房屋买卖因车库有无产权起纠纷 约定违约金过高 法院酌情支持部分

房屋买卖过程中，一方因故不履行合同构成违约，双方约定的违约金过高，法院会支持吗？

　　案情 远程签订合同购房起纠纷

　　今年2月，陈某、姜某及房地产经纪公司通过远程方式签订房屋买卖暨居间合同，约定陈某、姜某通过房地产经纪公司出售及购买位于昆明市呈贡区的一处房屋，房屋成交总价款为130万元。

　　合同约定，陈某将房屋以签约时现状售予姜某，附属设施设备及装修装饰包括公共维修基金及带使用权的地下负二层车位。

　　双方还约定，合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应由三方协商一致解除，若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金，承担违约责任（违约方放弃请求裁判机构调低违约金的权利）。

　　合同签订当日，姜某向陈某的委托代理人支付购房定金2万元，委托代理人向其出具收条。

　　今年2月23日，委托代理人通过微信向姜某退还购房定金2万元。关于退还购房定金的原因，陈某与房地产经纪公司表示，是姜某欺骗委托代理人和房地产经纪公司，称因办理银行贷款时被银行告知，须直接将定金款项付给房主本人，否则定金不能作为房款首付，在房地产经纪公司的组织和认证下，委托代理人才将定金2万元退给了姜某。

　　姜某称，委托代理人退还购房定金后，陈某不再出售房屋。2023年2月24日，姜某以网签内容与房地产经纪公司介绍情况不一致、未配套产权车库为由，向房地产经纪公司邮寄送达解除合同通知书，并要求该公司将通知书送达给陈某。
陈某认为姜某拒绝履行合同已构成违约，向昆明市呈贡区人民法院提起诉讼，请求法院判令合同无效，并由姜某承担违约金。

　　判决 买方支付违约金2万元

　　法院经审理后认为，依法成立的合同受法律保护，非经法律规定和对方同意，一方不得擅自变更或解除合同。

　　该案中，房屋买卖暨居间合同依法成立并生效，虽然姜某以案涉房屋未配套产权车库为由要求解除合同，但双方合同明确案涉房屋附属的车位为地下使用权车位，姜某亦无证据证实双方约定须配套产权车位，故姜某要求解除合同的理由不能成立。

　　虽然陈某的代理人向姜某退还了购房定金，但双方对退还购房定金的原因各执一词，姜某不能证实退还定金的原因系双方就解除合同达成了一致意见，应由其承担举证不能的法律后果。

　　针对合同应否解除的问题，法院认为，因姜某逾期履行合同约定的义务，且明确表示不再继续履行合同，陈某依法有权要求解除合同，法院对陈某要求解除合同的诉请依法予以支持。

　　对于姜某是否违约，应如何承担违约责任的问题，法院认为，案涉合同不能继续履行的原因在于姜某，姜某无故不履行合同的行为构成违约，依法依约应向陈某承担违约责任。

　　据此法院判决，解除双方房屋买卖合同，并酌情认定由姜某支付陈某违约金2万元。

　　释法 违约金过高可适当减少

　　《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应按约定全面履行自己的义务。

　　该法第五百八十五条规定，当事人可约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，法院或仲裁机构可根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，法院或仲裁机构可根据当事人请求予以适当减少。

　　法官指出，因双方约定的违约金过高，法院综合考虑案涉合同履行情况、原告的损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，酌情认定由违约方姜某支付陈某违约金2万元。

(本报记者 姜燕萍)