颠覆认知！2023年西安各区潜力地段曝光，买哪里？

2023年，西安哪些区域具有发展潜力，哪里千万不能碰？

针对这一问题，我们整理了2023年西安地段潜力榜（推荐板块主要以购房讨论度、板块土地供应、新房供应作为参考依据），并选取了6个供应量比较大的区域/地段进行详细解析！

PART.1

港务区—政经板块

大致范围：常说的 港务区-政经板块，位于以港务区管委会为中心的周边区域，其中新房最多的区域在欧亚大道以东、港丰路以北，港兴四路以南，及港务大道东侧区域。

地段配套：

港务区管委会、启航公园、物联网应用产业园、中西部陆港金融小镇、陆港大厦、国际商事法律示范服务区均位于此，政务、商企属性定位明晰。

地铁14号线穿过，在区域内有3个站点；陆港第五学校建设中，与铁一中进行“名校+”签约；中轴生态公园三期，目前规划方案已经确；TOD商业综合体（规划中），前景可期。

区域内楼盘情况：

楼盘推荐：目前在售的楼盘较多，重点关注、、、、等。

评价：港务区发展重心东移，港务大道板块开始发力， 新房 供 应 量较 大，产 品以高层 、小 高层 为 主 ，个别楼盘 有洋房 产品。价格在1.5万-1.6万/㎡，整体偏向刚需、刚改。不足在于商业体还需建设，附近还有未拆 迁的村子，面貌有待提升。

PART.2

港务区—奥体板块

大致范围：说到奥体板块， 就是 以奥体场馆为 核心的周边区域，西到灞河，东到欧亚大道，北至秦汉大道，南至港兴路。

地段配套：

奥体板块是港务区发展最早的地方，至今已发展成型。片区内汇聚了地铁3号线，14号线双轨道交通，奥体一场两馆，铁一中、师大附中、高新一中的“名校+”均已开学；奥体中轴公园开放。

最新消息，该片区又签约了西交大附小、附中，分别托管陆港第七小学，陆港第四学校以及签约西工大的陆港第九幼儿园。

交大一附院陆港医院建设中，华润万象城等商业体即将开业；华润置地未来城市，绿城全运村已交付组团形成居住氛围。

区域内楼盘情况：

奥体板块在售新房比较少，但预计今年入市的纯新盘有4个，只要价格合适，产品过关基本都可以闭眼入。

楼盘推荐：，陆港铁一对面。占地98.4亩，共规划18栋小高层。打造的是第四代住宅产品，南北双露台设计。项目首开3栋楼，13-14-18号楼，136套房，预计11号开始登记。

评价：片区优势在于 配套成熟，人气开始聚集，生活氛围雏形初具，二手房溢价兑现。 不足在于片区发展逐渐饱和，价值兑现期拔高片区房价，价格优势不再。

PART.3

高新区—丝路科学城

丝路科学城总规划面积220km²， 由中央创新区、生态文创区和硬科技产业区三个片区组成。

其中中央创新区（CID），是以未来之瞳为核心的开发区域。在地产业内又将该区域分为“瞳北”和“瞳南”。

未来之瞳北

大致范围：以未来之瞳为界限，北至仁村地铁口沿线，东至西太路，西至经二十六路。

地段配套：

片区内交通、教育、医疗、公园、商业等配套已经全部到位，大部分已经建成投用。

有地铁6号线、地铁15号线（在建中）、三甲医院国际医学中心、高新31小（高新一小新校区）、高新11中（高新一中新校区）、未来之瞳-瞳系列大剧院、湿地公园、大仁遗址公园、永安渠公园等丰富配套。

