二季度4单保障性租赁住房REITs 四大看点｜监测季报

引 言

8月份，保障性租赁住房REITs迎来其一周年的重要时刻。在过去的一年中，这些REITs在租赁市场中扮演了重要的角色，对于提高租赁市场的活跃度和提供稳定的投资机会起到了至关重要的作用。为了全面评价这四单保租房REITs在二季度的表现，本文将从四个主要方面进行综合点评。旨在从多角度全面评价保租房REITs在二季度的整体表现，并预测其未来的发展趋势。

看点1: 平均租金稳中有升、出租率维持高位

四单保租房REITs均位于【需求锚定区域】地区——即该区域租住市场基本面良好，具备稳定且可观的市场需求。这些区域往往拥有繁荣的经济、企业分布密集、多样化的产业结构、完善的基础设施和便捷的交通网络，能够吸引了大量租住需求。根据ICCRA统计显示，住房租赁企业的运营表现与在城市内部布局策略呈现出明显的正相关性。

出租率是租金收入的基础决定指标，出租率越高，空置机会成本越低。从四单保租房REITs二季度底层资产表现来看，出租率均保持高位，平均水平超过95%。其中，中金厦门安居项目出租率超过99%。

从租金水平来看，除华夏北京保障房REIT的平均租金基本不变之外，其余三单REIT的平均月租金均呈现不同幅度的上涨。其中，中金厦门安居项目平均租金上涨幅度最高，达到2.21%。

二季度，中金厦门安居项目在出租率和平均租金方面均表现抢眼，一方面得益于项目所在的厦门市集美区在2023年出台了《集美区企业青年人才生活补助办法》等政策，通过财政补贴吸引人才；另一方面也得益于集美区在2023年上半年启动了打造中央活力区(CAZ)的计划，提振了区域发展信心。

看点2: 租户类型及租约相对稳定

从租户集中度上看，红土深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT的租户相对集中，企业租户占比分别为57.82%和47.25%，企业租户的续租与否可能对现金流造成较大影响，需关注大租户的租约稳定性。

中金厦门安居项目和华夏基金华润有巢项目的租户分散程度相对较高，企业租户占比均不超过10%，单一客户的影响程度相对可控。

在考虑租约到期分布时，我们可以看出，租户分散度较高的项目，例如华夏基金华润有巢项目，其一年内到期的租约比例为50.23%，两年内到期的租约比例达到了77.03%。相比之下，租户集中度较低的项目，如华夏北京保障房项目，一年内到期的租约比例为43.29%，而两年内到期的租约比例为80.16%。这一比较表明，市场化租赁程度较高的项目的租约长度往往相对较短。主要由于市场化程度较高的租赁项目更倾向于灵活应对市场变化，因此选择了租约期限较短的策略。

看点3：租金收缴率普遍较高

在当下的住房租赁市场中，租金收缴率普遍较高是一个非常积极的现象。这意味着绝大多数租户都按时支付了租金，证明了住房租赁市场的健康性和稳定性。这也为保障性租赁住房REITs提供了稳定的现金流，保障了其运营的稳定性和投资者的收益。

从公布了二季度租金收缴率的三单项目来看，普遍超过了95%，其中中金厦门安居REIT的租金收缴率达到100%。普遍较高的租金收缴率除了与收取押金（或履约保证金）的制度有关，更是得益于智能化系统在行业的应用，即采用微信推送账单、电子锁等智能化管理手段，可以有效提高管理的水平和质量，也便于定时、多次且提前通知租户缴租。因此，智能化系统的应用不仅简化了租金收取的流程，也在很大程度上保障了租金的及时收缴，这对于保持高租金收缴率来说，起到了至关重要的作用。

看点4:可供分配金额较一季度普遍提高

基金可供分配金额方面，四单REIT在二季度的表现均优于一季度。其中，华夏基金华润有巢REIT二季度可供分配金额为1615.98万元，继一季度之后再次领跑保租房REITs。基于上述预测数据，按照投资者在二级市场交易买入该基金的价格2.45元/份计算，相关分派率高于5%，在整个保障性租赁住房REITs中处于较高水平，展现出优秀的现金流生产和可持续分派能力。