北京地区：涉商铺租赁合同纠纷裁判规则总结（五）

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北京高院：商铺租赁合同纠纷裁判规则总结（五）

【编者按：商铺租赁业务的出租主体不少为国有企业，对于风险的控制要求程度更高。李营营律师团队基于办理大量民商事诉讼仲裁案件的经验认为，全面掌握了解房屋租赁合同纠纷，尤其是涉商铺租赁合同纠纷的相关法律规定和裁判规则，大大有助于承租方和出租方理清租赁业务中存在的法律风险，并提前将风险合理控制。由于此前我们办理了不少房屋租赁业务，并形成了很多业务研究成果。在工作中，我们区分不同地区，不仅仅只关注最高法院的案件，而是将关注区域进一步拓宽到了各地高院。通过对各地高院处理类似业务的规则，更准确了解不同地区对于该类业务问题的理解和解释。为了和大家分享我们此前的业务成果，我们将在本平台陆续发布各地高院裁判规则。本期，为大家分享的是北京市地区高院对涉商铺房屋租赁业务的裁判规则。截至2023年7月31日，北京高院共审结该类案件268件，我们对北京高院审理的全部涉商铺租赁合同纠纷案件逐一进行了梳理，形成了五期专题文章，与各位读者分享。】

裁判要旨41：双方对租金标准陈述不一的情况下，依据公平原则，承租方最低按书面约定标准支付租金。

案例41：《世贸天地（北京）国际皮革城市场有限公司等诉北京安慧子皮草时装有限公司房屋租赁合同纠纷再审案》【案号：(2017)京民再53号】

北京市高级人民法院认为，安慧子公司与世贸公司均认可安慧子公司自2012年6月起开始承租六号厅的部分面积，约1500平方米，直至2014年4月25日止，因双方未签订书面租赁合同，仅系口头协议，现双方对租金标准陈述不一。对此本院再审认为，虽然双方口头协议未约定租金，但世贸公司与集美公司签有《房屋租赁合同》，明确约定了租金标准为2.3元\天\平米，故在双方对租金标准陈述不一的情况下，依据公平原则，安慧子公司最低应按此标准支付租金。其次，世贸公司主张安慧子公司除应支付剩余租金以外,还应支付1元/天/平米的综合管理费，依据是同时期世贸公司与其他承租人所签合同中均包括此项。对此本院再审认为，安慧子公司在实际经营期间对公共服务亦有享受，故对世贸公司的此项请求应予支持。综上，安慧子公司应按3.3元\天\平米向世贸公司支付租金。第三，关于租金计算的起止时间。世贸公司与集美公司签订的《房屋租赁合同》明确约定计租日为2012年7月8日，故应以此日期为租金起算时间。根据本案查明的事实，世贸公司与安慧子公司达成口头协议约定租期至2014年4月25日止，故安慧子公司租金起止时间应为2012年7月8日至2014年4月25日。经核算，上述期间共计656天，安慧子公司应交租金3247200元,扣除已交的180万元,安慧子公司还应支付1447200元。

裁判要旨42：出租方同意承租方对租赁房屋改扩建的，承租方将扩建后的房屋返还时，出租方应支付相应的扩建费用。

案例42：《北京天正时威物资回收有限责任公司诉张朝水房屋租赁合同纠纷案》【案号：(2017)京民申3643号】

北京市高级人民法院认为，涉案房屋系临街商铺，天正时威公司作为出租人，在涉案房屋所在院落派驻有工作人员，且在张朝水改扩建期间向其出具同意其进行动力电改造的同意书，足以认定天正时威公司对张朝水的改扩建行为是明知的，但天正时威公司并未在租赁期限内对此提出异议，应视为天正时威公司同意张朝水进行改扩建。现张朝水已将扩建后的房屋返还天正时威公司，天正时威公司亦应支付张朝水相应的扩建费用。两审法院根据查明的事实并结合双方的过错程度以及涉案房屋现值等情况，酌定的天正时威公司应向张朝水支付的房屋改扩建费用，并无不妥。天正时威公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。

裁判要旨43：承租方在停业后未及时交还房屋，造成损失扩大，应根据过错程度承担损失。

案例43：《孙占良与谷道敏房屋租赁合同纠纷案》【案号：(2017)京民申745号】

北京市高级人民法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方的诉讼请求有责任提供充分证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，孙占良称自2014年11月其被工商局处罚后，多次提及交房事宜，谷道敏却不予履行，但未能提供充分证据予以证明。二审判决认定孙占良停业后未及时交还房屋，造成损失扩大，亦应承担部分责任，并无不当。孙占良的再审理由，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。

