楼上漏水新房遭殃，邻居物业推诿？法院判了！

刚装修好的房子，还没来得及住，因为楼上漏水而遭了殃！楼上邻居、物业公司说起赔偿就各种推脱，这样的糟心事怎么办呢？ 2023年8月7日，《法治60分》节目邀请该案主审法官——郑州市金水区人民法院员额法官刘宇飞做客节目，以案释法。

主持人：原告郭某向法院提起诉讼

1、请求两个被告某物业公司和其楼上的邻居秦某共同赔偿原告损失106768.71元。

2、诉讼费用由被告承担。原告提起诉讼请求的事实和理由是什么呢？

刘宇飞：原告郭某称其房产位于郑州市金水区某小区15层南户，刚装修完毕，准备入住。被告秦某的房产位于原告楼上。2022年2月某天，原告接到被告物业通知怀疑其房屋漏水致使楼下住户房顶渗水。原告赶回自己房内，发现房内地板、吊顶、木门、空调、柜体等室内装修及家具全部被水浸泡，怀疑是楼上漏水导致，就联系被告物业公司及被告秦某，后进入被告秦某房屋内，发现该房屋内卫生间水龙头全部未安装，正在往外不断流水，由此导致原告房屋内被水浸泡。被告物业公司于漏水事故当日将被告秦某16楼房屋水阀打开，导致事故发生。原告将楼上邻居和物业起诉至法院。

主持人：针对房子漏水的原因，被告秦某是如何答辩的呢？

刘宇飞：被告秦某提出自己是2022年1月通过淘宝司法拍卖拍得房产，之后一直在老家，未去房屋现场。直至2022年2月，接到电话通知，房屋内漏水，将楼下房屋淹没，才知道这个事。关于漏水的原因：一是原房主王某在腾房时将水管处的接口及阀门拆走，导致房屋内没有防护措施；二是物业人员误开水阀门，导致漏水。

主持人：物业公司是如何答辩的呢？

刘宇飞：物业公司认为：1、该案件实际为被告秦某屋内漏水导致原告家中遭受损失，侵权人为被告秦某，与物业公司无关。物业公司不是适格被告，因此不应当承担任何责任。2、该案中原告与被告秦某才是相对双方，原告提供的证据也仅仅只能证明被告秦某家中漏水导致原告屋内遭受损失，并不能证明和物业之间有任何关系。3、物业公司已经按照合同约定履行义务，未存在有任何违约行为。物业公司作为该涉案房屋所在小区的物业服务企业，在事发第一时间已经通知到原告，而且采取了积极的措施以避免更大的损害发生。由于被告物业公司提供的是公共区域的服务，并不涉及专有区域。认为要求物业公司承担责任无任何事实与法律依据，请求人民法院驳回原告对物业公司的全部诉讼请求。

主持人：法院审理查明了哪些事实呢？首先，请您说一下，被告秦某的房子是法拍购买的房子吗？

刘宇飞：是的。2022年1月7日，被告秦某与某中介公司签订《法拍房委托竞买服务合同》，约定秦某委托该中介公司竞拍案涉16层南户房屋，并委托中介公司提供房屋调查、代办手续等服务。1月7日当天，秦某在淘宝网司法拍卖网络平台参加拍卖，通过公开竞价成交，以最高价竞得案涉16层南户的拍卖标的物。2022年1月18日，被告秦某委托代理人（中介公司）签署《拍卖成交确认书》，确认当日买受人已向拍卖人支付全部拍卖款项，拍卖人已向买受人办妥标的物交接手续，并交付标的物。原告郭某的房屋位于15层南户，系被告秦某楼下邻居，被告物业公司提供案涉房屋的物业管理服务。现各方因房屋漏水产生纠纷，原告诉至法院。

主持人：判决书显示，原告郭某和被告秦某、物业公司三方还签订了一个《对有关情况的确认》， 关于这份《确认书》的事实是什么？

刘宇飞：原告郭某与被告秦某、物业公司共同签订《对有关情况的确认》，1、对事故发生当日现场情况的确认。2022年2月某日下午物业接到14楼的电话，说他们家厨房滴水，怀疑是楼上漏水。物业联系15楼业主回家后，发现自己家中也漏水，被水浸泡严重，怀疑是楼上16漏水。后物业公司前往16楼敲门，无人，听到正在漏水声音，就把水井房总阀门关闭，后物业人员联系原房东王某，王某告知其房子已经被法院拍卖，随后16楼的中介公司人员到达现场后，中介公司人员在物业公司、原告本人都在场的情况下将16楼门打开。打开房门以后，为了确定哪里漏水，物业人员在15楼业主的要求下将水井房内16楼的总阀门打开，打开阀门以后，发现是16楼房内有两个卫生间，每个卫生间墙上有三个孔，其中有一个孔往外冒水，两个卫生间共有两个孔往外冒水。两个卫生间往外冒水的孔上，没有水龙头及任何防护措施。2、对本次漏水事故发生原因的确认。原告屋内遭遇漏水事故，是因楼上室内卫生间两个出水孔出水原因导致。

