官方定调！万博之后，番禺“最强黑马”终于出现

终于等到你，还好没放弃！

继7月24日最高会议对房地产进行重磅定调后，昨天深夜住建部发话：要求稳住房地产业，落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、认房不认贷等政策措施。

暖风乍起，楼市信心回归，怎么买、买哪里，成为当下抉择的难题。

而今年广州楼市的明星区域，番禺绝对占有一席之位。

其一，上半年广州诞生的8宗摇号地里，番禺就占了其中5宗，宅地出让金额更是跃居全市第一。

其二，番禺是上半年11个区中新房均价唯三上涨区域之一，同比提升2%，把热门的黄埔也比了下去。

要知道，海珠和天河房价上涨，是因为高端住宅的结构性供求影响，番禺是靠实打实的硬实力撑起，相当不容易。

在最能代表真实市场的二手领域，番禺更以7568套的成交霸榜全市之首，深得购房者青睐。

番禺诞生新两极

从此莲花湾正式叫板万博

乘势楼市强势崛起的东风，番禺也迎来一次空间格局的完全重塑。

最近《广州市番禺区国土空间总体规划（2018-2035年）》颁布，构建“一廊三带五组团”的国土空间格局。

在这份规划里，基本明确了番禺“两横两纵”的发展走势。

其中最重磅的，是对番禺赋予“城市核心”最高规格的两个地方：一是万博中心，另一个是莲花湾组团中心。

也就是说，从此莲花湾与有南CBD之称的万博平起平坐，形成番禺东西两翼比翼齐飞的空间格局。

番禺为什么要把莲花湾的定位拔得这么高？

其一，它是连接广深港科技创新走廊的重要节点。

广东省十四五规划里已专门提及广深港科创走廊的建设，整条走廊分布有琶洲、金融城、大学城、智慧城、科学城等响当当的科创高地。

莲花湾作为连接北部和南部科创中心的断点，必须要建设缝合起来，承上启下地融入广深港科技创新走廊的发展重任中。

其二，它是联系广州双核——中心城区与南沙新区的桥梁。

今年广州首次明确将南沙作为“双核”之一（中心城区、南沙新区）。

过去南沙与中心城区距离太远，双核联动较少，而莲花湾刚好可以充当一个中间桥梁的角色，发挥产业协同和人才交流的作用。

其三，它是广州的出海门户，深度融入大湾区黄金内湾的关键拼图。

去年广东提出过“环珠江口100公里黄金内湾”的概念，这是整个大湾区资源最密集、人才优势和创新程度最高的区域。

广州除了南沙，大片靠海的真空地带就是莲花湾，为了加速广州与大湾区的融合，必须要把莲花湾重点搞好，形成黄金内湾东西两岸的竞合关系。

换言之，莲花湾的真正用意，是广州正在大湾区新态势下，拥抱世界的百年未有之变局。

黄金机遇呼之欲出

瞄准三大坐标，吃尽莲花湾红利

正因地位特殊，政府也把很多高规格资源有意往莲花湾倾斜，实现全方位价值转变。

但莲花湾很大，面积约260平方公里，几乎鲸吞半个番禺，如何尽可能精准吃到规划红利？

这里淘房君认为有三个很重要的参考坐标，下面会详细分析：

第一是看交通中心；第二是看产业中心；第三是看商业中心

1、要想富，先修路，交通往往决定了一个片区资金和人才的“流通”速度。

为扶持莲花湾发展，广州为它送来了多条交通干线，把大湾区珠江口的几个重要城市都串联起来：

新化快速，让莲花湾和琶洲实现半小时互达；

南大干线，从西向东把番禺最主要的片区拉成一条横轴带；

东部快速，串联黄埔、莲花湾、南沙等地，目前南沙段已动工建设；

莲花湾枢纽，能真正加强珠江东西岸的联系，战略地位不亚于南沙站枢纽；

莲花山过江通道，未来还能直接自驾抵达惠州、东莞等地....