裁判要旨44：证人到庭作证属于当事人可自行收集事项，法院不予调取并无不当。

案例44：《钟延波诉北京华正房地产开发有限公司公司房屋租赁合同纠纷案》【案号：(2017)京民申1105号】

北京市高级人民法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，钟延波虽提供“新的证据”，但其所提交证据不足以推翻原判。对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院应当调查收集。钟延波如需证人到庭作证，可自行收集，不属于因客观原因不能自行收集的范围，故一审法院不予调取并无不妥。钟延波主张法院剥夺了其辩论的权利，缺乏依据。故一、二审法院结合相应的证据，认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。钟延波的再审理由不能成立。

裁判要旨45：房屋的出租人负有保证涉案房屋符合安全使用条件的义务，否则对合同解除应承担相应责任。

案例45：《阮安源诉杨清清房屋租赁合同纠纷案》【案号：(2016)京民申4185号】

北京市高级人民法院认为，根据西城消防支队向北京市规划委员会西城分局出具的《公函》，可以看出涉案房屋三层阁楼被打开使用对涉案房屋的安全使用造成安全隐患。虽涉案房屋三层阁楼被打开使用系阮安源的其他租户所为，但阮安源作为涉案房屋的出租人，负有保证涉案房屋符合安全使用条件的义务。阮安源未能履行上述义务，应当承担相应的责任。一、二审法院根据现有证据确定阁楼打开的具体时间为2013年8月1日，并无不妥。关于合同解除的责任，综合考虑阮安源未能保证涉案房屋符合安全使用条件，杨清清未能正常营业存在自身原因且未及时交纳鉴定费用导致损失扩大等因素，确认杨清清承担30%的责任、阮安源承担70%的责任，亦无不妥。

裁判要旨46：在带照租赁合同中，分为对外、对内两种法律关系，承租方对外承担相应责任后，可依租赁关系向出租方追偿。

案例46：《山东海王府大酒店有限公司上诉中胜国电投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案》【案号：(2016)京民终256号】

北京市高级人民法院认为，中胜公司与海王府酒店签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，双方约定“就承租涉案房屋经营餐饮并使用中胜公司餐饮营业执照事宜”属于带照租赁合同，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。中胜公司作为出租人将房屋及以该房屋为经营场所办理的企业（海尚明珠公司）营业执照一并租赁给承租人海王府酒店，约定海王府酒店持该营业执照在租赁房屋中实际经营。在带照租赁合同中，分为对外、对内两种法律关系。海王府酒店用海尚明珠公司营业执照对外营业，海王府酒店在对外经济活动中会受海尚明珠公司影响。海王府酒店对外承担相应责任后，可依租赁关系向中胜公司追偿。

裁判要旨47：一方在租赁合同期满前明确表示不履行合同构成逾期违约，应承担违约责任。

案例47：《温武坡诉毛建国房屋租赁合同纠纷案》【案号：(2015)高民申字第04639号】

北京市高级人民法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，温武坡与毛建国签订的《商铺房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，应属有效。依据本案合同及双方对涉案房屋的交付，温武坡主张的毛建国违约缺乏事实依据。双方租赁期限自2014年10月12日起算，而温武坡于2014年7月即已自己的行为明确表示不再履行上述合同，故温武坡请求返还已付租金，具备事实及法律依据，应予以支持。依据已查事实，在《商铺房屋租赁合同》履行期限届满之前，温武坡即表示不再履行主要债务，已构成预期违约，其应向毛建国支付相应的违约金。一、二审判决并无不当，温武坡的再审申请理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

裁判要旨48：租赁房屋火灾灭失重建后不等同于原租赁房屋，原租赁合同不能继续履行。

案例48：《丁立新诉北京燕山市场服务中心房屋租赁合同纠纷案》【案号：(2015)高民申字第00131号】

北京市高级人民法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，丁立新与市场中心于2009年9月30日签订的市场中心迎风六里菜市场门脸2、7号房的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。但，2010年12月市场中心商铺发生火灾，丁立新租赁的房屋在火灾中已经灭失。因此原合同标的物已不存在，丁立新与市场中心签订的合同从事实上已无法继续履行。后市场中心虽对市场房屋进行了重新修建并招商，但新建市场不能等同于原市场。丁立新要求市场中心在新的场地继续履行原有合同并顺延履行期限的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一、二审法院驳回其诉讼请求并无不当。丁立新的再审申请理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

