【太原楼评】市场7月报|五连跌——太原成交跌破20万㎡！

以微见著洞察趋势客观行文理性参考

太原楼评☞| 业内视角

448篇/文2796字/阅读12分

导读

毫无意外七月太原“楼市飞雪”，成交量再次跌入20万㎡以内！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

2023年7月，“杜苏芮”登陆后深入北方内陆，先后在豫北，京津冀造成强降水，随后转移到黑龙江和吉林，台风过后，这些农业大省深受洪涝灾害，必然有所减产。

外需走弱，外贸承压。进出口方面，按美元计价，2023年7月中国出口增长-14.5%，进口增长-12.4%，贸易顺差806亿美元。在外贸端，未来仍有承压趋势。

看国内，教培，房地产，医疗号称三座大山。7月份据报道，中国医药反腐风暴！155名院长、书记遭调查。让大众对所谓的“赞助”一词的内涵有了新的认知和理解。

观行业：七月地产宝能派掌门人姚振华门口“被保安拦截”八月门口被“前员工围堵”接连上热搜。能PK姚老板的是李首富：前有买地更稳，后有七折售楼。看傻了一众围观者。另外碧桂园在登顶后深觉高处不胜寒；7月19日，碧桂园服务总裁李长江及其配偶清仓式减持套现2824.72万港元，此举像极了恒大前总裁夏海钧。

7月30日杨惠妍宣布捐出20%碧桂园服务股权，合计64亿元捐给了国强公益基金会。随后7月31日碧桂园摊牌了，发布公告今年上半年可能要亏了，8月就出现了两笔违约。正可谓“前脚慈善捐款，后脚亏损没钱”，对，公益基金里钱不会被清算。

看点好消息！华为成立房地产公司注册资本15亿，未来，房地产行业洗牌是必然性的。尤其是轻装上阵的，当然中国房地产行业未来发展红利主要会是非住宅领域。

2023年上半年全国楼市先扬后抑，年初“小阳春”暖意熏人醉，随后就“跌跌不休”了，7月全国百城房价继续走低，二手房价格环比下跌城市增至96个！

据克而瑞监测，30个重点城市成交面积为1104万平方米，创5年来同期新低，环比下降33%，同比下降37%，7月环比降幅仍有扩大趋势，楼市行情不容乐观。

故而，2023年7月政策“利好”如期而至，但是也提到了当前房地产市场已经出现了供需关系发生了重大变化的新形势，防范化解重点领域防线提到了最重要的位置。

回到太原楼市，销售下滑、叠加商品房竣工面积下跌，房企明显两极化，国央企即便能独善其身，民企停滞的不良影响仍会让太原楼市深陷泥潭，良性稳定发展仍有难。

对全国楼市八月份趋势预判：

一，新房跌幅收窄，刚需释放企增。

二，二手房则躺平，量不释价不调！

三，政策下弱复苏，存量降息解困。

一：太原城市政策篇

01

太晋忻“域内通办”

推进全省“一群两区三圈”城乡区域发展新布局要求，探索不动产登记业务办理突破地域限制，太原、晋中、忻州三市开启“异地受理、属地办理、域内通办”新模式。

7月起，在太原、晋中、忻州三市范围，不动产登记中心将常态化向企业和群众提供“域内通办”服务。力争今年年底前实现全省不动产登记业务“域内通办”。

02

太原“105项”重点工程

7月11日消息，太原市人民政府办公室日前公布2023年市级重点工程项目名单，共105项，涵盖新兴产业、基础设施、社会民生等三大类。

市级重点项目包括建设项目50项，前期项目55项，其中建设项目包括：山西建投商务中心项目、长城电源太原基地项目、太原金茂府综合体项目等。前期项目包括：中社煤矿及选煤厂项目、平泉文旅康养小镇三期项目、清控国际科创慧谷项目等。

