抖音卖房，都要卷麻了！

在当下这个充斥着变化的时代，房地产获客端瞬息万变。对地产营销人而言，能够抓住机遇适应变化、顺势而行，从而赢得获客红利，无疑是至关重要的。

很多人都说：抖音获客是一个火热的赛道、一个全新的机会、一种降本的方式、一种创新的手段。仿佛在2023年的当下，抖音获客就像营销人必不可少的一条腿一样，那我们今天就来聊一聊，对抖音获客的一点思考：

为什么要做抖音

当下中国抖音用户已经超过了8.5亿，全球用户覆盖了150多个国家，下载量多达30亿，在房产领域，视频类投稿有6亿多篇，直播达人的直播时长和观看人数同比增长了2倍多，覆盖人群之广令人叹为观止。

另外现如今的购房群体大部分为90后00后，他们是天生的互联网冲浪者，习惯于看房前先去线上做功课，所以更容易受到视频营销的熏陶。当前，视频营销利用率最高的当属抖音赛道。

但对于抖音获客，有很多不同的声音，特别是存在几种常见的误区。

做抖音的几个常见误区

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抖音只适合做快消品，大宗交易不适合

确实，想通过一场直播直接让客户买房并不现实，但这不能否认抖音对最终交易产生的助力作用。

房产这种大宗交易获客难、转化链路长，更是要用流量的思维打开获客漏斗，在庞大的流量中找到自己的客户，最终实现留资。

做流量的核心要根据产品来定义逻辑，大宗消费品和快消品的逻辑是完全不同的。

快消品是高频低价，利用抖音截取的即时流量让大众去消费，过程中包含很大部分的冲动消费。

房产是属于低频高价，我们要做的是通过抖音去做到线上引流，通过引流到线下，再进行下一步的逼定动作，所以开发商做抖音的门槛更高，难度更大。

但依旧不乏标杆房企提前布局摸索，比如万达从去年6月份开始布局抖音，经过半年的摸索卖出了1043套，东原当前抖音能贡献15-20%的业绩。

据统计当下top200的房企入驻抖音的比例已经达到了85%，可想而知，房企营销对于抖音这一新型获客工具的积极探索和勇于尝试，抖音一定也是给予了可靠的反馈。

2

中介适合做抖音，开发商不适合

听过某大V说过这么一句话：“全国的中介把命都压在了抖音，全国的地产都把命交给了中介，那为啥我们地产营销人不把命运掌握在自己手里呢？”

是的，拿贝壳来说，他们在抖音获客这块投入非常坚决，2022年初便开始布局贝壳银河计划，共孵化了2000多位房产经纪人IP，其中万粉达人超百位，千粉达人超千位，在去年2月份就能达到每月成交400+套的好成绩。

有人会觉得，中介更有优势做抖音，但其实对于中介和开发商来说，布局抖音各有优劣势，只是两者玩法逻辑不同。

中介是以客推盘的逻辑，可售房源多、传播内容广泛，但对经纪人的要求极高、且要本着公平公正全面的态度去做，复制性较差，转化周期长。

而开发商是以盘推客的逻辑，虽然只能围绕本项目进行内容生产，但可以通过把握住客群需求去生产精准的内容，同时围绕售前到售后各个阶段更立体的展示本项目的优势，再通过官方直播释放优惠从而吸引更多意向客户，客户意向更高更精准。

3

顾问抖音账号做起来了，离职了岂不是功亏一篑？

首先顾问有流动性是再正常不过的事，但抖音获客一定是一把手工程，必须要动员全体自上而下全员践行，不能只是高层的一句口号，最后落到置业顾问头上盲干。

一定要把这项复杂的工程跑通，把每个步骤标准化，建立起新媒体运营的sop来，最后形成每个入职的新顾问都能按照标准化快速复制学会抖音获客。

也就是说，技能学会且跑通了，其它人直接上手复制依旧能做好。

4

抖音只是开发商线上展示平台的其中之一，获得线索都不精准

针对这一问题我们必须先建立起新媒体思维的认知，搞清楚传统思维和新媒体思维最大的区别是什么？其实就是到底是人找货还是货找人。

传统买房就是人找货，购房者主动在电商平台、搜索引擎、门户网站等搜索咨询信息，如果没有“主动搜索”这个动作，就无法和项目产生营销关系。

新媒体思维是货找人，比如抖音，平台会根据用户浏览痕迹、时长、地理位置自动生成上百个精细化的标签，然后自动推送用户感兴趣的视频，从而提升依赖度，这其中就可以包含房产类的视频。

