谢逸枫：官方发函要求解聘房企销售“拖后腿”团队是否合适？

文/谢逸枫

8月14日晚，一张“南昌县住房保障中心关于欣光花园项目营销工作的函”的图片流传于网络，对于地方政府发函要求解聘房地产销售“拖后腿”团队一瞬间掀起市场热议，并且提出函件的合理性质疑。

8月15日下午，南昌县住房保障中心回应媒体采访时称：“此前的确发过相关工作函”，我们发给企业，是要他们督促营销公司，开动脑筋、加大宣传，加快销售的速度，我觉得我们没做错什么。销售业绩不好的时候，就敦促他们想办法”。

从“函件”出发点看，可谓是用心良苦。目的是鼓励房企加大促销力度，把房子销售出去。一方面是尽快落实家庭、购房消费、人才购房补贴，推进房票安置试点。一方面是提振市场信心，增稳市场预期，促进销售整体回暖。

从“函件”内容看，更多的不是鼓励，不光是警告、批评，还对房企的销售团队与管理提出了质疑并且建议惩罚，其表述的“对销售不力的团队进行调整、约谈、解聘”措词非常严格，大有下达命令的问责式发函。

从出购房补贴政策的政府部门、监督政策的实施主体看， 房企的营销、销售不力这事儿归住建局管，不归住房保障中心管。因此，住房保障中心确实是越俎代庖，管得过头过宽了，非常不利房企开展经营、营销、销售、管理的工作，不利房地产市场的稳定。

从笔者角度看，尽管地方政府的“函件”措辞严厉，管的稍微过了头，有插干预房企经营、销售、营销、管理的嫌疑，不符合市场经济规律与经营规则，却是关心则乱。政府都这样努力，房子还是卖不好，开发商是没有理由对“函件”发牢骚。

如此高调的发函问责房企，这在中国房地产市场发展过程中确是罕见。尽管是政府层面监管房企落实政策效果的举措，却是存在干预房企经营、销售、营销、管理的行为，非常不符合市场，不符合经济规律。

政府发要求解聘房企销售“拖后腿”团队的“函件”，实际上是非常典型的管控“拖后腿”现象。一方面是说明地方政府重视政策的落实，短期希望稳定房地产市场销售数据，提振信心，稳定预期。另一方面是问责房企的营销工作“不给力”。

与其他楼盘销售火热相比较，该楼盘销售低迷，但是不能简单地把该楼盘的房子卖不出去归咎于营销“不给力”，这不是最关键的。不仅仅是房企的“销售不力”、营销工作“不给力”，真正的根本原因在于四个方面。

其一是楼盘自身的因素。从楼盘位置来看，地段偏偏，并且配套不全。不是位于南昌市南昌县地铁沿线，也不是市区位置。同时周围没有完善的基础设施、商业、生活、娱乐配套。

其二是市场的因素。全国房地产市场连续多月的下降，连南昌市的房地产市场都处于调整期，总之房地产市场低迷的形势全国一样。不要是一个县的房地产市场，其人口增长、经济实力、金融、产业发展等都不在优势。

其三是政策的因素。家庭、购房消费、人才购房补贴，推进房票安置试点的促进房地产市场健康发展文件，在补贴力度上看，不大。由于没有房贷首付、利率、税费的三低配套政策配合，政策效果自然一般。

其四是价格的因素。该楼盘的销售价格在本区域看，属于中高的。如果把楼盘的价格调整，打个六、七折销售，肯定是销售火爆。问题是地方政府、同区域的开发商，前期的业主会赞同吗，以往的经验看，非常难。

目前全国各地正在全力拼经济、拼政策，出台新一轮购房政策，对住需求刺激，积极引导购房需求释放。在出鼓励购房政策的同时，应该及时出相关的配套政策，并且房企要积极的在价格上调整配合。

否则，单纯的房企营销团队“临阵换帅”、“警告”、“问责”，绝对不是解决楼盘销售低迷、库存积压问题的最好措施。严格意义上讲，相关部门“管过头”的行为，可能违反相关规定，不理于房企楼盘销售工作的合理推进。