楼评君观点

“清零行动”后，山西省在不动产服务领域继续保持先进性！市级重点项目除了产业外，多是商业综合体，康养医疗文旅教育等民生领域！

二：太原土地市场篇

01 土地表现

高供应亩价回落

土地建面供应43万㎡，共4宗，潇河新城为主。建面成交129万㎡，主力为环线外棚改或安置房

▲来源|太原楼评

亩价因棚改而下跌到345万/亩，潇河地价约为主城50%；受棚改安置成交属性影响，楼面价降低至1829元/㎡

▲来源|太原楼评

楼评君观点

棚改土地先行，有望提振信心，龙城大街等优质地块有望释放，但溢价率基本为零！

三：太原商品房市场篇

01商品房

成交量再跌二成

本月共6项目获11张预售证，批售12.7万㎡，其中住宅12.1万㎡，主力为保利。

▲来源|太原楼评

商品房市场供应量12.5万㎡，成交119.4万㎡，均价12078元/㎡，成交量连续五个月下跌！

▲来源|太原楼评

02住宅

成交量五连跌

商品住宅供应面积9.9万㎡；销售面积18.4㎡；受成交结构影响，单价1.5万+超过3成，均价拉升为11875元/㎡

▲来源|太原楼评

商品住宅狭义推售存量123万㎡，预售存量355万㎡，住宅存量去化周期11.5个月；

▲来源|太原楼评

03公寓写字楼

供应恢复平淡

公寓/写字楼供应面积1.2万㎡，销售面积0.6万㎡；受金茂府公寓拉升，均价10496元/㎡

▲来源|太原楼评

公寓/写字楼已推未售量面积35万㎡，流速0.9万㎡/月，预计去化50月，压力降低

▲来源|太原楼评

04商业

供应小高峰推涨

商业供应1.4万㎡，销售0.4万㎡；以底商为主，均价22873元/㎡。

▲来源|太原楼评

楼评君观点

楼市成交量降幅较大，后市艰难，对改善盘价格开始冲击，下半年改善盘神仙打架。

四：太原二手房市场

01二手房

挂牌高成交稳

二手房市场价跌量涨，均价9736元/㎡;新房均价11875元/㎡，价差幅度扩大。

▲来源|太原楼评

本月二手房市场挂牌量3.8万套，挂牌面积约325万㎡，挂牌总量持续上涨。

▲来源|太原楼评

02市占

规模降市占增

太原新房+二手房宏观市场成交的套数规模开始下跌，整体市场需求有所降温。

▲来源|太原楼评

二手房成交套量与新房占比升高，二手房流通性适度相对增强；

▲来源|太原楼评

楼评君观点

相对全国，太原二手房市场表现更稳定，挂牌量仍有增高。太原新房延期交付占比较高，对二手房手房或有“新机遇”！

结语篇

太原楼市未来走势仍不容乐观，2023年年度筑底期大概率实现。刚需释放存在先回暖表现，但预期不足，改善盘释放需政策强化，或将在下半年价格出现较大波动！

普通购房者，会更关注于房价走势，从宏观而言，太原楼市的投资属性逐步弱化，从微观而言，太原高容积率下的刚需产品舒适度极低，被山西大部分地县产品碾压。更多的需求源于居住空间改善和省域人口吸附力！

楼评君作为山西省内房地产市场研究分析师，近两个月主要以太原晋中周边地县或者远郊区域做地块研判的服务，在普遍2.0容积率的地块下，更好的产品其实正在酝酿中，即便是在太原主城区，2.5-2.9容积率下的产品也有很大的改善机会。

最后，温馨提醒，市场下行期，红利稀薄，房企开发须谨慎，建议掌舵决策人谋定而思动，兼听更明。没有任何行业能花红百日，守得云开见月明，静待花开终有时。

愿与坚守的地产人——

破冰前行共克艰，与君共勉！

文中意见和内容仅供交流使用

主业：城市进入/土地推荐/可行性分析

产品定位/开发顾问/企业培训

© Copyright

作者：张明图片：来源网络 侵删

原创作品未经同意或授权不得商用

□ 更多太原楼评原创热文□