救市方向已经基本明确

　　这三年，我们发现国家竟然正在挑战喊了几十年的“三座大山”。

　　2021年，清理了教育培训行业，还打击了学区房；

　　2022年，清理了房地产行业，供给侧改革一堆开发商破产；

　　2023年，医药行业正在全面的反腐...

　　能否推翻教育、医疗和住房这三座大山，效果还有待观察。

　　昨天，经济观察网报道：四个一线城市的房地产政策调控优化会议将在8月召开，在7月底以前，四个一线城市被明确要求保持定力，主要是担心，如果一线城市大幅度放开，可能把周边城市的需求虹吸过来，“不能只管自己旺”，“要有大局观”。

　　今天国海证券发了一份调研。

　　在与住建部、国有大行及全国性股份商业银行总行交流之后，国海观点是：

　　地产调控政策细则或将在8月下旬-9月初逐步落地。

　　前期中央地产政策吹风会叠加四大一线城市表态，目前进入政策真空期，我们认为一线城市地产政策放开具有较强确定性。目前四大一线城市地产政策调控方案已上报至中央，8月中下旬-9月初政策细则或将逐步出台。

　　一线城市地产政策调控

　　总体围绕分区域、分特定人群原则展开，不会一次性全面放开。据了解，四大一线城市或同步放开，但以郊区为先，缓步释放政策，留足后续政策空间。第一轮政策出台后，住建部将动态监控一线城市市场，整体预计第一轮政策效力有限，10月底将二次评估，视情况推进后续刺激政策，底线是一线城市量价企稳回升，但回升价格幅度控制在5%以内（住建系统综合成交价）。

　　综合以上信息，说明救市的重点方向其实不在一线城市，而在二线及以下的城市。一线城市主要是提供龙头示范效应，二线城市可以自主制定调控放松政策，比如今天传闻南京将全面放松限购，但一线城市需要“保持定力”。

　　2015年的去库存，只有四个一线城市没有放开限购。

　　二线以下城市对土地财政的依赖性更强。

　　这几天碧桂园爆雷，而碧桂园恰恰是三四五线小城市的王牌开发商。

　　碧桂园和之前爆雷的恒大，其实大部分收入，都用于买地，也就是给地方政府了。

　　疫情三年，低能级小城市的财政更为艰难，更需要土地财政的恢复，现在更需要救市的是小城市的楼市。

　　国海调研结论跟我们的判断是一致的，北京大概率是逐步微调，郊区先行，不会大幅放开。

　　而要求回升价格幅度控制在5%以内，说实话难度太高了，因为疫情以来，国家统计局的数据是 ---北京房价每年涨幅约在6%，且涨幅非常稳定。

　　之前历次一线城市调控，都是北京先出政策，只有2016年春季上海先加码了调控，因为当时上海房价涨得太快、涨幅太大。

　　四个一线城市，都要看北京的态度，北京也是第一个表态的，大家都在等北京第一个出台微调政策或者商量好了一起出台。

　　北京的微调，除了“郊区为先”、“一区一策”的说法，还有“一老一小”储备政策，即60岁以上全龄友好试点的扩大、多胎家庭的购房资格放松等等；这几天还有两个传闻：

　　1, 如果家庭里有人有首套资格，则可以按照首套来贷款，即解除对婚前首套、婚后变二套的误伤。

　　2, 通州社保要求从3年变成1年。

　　具体能否落地，只能等8月底或者9月初官方出台细则，现在都是猜测。

　　那么，买房人如何应对呢？

　　考虑到“郊区为先”比较确定，如果是准备在郊区购房的刚需，可以在政策出台前先买，无论是二手房还是新房。如果郊区放松，那么二手房业主很可能心态会变化，会提高挂牌价；而新房的优惠或者折扣会收回。

　　如果是投资的需求，就不建议在郊区急于出手。除了强郊区比如昌平南，有合适的可以拿先手，当然，楼市情况不错的强郊区未必会跟“一区一策”。

　　城区，尤其是东西海，本身需求强劲，预计不会有政策刺激，更多的是受益于整体楼市气氛和信心的回暖。

　　但是任何一点放松都可能有蝴蝶效应，如果郊区放松后成交量大增，换房链条就能启动，那么换房的业主会买哪里呢？无非就是郊区换新，或者郊区换城区。从增值的角度来讲，我会推荐后者。

　　预计在出台政策后，可能会出现二次探底，但下半年北京楼市的底部会逐渐缓慢抬升。

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