区域内楼盘情况：

片区内在售及待售楼盘较多，价格在2.3万+/㎡以上。

楼盘推荐：关注度比较高的楼盘为， 第四代住宅大平层，自带空中院落花园，主打的就是改善， 面积180㎡起。

评价：瞳北偏重于现代商务，区域内聚集名校、医院、产业、高端写字楼等配套，住宅投资属性更强。

未来之瞳南

大致范围：以未来之瞳为北界限，南至兴隆路，东至西太路，西至经三十八路。

地段配套：

规划兰桂坊、瞳映荟艺术中心、西安国际文化传播中心、高端酒店、永安渠商业街等大型文化艺术中心和大型购物中心；地铁6号线、新西安南站、丝路(西安)前海园等配套。

区域内新房情况：

不管是在售楼盘数量还是待售数量比瞳北都要少，价格2.4万/㎡起，刚改产品居多。

楼盘推荐：下半年值得关注的待售楼盘、、。在售楼盘、、

评价：瞳南偏重文化、旅游、商务，规划“滨水文旅商业”、高端住宅聚集，更偏向高端居住氛围。

PART.4

高新区—丝路软件城

软件新城扩容后，并入原鱼化寨板块，西三环东西皆为丝路软件城，在地产业内，以西三环为界限， 将三环东侧的原鱼化寨板块称为“软新西”，三环西侧的区域称为“软新东”。

但两个板块的定位及发展进度截然不同。 今天先从“软新西”说起。

丝路软件城西

大致范围：软新西，即原软件新城，西三环以西，绕城高速以东，富鱼路以南，科技八路以北。

地段配套：

交通方面地铁3号线已通车、西北首条云轨预计今年通车，还有规划中的地铁12号线。

教育医疗方面，高新一中第一分校、高新一小西苑分校、高新十八小、高新十九小均已建成并投入使用。高新儿童医院建成使用。

公园绿地方面，120亩的云水公园已经开放，沣惠绿道部分已开放，180亩的鹤鸣湖部分已开放。

商务、商业休闲方面，陕西省图书馆建设中，苏宁广场建设中，高新国际会议中心一期已投入使用，二期扩建中。

整体而言片区的配套是比较丰富的、落地速度也快。

区域内新房情况：

软新西内卷严重，产品有升级，价格也比开发初期涨了不少。

楼盘推荐：纯新盘方面有， 百亩大盘，保利第三座天子系产品，打造同样流行的第四代住宅。首开125-143㎡，户户露台，独享私密花园。

评价：软新西的定位是“产业服务核心”，产业优势明显。区域内已经聚集全省90%以上的软件和信息技术服务业企业，落地了施耐德、西门子、艾默生、华为、阿里、中软国际等大批龙头企业。

开发进度更快，人口已导入， 也都是一些高薪行业人才，潜力在慢慢兑现。不足在于新房供应少。

丝路软件城东

大致范围：软新东，原鱼化寨片区。现在的定位是生活服务核心区。

地段配套：

交通方面，地铁3号线刚好在片区的北侧通过。绿地水系景观有皂河生态公园。

高新区第四完全中学、西安高新第一学校、高新区第十四小学、西安市高新第七小学、西安高新区第十二小学已经建成投用。西安高新区第十初级中学、西安高新区第十六小学正在建设中。

丈八北路沿线已有保利天悦、易道郡玫瑰公馆、鸿基新城等大型社区交付入住，基本的生活氛围已经形成。

区域内新房情况：

楼盘推荐：目前在售新盘中除了以刚改为主，其余均是刚需属性更多。

待售纯新盘均是“万元地”，从容积率来看，后续产品走向大概是改善为主。

评价：优势在于板块通过科技路、科技二路、科技四路、科技六路直抵高新一期，地缘优势极强。片区不足在于 缺少成熟的产业和配套积淀，西三环沿线一带片区面貌需要改进，整体开发进程慢于软新西。

PART.5

曲江大明宫

大致范围：曲江大明宫的范围大致如下图所示，北界限到凤城五路，南界限到环城北路。

地段配套：

片区内大明宫遗址公园是最非常有标识性质的IP；地铁2号线、4号线加持，交通升级；各个社区商业配套形成规模效应，下楼买菜等日常所需一应俱全。

区域内新房情况：

板块供应量大，可选择性强。除了目前待售，尾盘销售阶段，其余几盘都可直接认购。

楼盘推荐： 位于主城二环内，大明宫遗址公园旁边。纯小高层社区，两梯两户，三个面积段128㎡、131㎡、143㎡，容积率2.5。样板间于8月13日开放，感兴趣可前往。

评价：

自2009年就开始的城市更新片区， 既有厚重的历史气息，也有现代化城市的面貌，片区配套成熟，人口聚集，生活便利。

不足在于，土地成本高企，改善扎堆，但又限制于地块大小，容积率等因素，所以改善产品都没有十分令人惊艳，相似性比较大。

适合看中配套所见即所得的改善自住群体，以及地缘群体。

PART.6

经开区—高铁新城

大致范围：北至渭河、东至西铜高速、南至北三环、西至机场高速。 其中，核心区域3.2平方公里。

地段配套：

区域内聚集了三条地铁线地铁2号线、14号线、4号线；学校方面汇聚经开一中、西安博爱国际学校、经开一小、经开三小、经开第五学校等，2022年“五大名校”之一交大附中落户。

西安红会医院一期已经试运营，西安儿童医院新校区也已建成，还规划了陕西中医药大学附属医院经开院区。

生态方面，西安湖、紫薇湖、文景山公园、高尔夫球场等。整体来看片区内医院、地铁、学校、公园都不缺。

区域内新房情况：

高铁新城在售新房楼盘基本是进入尾盘销售期，今年的供应量还得看纯新盘，但白桦林系节奏比较慢，其余的如价格已公示，有1.1万/㎡的低价机会。

评价：优势在于医 院、学校等配套的落地速度快，3条地铁加持交通方便； 但目前人气不足，新房供应少，节奏慢。

结 语

根据土拍及新房备案情况，今年西安新房供应格局已经清晰，依然是东北·港务区，西南·高新区两大板块为主力，其次大明宫板块，经开区高铁新城，长安区，航天新城也均有新盘上市。

那么大家最看好哪个板块呢？欢迎来留言区讨论。

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