主持人：在2022年的6月23日，原告郭某和被告秦某、物业公司还签订了一份《郭某涉案房产维修方案及维修费用明细》，这个费用明细的事实情况是什么呢？

刘宇飞：原告郭某与被告秦某、物业公司共同签订《郭某涉案房产维修方案及维修费用明细》，对维修方案及维修费用进行了确认，各方均无异议，不再申请司法鉴定，总造价为86768.71元。

主持人：庭审中，物业公司就打开水井房的过程，做了哪些说明呢？他们为什么打开被告秦某家的自来水阀门呢？

刘宇飞：被告物业公司称水井房钥匙自来水公司和暖气公司、物业公司都有，不会给业主提供钥匙。案发当天因有业主给物业打电话称已经交水费，但家中未来水，让物业公司上楼查看，物业工作人员到16层打开了阀门。原告郭某及被告秦某称案发次日，到物业查看了电梯的监控，发现上午11点08分左右，物业工作人员直接去了水井房，没有看到其他人左转。物业公司称监控有效期30天，现在已经过期，不能提供。原告认为物业工作人员错误打开了被告家水阀门。

主持人：该案件，被告秦某是否要承担责任呢？

刘宇飞：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。被告秦某2022年1月18日委托代理人签署《拍卖成交确认书》，确认当日拍卖人已向买受人办妥标的物交接手续，并交付标的物，被告秦某没有对自己房屋内设备尽到管理注意义务，造成导致原告郭某家中被水所淹。对原告郭某因漏水产生的合理损失，被告秦某应承担赔偿责任。

主持人：物业是否要承担责任呢？

刘宇飞：本案中，水井房钥匙日常由物业公司掌握，业主无钥匙，物业公司在秦某没有申请供水的情况下，出现秦某家的水井房内水阀门被打开的状况，根据在案证据，确信漏水事故系物业公司工作人员错开水阀门所致具有高度可能性。而且案发当天的电梯监控由物业公司掌握，但是物业公司作为视频证据的保管人，明知漏水事故会引起各方当事人的纠纷，却未尽到妥善保管义务导致视频证据灭失，故物业公司应承担不利后果。物业公司在案涉漏水事故中存在过错，应当承担赔偿责任。

主持人：法院是如何判决的呢？

刘宇飞：一、被告秦某于本判决生效后十日内赔偿原告郭某47984.35元；二、被告物业公司于本判决生效后十日内赔偿原告郭某47984.35元；三、驳回原告郭某的其他诉讼请求。

主持人：生活中，如何更好地处理相邻关系呢？

刘宇飞：我们处理过许多相邻关系的案件，在了解完事情原委以及双方诉求之后，都是以化解矛盾为主，尽可能调解，因为邻里纠纷不同于其他案件，即便通过判决确认了各方责任，但邻里关系仍然没有改变，还需要和谐相处。所以也希望各位网友、听友在邻里之间相处时相互尊重、相互理解、相互帮助，在合理的限度内，给予对方一定的便利。当自身权利受到侵犯时，保持理性，通过合法方式维权。

在房屋漏水案件中有一些注意事项：

一是要保护好现场，通知物业、漏水住户和其他相关人员，采取关停阀门和疏通管道等必要措施，避免损失扩大，不能放任不管，因为有一些损失可能得不到支持。比如本案中，原告主张了一年的租金损失，但根据案件具体情况，损失的程度，法院酌定支持了4个月的租金。

二是要注意通过拍照、拍视频等方式固定证据，简单来说，打官司就是打证据、谁主张谁举证，无论是案件基础事实的确认、损失情况的认定以及赔偿责任划分，最终都需要通过各方的举证来实现，所以在纠纷发生后，要有证据意识，便于之后的维权；

第三，确定漏水原因和财产损失情况，与相关责任人协商处理，也可以向人民调解组织申请调解，达成调解协议，也可以直接向法院起诉，通过司法鉴定的方式来确认漏水原因及修复方案，但鉴定的成本较高。本案中，通过多次沟通协调，双方当事人积极配合，就漏水原因及修复方案达成了一致意见，并签字确认。有效提高了诉讼效率，节约了时间和金钱成本，具有一定的参考意义。

来源：河南交通广播《法治60分》

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编辑：付琳丨实习编辑：赵兰心丨责任编辑：杨光丨监制：姚享

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