此外，番禺还在莲花湾安放了两条极具分量的“产城地铁线”——4号线及3号线东延段（在建中，预计2023年开通）

尤其是4号线，贴合广州第三科创中轴的黄金轴承，汇聚的都是广州高含金量科创智库。

而3号线东延段，更是将广州第二中轴的产城红利，带入到莲花湾上。

若细化来研究，你会发现莲花湾这些交通干线，又主要是汇聚在东边的石楼和亚运城一带，通达度领先其它区域不止一档。

2、龙头产业，尤其是高精尖企业聚集的地方，对周边区域的带动效应是非常显著的。

怎么去理解这个赋能作用？龙头企业生意庞大，因为要最大化利益，降低边际成本，更容易吸纳相关产业链和配套人才的入驻。

以杭州未来科技城为例，自从阿里巴巴进驻后，就带动了整个科技城崛起，6年内平均房价翻了一倍多，而市中心同期涨幅只有55%。

放眼莲花湾，广州仅有的两个千亿独角兽之一——广汽埃安就位于这里，并由此孕育出了与新能源相关的千亿级上下游产业。

这些本土头部企业中，约70%又落位在亚运大道一带。

沿着整条亚运大道经济带，已分布有番禺广场、番禺客运站综合体、番禺智造创新园、番禺国家级沿海渔港经济区等重点TOD产城平台。

这里不得不重点提及规划面积达万亩的番禺智造创新园，同样出现在番禺最新的国土空间规划里。

智造创新园与广汽埃安所在的番禺汽车城组成汽车与智能制造板块，主要负责新能源汽车零部件供应极、智能网联等，相当于前店后厂的关系模式。

不夸张地说，广州的新能源产业集群能否搞起来，就要看番禺汽车城能否雄起来，而后者关键就看智造创新园的建设发展，其担负使命之大，可见一斑。

番禺智造创新园产业布局图

值得注意的是，在亚运大道北附近还在建有一个叫“新华里”的项目，它是华南文化创意商务综合体的新地标，未来新华书店大湾区旗舰店、南国书香节都将永久落户于此。

围绕文化地标新华里周边，形成了番禺“专精特新”总部企业聚集区，成功引进国家级专精特新“小巨人”3家、上市企业2家、国家高新技术企业5家，极大地丰富了亚运大道的产业门类。

3、商业中心所在，往往聚集了全配套资源，展现了对资本、流量的强大凝聚力。

从过往经验看，同一个板块内，商业中心在哪里，价值高地往往就在哪里。

7月初广州颁布的“5+2+4+22”重点商圈规划，莲花湾被放在“排头兵”位置，未来定会迎来新一轮商业升级。

那莲花湾的商业中心会在哪里？很显然是亚运城一带。

一方面，根据最新的广州经营性用地供地蓝皮书所示，莲花湾有且仅有的大型成熟商圈是亚运城。

图注：蓝色点为商业中心分布

来源：广州2023经营性用地供地蓝皮书

另一方面，在番禺十四五规划里，就明确提到以亚运城广场及周边商业街为载体，打造亚运城地标级消费商圈。

来源：番禺区十四五规划

自从2022年央企中海成为亚运城第一大股东后，有消息称中海有意向把广州第二座环宇城建在此。

要知道，一个大型商业体不仅是满足消费那么简单，更是城市的超级链接器，带来全新的城市生活范本。

环宇城作为中海推出的重点商业地标，其IP已在大湾区火出圈：

珠海环宇城，2021年开业首店率高达45%，开业三天客流冲上55万；

佛山千灯湖环宇城，引入迪奥、香奈儿等高档品牌都是区域首店，年销售额高达13亿；

南沙环宇城，计划引入60%区域首店，环宇城所到之处，必是区域人气和财富中心......

珠玉在前，相信广州第二座环宇城的到来，会极大地带动番禺东、莲花湾的商圈发展。

正所谓“交通送人、产业引人、商业聚人”，按照这个逻辑来思考，谁能占领莲花湾的交通、产业和商业中心，楼市机遇自然也就不请自来。

在淘房君看来，广州亚运城高度匹配了这三大坐标，给市场做了一个很好的示范。

13载耕耘

产城红利+成熟生活的配套大城

关于亚运城，相信广州人都耳熟能详，从2017年至2021年连续5年斩获广州楼市销冠，妥妥的楼市硬通货。（来源：克而瑞）

巨无霸、销冠、刚需之王，这些加在亚运城身上的标签数不胜数，但我觉得它最大亮点是：独特性。

亚运城能脱颖而出正是在于其约500万㎡建面带来的优渥配套。

规划10万+户的业主，目前已入住约8万+，让它成为广州绝无仅有、自成一体，无法被复制的全能大城，即便放眼全国也屈指可数。

亚运城实景图

3地铁交汇，扼守亚运大道第一站

当下地铁狂飙，地铁有无已不再稀缺，多寡才是决定价值的重要因素。

亚运城处于4号线、3号线东延（在建中）、8号线南延（规划中）交汇的海傍站，3站可到大学城，6站琶洲，7站金融城，未来业主在家门口甚至可以一线直达珠江新城。

虽然3号线东延段受管道影响部分施工进度，但作为有确定性的交通配套，目前土建工程累计已完成91%，开通也是迟早的事情。

经常被诟病亚运城东部没有地铁规划，然而在广州经营性供地白皮书，远期3号线东延、8号线南延段等线路，都出现在亚运城东部，或许在不久的将来业主们能等来新的地铁口开通。

