大虹桥持续正挂，均价还在跌

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很多客户在和我去看房的时候，总会不约而同问我“大虹桥怎么样？能买吗？”

届时我总会回答：“如果问我个人意见，我是不推荐的。”

但是这个地方，总是某些房产自媒体最爱推荐的板块，犹如大虹桥画大饼的功夫，他们也总喜欢用大虹桥画的饼，再给客户们画饼。

总的来说，现在的市场，就在逐步验证“大虹桥是上海最靓丽的一张大饼，实际上是个坑”的事实。

前几年大虹桥的概念热度如火如荼的时候，大批客户冲了进去；我们就能预想到可能会出现现在的情况。而这些都在逐步被验证。

我们也有客户不听劝，跟风买了大虹桥；结果从现在回想到过去几年的操作，才能知道我的建议是多么重要。前段时间，我们也在密切关注大虹桥的房源信息的变化。

前几个月就有多方渠道信息分析大虹桥在逐渐“正挂”。当时有一套万科天空之城的房子，成交单价仅有7.1万；我们出来之后，有很多观众老爷在评论喷我们，说这套的位置楼层不好，不能拿来做参考。

没办法，有的人自己入手了大虹桥，便成为坚定不移的信徒，看到一切不利于自己产品的言论，都应当反对到底。当然，不愿意接受现实也好，时间和市场已经在逐步验证，大虹桥帝国的逐渐衰败。

一两套房的价格挂低了，也仅仅是个开始；当前现状，是更多的房源正在持续下跌。

2023年7月26日，招商虹桥公馆二期的南区，成交了一套房源，楼层位于电梯中区，成交单价只有61869元；想当年开盘时候，单价都已经有57000元左右。

持有了这么长时间，耽误了这么多时间金钱成本不说，还要算上二手交易给别人的成本，再加上银行贷款的利息，这位房东可以平进平出就已经非常不错了，大部分的房东可能还面临小幅亏损。买套房子这么多年，最终买了个寂寞。这些年的持有成本不仅影响生活质量，还赚不到钱。

说实话，还不如拿这笔钱放银行里吃定期利息来得实在。写到这里，并不是说房子不能买，而是“买在哪里”这个选择至关重要。如果买在大虹桥这样的踩踏区域，注定是赚不到钱的。

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最近开盘的招商虹桥公馆三期，在售单价也只有64000元左右。原本预计单价70000元以上，甚至在巅峰市场行情时可以冲到80000元的招商虹桥公馆一、二期，现在已经在正挂了，房价跌到比一手开盘价还要再低。

最近在挂的招商虹桥公馆，其挂盘价格也只有63000元，真实成交价格很有可能比61869元的单价还要低。

所以说，大虹桥的房价并非网传，而是早就正挂了。

别忘了之后还有前湾，还有徐泾镇差不多还有十几个新盘，还在等待开放；这几年开的新盘，未来还会不停地冲击二手房市场。

所以看似坚挺的万科天空之城，盘龙天地等这些小区，未来能否独善其身，这不好说。当下，大虹桥的二手房面临着卖也卖不掉，租也租不掉的情况。

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大虹桥的租赁市场，更加恐怖。招商虹桥公馆在租房源数量，已经挂到惊人的160-180套；万科天空之城在租房源也有70多套，这还仅仅是地铁旁沿线的优质小区的租赁房源。

如果算上徐泾镇上的准新房租赁房源，挂牌量更加惊人。这主要当然还是和过去几年宣扬的打新“倒挂”有很大关系。

一方面打造着长三角中心的大虹桥概念，口号很响，让很多人都觉得这个地方在后续会有无限空间；另一方面大家都涌进来了，打新热潮，都冲着“倒挂”来的；只是为了套利空间的买房。本就是个畸形市场；最终引来了大量投资客，而远远多于真实自住的刚需。

（图片来源：百度地图）

再说了，这个地方真的适合自住吗？我们以青浦徐泾为例。

这里没有太多优质教育资源，医疗资源也不比市区。轨道交通只有17号线，2号线还稍微远了一点；特别门对门的地铁口小区少之又少，虹桥枢纽和市区的联系，也没有宣传的这么大。自驾交通还被高架桥分割得四分五裂，像是一块块被分割的豆腐，会给自驾出行造成一定的不便利。

再看看产业。这些年来，大虹桥的产业受到了很大的打击。大虹桥的主要产业是以房企和会展经济为主；这些年来房企大多都倒闭，或现金流紧张。部分外企，不是撤厂就是在往郊区搬迁。

除此之外，由于口罩事件，让这里的发展情况受到不少影响，所以造成了大虹桥CBD目前有大量写字楼在空置。

目前上海的甲级写字楼的平均空置率为18%，而大虹桥目前的写字楼的空置率为24%，这个数字还有在扩大的趋势。当前也是全国经济环境都不太景气，大虹桥的企业入驻率少，也是没办法的事。

种种因素加起来，最后都会反馈在房价上，相信大家都明白。泡沫越大，破裂的时候就会跌得越惨，大家要引以为戒，未来也要当心，这种宏大规模宣传的规划，前赴后继的韭菜入局的场面。别人贪婪时恐惧，别人恐惧时贪婪。