保利陈刚：预计平均每年将产生超过800万套改善需求

伴随立秋来临，2023年房企半年报也即将相继出炉。根据《观点指数·2023中国房地产行业发展白皮书》，2023年上半年，中海、保利发展和万科占据前三，分别录得权益销售金额1675.6亿元、1657.5亿元以及1325.6亿元，其中中海和保利发展同比分别上升30.1%和17.4%，万科同比下降5.3%。

作为央企巨头，保利如何应对当下房地产市场？

在8月8日于海南举行的2023博鳌房地产论坛，保利发展控股集团股份有限公司副总经理陈刚发表对行业趋势与未来企业机会的四点思考。

陈刚认为，房地产作为支柱产业的地位不会改变，“短期形势看边际变化，长期形势看框架演变，保利依然看好行业发展，这个信心主要来自宏观经济与行业发展两个方面：宏观经济稳，预期稳；预期稳，楼市稳”。

预计平均每年将产生超过800万套改善需求

陈刚说，在国内各项稳经济政策组合发力推动下，结合中国经济发展韧性和潜力，经济长期向好的基本面没有改变。经济基本面企稳向好，居民端就业和收入预期必然得到修复，也必将传导到作为经济支柱产业的房地产市场上。

“从1998年房改走到今天，中国的房地产行业带动上下游60余个行业共同发展”。进入新时代，行业经过一轮深度调整，“三高”发展模式发生转变，但是人们对美好生活的向往与追求并没有变。随着追求“质量均衡”的新发展模式逐步建立，产品与服务将迎来新一轮的迭代升级，将带来市场供求关系的优化调整与潜在增长率的有效发挥，推动行业将走向可持续的稳健发展之路。

陈刚认为，房地产行业仍然具备强劲的结构性增长潜力，“峰值时代追求总量机会，品质时代追求结构机会”。拆解需求结构看，虽然当前投资需求已有所消退，但刚性需求和改善需求潜力仍有很大空间，有力支撑10万亿+的市场容量。其中，刚性住房需求将从“全面开花”到“多点绽放”，“我国城镇化发展进入中后期，城镇化率超过65%，提升幅度有所放缓，但预计也会保持在年均0.5-0.8个百分点的合理区间，叠加城市间人口迁移、经济恢复带动居民住房消费等影响，整体上我国中长期新增刚需住房需求充足”。

陈刚指出，“三高”时期库存与现阶段居住需求上存在的区位、户型、品质等不匹配情况，住房供需不平衡和结构性短缺问题突出，将带来持续性增量需求。数据显示，我国2000年前建成的城镇老旧小区有21.9万个，面积小、质量低、配套差、物业管理不足。我国35%的家庭居住在这样的住房之中，改善居住环境和条件的需求仍然比较迫切。从发达国家看，美国、英国等存量房流通率峰值在5%-6%，而我国当前仅1%-2%，仍有巨大提升空间，预计平均每年将产生超过800万套改善需求，“从后疫情时代的健康家居到新家庭结构的需求演变，意味着行业有了更加多增值与升级的可能性”。

未来谁能赢？关键看产品够硬，服务更好

陈刚指出，行业进入品质时代，传统的高周转模式下标准化产品设计，已明显不适配当下市场新需求。

陈刚表示，今年年中保利做了一次全国性的购房需求调研发现（覆盖70个城市，回收超1.2万份问卷），促使客户换房的，往往是“厨房经常堵”“客厅要长年开灯”“人车不分流”的产品硬伤，或者是“小区管理乱”“倒垃圾动线长”“物业服务跟不上”的服务痛点，“正是这些日常生活中的‘小事’，反映行业的产品服务水平已成为当下客户置业的重要考量因素”。

陈刚认为，真正的“以客户为中心”，就是要围绕客户生活场景，真正把客户的喜好需求摸准摸透，创造出更符合客户需求、匹配生活场景的产品，用差异化的产品力真正打动每个受众客户的购买需求。

陈刚建议，进入品质时代，必然要有品牌思维，从而形成对销售力的最有力支撑。在品质时代，以客户为中心，从重金融、重开发思维，回归到专业与客户本源，打造“始于客户研究，终于客户体验”的产品服务体系。以好产品、好服务、好生活的“三好体系”，把更高的服务品质贯穿到销售交付的全周期，才能时刻与客户保持长期的良性互动，以品牌势能反哺发展动能。

陈刚认为，在房地产行业由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期，基于住建部提出的供应好房子总目标，房地产开发要从“生产者思维”转向“客户思维”：从规划、设计、用材入手，讲究由内而外的美学享受与基于生活实际的理性设计；中端销售案场环节，优化客户的体验旅程，要展示好产品、更要展示好品牌与理念，凝聚客户与企业对美好生活向往的共鸣共知，以情绪峰值触动购买需求；后端建造交付环节，高度重视品控，建立全周期、全链条的品控管理体系，全面兑现业主承诺，从交付房屋，到交付美好生活。

陈刚认为，“未来谁能真正杀出一条血路，就是要看谁的产品够硬，服务更好，品牌度更高，才能凭实力‘种草’”。

南都·湾财社记者 邱永芬 发自海南