番禺区轨道交通线网规划布局图

来源：广州2023经营性用地供地蓝皮书

另外，亚运城自驾也相当方便，坐拥4纵4横的高速路网。

本身身处亚运大道首站，同时亦毗邻亚运大道北的“专精特新”企业聚集区和番禺制造创新园，享受产城红利加持。

而新化快速和东部干线都位于亚运城东部，未来可跟南大干线无缝接驳，极大拉近与琶洲、金融城、珠江新城等CBD商圈的通勤距离。

亚运城交通区位图

沿着广州科创走廊来看，创新城、大学城房价4-5万/㎡，往北的琶洲和金融城更是高达10万+/㎡。

相比之下，亚运城与沿线板块基本有着2-4倍的价差空间，均价2字头起，真正的价格洼地，不言而喻的潜力十足。

约40万㎡商业环绕，繁华生活一步到位

历经13载发展，亚运城内的商业配套大到商业综合体，小到社区商铺，完全可以满足全龄段的多样需求。

除了最早开业的约6万㎡亚运城广场，现在也开业了约3万㎡喜街和约4万㎡碧乐时光广场，晚上汇聚大型滨江网红夜市，成为亚运城独特的风情夜色。

亚运城喜街实拍图

不仅于此，亚运城在建中的商业项目还有亚运城广场二期（环宇城）、新华里商业mall、天悦商业广场等新兴综合体。

待全部商业开业后，未来预计亚运城的商业体量足足高达约40万㎡，相当于10个天河城的大小。

新华里商业mall，已封顶

亚运城有超600多名业主是来自广汽的中高层，他们选择亚运城的原因也很直接简单：成熟度足够“吊打”莲花湾其它地方。

相较之下，莲花湾化龙板块的配套尚在起步发育期，虽然楼盘项目不少，但大型商业匮乏从而导致整体居住氛围较弱。

教育质量经过多轮验证

学位充足、生源纯粹

如今很多楼盘都以兴建或引进名校为卖点，但这大多只能当新学校来看待，因为好的学校需要沉淀和积累。

在名校集团化、平均化的背景下，亚运城规划了19所学校，18所已开学，其中配有4所省级广铁系学校，具有很大的确定性。

其一，办学成绩稳居前列

关于广铁一中的金字招牌，教育圈流传有这样的话：“华附的学生，铁一的老师”，正是对铁一教学管理的高度认可。

而亚运城的广铁一中番禺校区，已连续6年高考高优率超8成，2022年高考重本率91.3%，连续两年实现90%以上。

亚运城其余3所配套初中，均是由广铁一中教育集团打造和管理的公办学校，已全部开学，教学上沿袭了广铁一中的“五同教学”。（以上资料来源：广铁一中）

广铁一中实景图

其二，学位其实足够充足

网上很多声音说亚运城学位预警的问题，但是在整理亚运城配套小学历年招生情况后，发现亚运城招生都可以满足业主需求，只要是符合要求“人户一致”的业主子女都招到了。

况且，过去两年是16年放开二孩政策后的适龄儿童“入学潮”，在“最艰难”的年份都能满足入读需求，随着近几年出生率逐渐下滑，未来的入学情况淘房君认为是不用担心的。

其三，生源质量有保障

除高中是全市统一招生外，亚运城所有配套学校均优先面向亚运城业主子女招生，业主圈层大部分是大学城老师、广汽高管、琶洲IT等，并不会存在村小问题。

此外，若平时有兴趣来运动散步，社区内有国际赛事级综合体育馆，还有约2000㎡室内外双场地体育公园等运动设施；家门口坐拥2所三甲医院，高规格为健康保驾护航。

在售产品线丰富，覆盖刚改改善需求

作为独特的红盘担当，亚运城在产品打磨上，一贯精研并不断自我迭代升级。

历经多个组团交付后，亚运城如今“三盘齐发”：天际、天珑、天逸，共推建面约85-227㎡的三至四房，能够满足不同阶段的人居需求。

天际主打城央封面C位，毗邻地铁站、体育馆、商业街和中心湖，周边配套环绕，比较适合看重便捷生活的。

天珑ONE主打一线望江，推窗即见超500米宽珠江浮莲岗水道，稀缺3梯4户设计，打造南向无遮挡瞰江，景观性一流。

天逸则是亚运城首真正意义上的滨江住宅区，介于天际与天珑之间，可享受“一半江山一半繁华”的滨江生活。

可以说，无论是交通、产业、商业、教育等维度，亚运城都具备肉眼可见的确定性，对板块周边项目展现独一档的配套优势。

而今年由央企中海带领亚运城步入新篇章后，也迎来全新的发展契机，譬如中海物业全资收购原利合物业，带来小区物业服务品质提升，未来中海还能给亚运城赋予怎样的蜕变，我们不妨拭目以待！

最后淘房志提醒大家一下，随着官方定调莲花湾的战略地位，趁片区未完全崛起之前，尽早购入板块标杆，然后享受区域蝶变带来的巨大红利，才是应有之义。

想要上车置业的朋友，千万不要错过了！

免责声明：本文有关广州亚运城项目的信息来源于网络，文中涉及教育资源的介绍及观点，仅为本公众号观点，不构成任何投资购房承诺，具体办学规模、学位设置、开学（班）时间，招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。