行政中心没了，姚江新城的前景有变？

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老司机来宁波时，城市主体还是老三区，即海曙、江东、江北。那时候鄞州刚开始撤县设区，鄞州区政府大楼还没建好。

老三区最牛的是海曙，市政府所在地，政治、商业、文化中心，但地盘最大的是江北，从老外滩到慈城，只不过大部分还是农村。

2015年宁波进行了新一轮区划调整，主城区变成了四个区：鄞州、海曙、镇海、江北。

鄞州合并江东，海曙扩张到鄞西，江北由昔日最大变成了最小的一个区，版图依旧。

客观的说，江北的城市化进程并不慢，在原三江口、文教的基础上，拓展了天水、江北万达、洪塘、湾头、前洋等板块，城区规模扩大了不止一倍。

慈城新城经过十多年的敲敲打打，也基本具备了城区的雏形。

但是，江北历来都没大火过，相比鄞州、镇海、奉化，江北就像个怎么也红不起来的二线艺人，尽管论容貌、论身材、论演技都还不错。

所以大家都等着江北憋个大招——姚江新城。

老司机看好姚江新城不是一两天了，甚至早于西枢纽概念的提出。看好的原因也比较简单：

这里是江北唯一的发展腹地。

湾头开发之后，江北就再也找不到成规模的可开发用地了，庄桥机场不搬，北面完全无法施展，而文创港等旧城改造板块，体量又太小，没有拓展空间。

只有姚江新城，有大片的空地，江水环绕，景观一流；又是通杭州湾、上海的门户。

西枢纽方案提出后，对姚新的前景更是锦上添花。

但姚江新城一直没有敲定最终的规划方案，相比其他几个城市副中心，姚新的定位到底是什么，市级、区级的哪些资源最终会倾斜到这边来？

在这些没确定之前，姚新只能搞搞边角地带，也就是姚新启动区。

今天我们所知的姚新楼盘，如尚江府、金茂府、江来、以及待开的9号地块，全部属于启动区。启动区还包括奥体以西、靠北环西路的部分（云飞路北）。

要说启动区内最引人注目的工程，非江北行政服务中心莫属。

一直以来，支持姚新的强心针就是区政府搬迁。过去的规划里明确标明了行政中心所在地，而且曾一度传出招标设计。

在中国，一切社会资源围绕行政力量而展开，行政中心在哪里，资源就聚集在哪里。为了建新城而搬迁行政中心，这招在各个城市屡试不爽。

江北现在的行政中心在大闸路，实在太老，完全跟不上社会需要，所以普遍认为一定会搬出来。

最早的方案是搬到谢家（万达），即今天海外滩所在地，这个方案很多年前被替代了。新的选址位于姚江新城启动区，即北环路以南，金山路以东。

所有关注姚新的人都在等着行政中心启动，以此带动姚新西片区的开发。

然而，等来的却是规划的变更。

昨天， 宁波市自然资源和规划局江北分局发布姚江新区启动区（宏图路西侧区块）控制性详细规划局部调整批前公示。

这次调整，将原规划中的行政用地，改为了商务办公用地。

上图中A1地块，就是原来规划的江北行政服务中心。

调整后的规划变成了这样：

行政服务中心变成了3块商务办公用地，北面的商业+办公用地也切成了豆腐块，很显然今后这里变成了商办园区。

总体规模不小。

除了变更行政用地之外，此次调整还大幅增加住宅用地面积，减少了商业和办公，东西两侧的黄色地块，都是纯住宅。

西北角（左上）那块备用地，大概率也会变成住宅。

坦率的说，此番调整，这个小板块的格调下来了不少，之前是围绕行政中心进行配置，旁边的商务、商业的定位可能都比较高，规模也很大，大概会是总部、银行、国企之类的，调整之后，可能就变成面向民企的普通办公为主了。

切成小块，是为了减少开发的压力，这年头商办的土地，开发商一般都不愿碰，到时候可能还得江北的国企来接盘。

此次调整对于姚新的开发是明显的利空，至少从名义上来说如此。

为什么会做这样的调整，老司机猜大概有三方面原因：

1、行政中心搬不动。县级以上的行政中心要搬迁，需要报国务院审批，但现在这块卡得特别严。很多时候，卡得严等同于不受理，哪怕理由再充分，不受理也白搭。

2、未来撤销江北区级行政单位。就像江东一样，在未来某个时机会和其他区域合并，比如镇海。如果这是计划中的事，那就没必要再新建新的行政中心了。

3、发展重心有调整，比如庄桥机场要搬了，江北区今后优先发展城北，姚新先放一放。

以上三种猜测中，老司机觉得第一种可能性最大，后面两种其实都卡在一个命门上——庄桥机场。

如果机场不搬，江北和镇海合并的意义不大，中间无法打通；同样的道理，如果机场不搬，江北往北发展的机会也没有。

但机场会搬吗？从近期军事斗争的形势来看，好像不太可能。

现在财政吃紧，经济发展受阻，失业率高升，这种情况下，确实不适合再建楼堂馆所，兴师动众的搞搬迁了。

但等下去也不是办法，江北急于启动奥体以西的开发，总不能卡死在审批之上。

西枢纽最近就是这么操作的。机场四期要国务院审批，高铁西站也要国务院审批，都快不了，那先干什么？

先把连接机场和高铁站的换乘部分干起来，这项工程只需要宁波自己审批就行了。

老司机猜测江北大概也是这么想的，先不搬了，先盖楼。

楼盖好以后，政府可以租嘛，反正江北各部门现在已经租了好几处写字楼在用了。

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