两相对比，新媒体形式下购房者完全是被动承接者，而且推送的都是感兴趣的内容，看的越久标签就会越精准，营销就会越容易。

所以抖音最值钱的就是它的智能算法，所谓的千人千面，就是这个道理。

如何做好短直双开

真正给项目带去效果

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短视频——引流增粉带货的“获客蓄水池”

内容决定流量，在起号阶段发什么样的内容是决定能否快速涨粉的关键，账号背后的标签一定要精准，一旦标签跑偏，粉丝精准度就会差，转化效果难保证，所以首先视频内容必须要垂直，和房产息息相关。

其次视频内容类型、频率要有讲究，比如起号阶段先解决粉丝量问题，所以一定要发流量型的内容，即结合当下热点时事去“蹭流量”。

同时在这个过程中穿插一些买房类专业知识内容，发增粉型的内容，把粉丝培养成铁粉，接下来就可以考虑发带货内容，比如项目价值、品牌力量。

一般流量型：增粉型：带货型=6：3：1的比例即可，这样层层引流并层层筛选，流量就会越来越精准。

随着chatGPT的横空出世，对于内容创作也可通过AI来自动生成，减轻一线顾问生产内容的精力，持续提供火爆内容库给到一线使用。

下图为地产酵母起号期发布的视频主题，可做参考。

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直播——线上转线下的“逼定成交利器”

如果说短视频是获客的蓄水池，那么直播就是逼定成交的重要武器，首先在主播选择上要主打“利他”人设，比如优惠折扣的福利发放官、空降总裁特价房。

或者是知识型主播，专业讲买房知识的销冠、其它赛道的热度知识博主，万科等房企还会定期邀请优质业主分享自己买房及居住的体验，也获得了不少的热度。

另外在直播内容上，只有逐字稿才能让主播的直播生涯更长久，所有的话术设计都要围绕直播间的5大核心数据指标展开，分别是直播间观看量、平均观看时长、互动量、转粉量、留资量。

对于直播工具的使用也很关键，比如直播地图，通过可视化的方式直观的展示出项目区位价值，比单调的口播效果要好的多。

每次直播结束后都要做一次完整复盘，看看哪里做的好哪里需要优化，通过不断的开播形成标准直播sop。

贝壳银河计划的优秀学员“天津房产海洋”，通过陪跑单位对其全程细致的陪伴和对直播逐字稿的优化，抠每个细节，一场直播可以达到场观10W+，获客118组。

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管理端——全局战略把控者

开发商在布局抖音的过程中，如何保证效果的真实性？集团多项目多矩阵的账号管理，如何能快速统计出各项目账号的运营情况，尽快识别出潜力大V？抖音获取的线索如何能快速进入私域不被中介截胡？

这些疑问目前都可由明源的视频营销助手这一工具解决，包括抖音上所有的留资场景（投放、短视频、直播、私信等等）均可无缝同步到明源系统中，统一进行渠道自动判客，省时省力，保证开发商花的每一笔营销费用都有真实效果的反馈。

总之，“房住不炒”大背景下，暴利时代已然不再，获客及转化难度只会越来越大，拥抱流量红利精准获客是当下优秀操盘手的重要能力，任何行业都值得通过流量的逻辑重塑一遍。

希望当下正在迷茫的地产营销人能够抓住流量红利，尽早布局抖音获客赛道，占据先机，助力成交。

如果所有地产营销人都布局了抖音，那获客难度就会越来越大，最后换赛道也是必然的，所以流量只是当下比较好用的手段，趁现在，开始做，坚持做，一定会有收获！

来源：山东明源云，本文已获授权，对原作者表示感谢！

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