强的购买力，对区域认可度也高，不需要向买房人解读区域，但产品一定要做好。

因此最终考验企业的，还是产品能力，这从近年来房企在这个项目上频繁“卷产品”可见端倪，对于近期新进拿地的企业，这也是一个必修课。

关于青羊新城的前景，你怎么看，欢迎在评论区和发哥交流。

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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