裁判要旨49：商铺为商业用途，出租方未能完全履行提供服务权属证明的义务，构成根本违约无权强行收回房屋。

案例49：《董广杰诉王冠涵房屋租赁合同纠纷案》【案号：(2014)高民申字第04773号】

北京市高级人民法院认为，关于董广杰是否违约问题。本案双方《租赁合同》签订后，董广杰依约向王冠涵交付了租赁标的物，但根据法院已经查明的事实，可以认定王冠涵没能取得营业执照与董广杰提供的涉案商铺的产权文件不符合工商行政管理机构的要求有关。由于双方明确约定涉案商铺为商业用途，故董广杰未能完全履行提供服务权属证明的义务，已经构成根本违约。董广杰在已经违约的情况下，强行收回涉案商铺，实属不妥。董广杰坚持认为其与案外人郭明月之间的纠纷，法院认定其主张出租人提供的涉案商铺权属证明存在瑕疵的抗辩不能成立，同样情况，本案两审法院认定该瑕疵存在，显失公平一节，本院审查后认为董广杰提供给王冠涵的涉案商铺权属证明与金凤成祥红居街店办理营业执照时提供的房屋权属证明存在差异，不能因金凤成祥红居街店成功办理营业执照就推定董广杰为王冠涵提供的涉案商铺权属证明必然符合工商行政管理部门的要求，故对董广杰的意见不予采信。

裁判要旨50：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

案例50：《张晓霞与中化方兴置业（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2019)京民申6067号】

北京市高级人民法院认为，张晓霞与中化方兴公司签订的金茂街商铺《租赁合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照合同约定2015年4月1日至2015年6月30日的租金张晓霞应于前一期租金到期前10日内支付，但张晓霞未按约支付，经中化方兴公司催收，张晓霞仍拒绝履行。且在双方签订的合同中并无约定张晓霞主张的业态经营保护，故张晓霞欠租的行为构成违约，应承担违约责任。2016年5月1日中化方兴公司依约向张晓霞发出《解除合同通知书》，2016年5月13日张晓霞签收，双方的租赁合同予以解除。

【声明：本文系作者对人民法院在个案中裁判观点的提炼总结，旨在帮助读者快速了解司法实践中法院在部分案件中处理具体法律问题的裁判规则，不代表作者对具体裁判观点的认同，更不代表本文作者对某一具体法律问题的法律意见或法律观点。由于检索渠道受限且本文引用案例并非指导性案例，因此，本文中体现的裁判观点不具有普遍的指导意义。同时，由于个案差异性极大，建议大家在具体案件办理中，委托专业律师结合具体案件事实、具体法律规定，对具体案件中的具体法律问题进行分析论证，得出契合个案的正确结论。】

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李营营律师

专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所律师，毕业于中国社会科学院，民商法硕士（公司法方向），专注于知识产权民事与刑事业务（尤其是商业秘密领域）、民商事诉讼与仲裁、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。李营营律师深耕知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。李营营律师代理的多起知识产权民事案件获得判决的胜诉结果，代理多起客户作为原告成功争取法院3倍惩罚性赔偿，代理客户成功取得2.02亿元赔偿金额（该案是我国目前商业秘密案件中判赔金额最高的商业秘密民事案件，超过此前判赔金额最高的香兰素案件1.59亿元）；代理的多起被告客户成功争取法院判定不构成侵权的胜诉结果，代理多起被害企业成功启动刑事立案、刑事追诉、成功争取犯罪分子得到刑事处罚结果；代理多起被告人/被告单位处理的涉商业秘密犯罪刑事案件也取得了无罪、检察院决定不予追诉的良好效果。同时，李营营律师在商业秘密体系建设领域，也具有丰富的项目经验。协助多家企业客户完成企业商业秘密保密体系运行情况的法律尽职调查，成功为多家企业客户建设完善的商业秘密保密体系。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密实战的相关书籍、不正当竞争实战的相关书籍、知识产权犯罪的相关书籍。在民商事争议解决方面，李营营律师具有丰富的诉讼经验，并成功办理多件胜诉案件。基于对民商事领域实战经验和诉讼风险的把控能力，李营营律师协助多家企业客户完善业务流程，给出专项合规建设方案。我们始终坚信，只有具有丰富诉讼经验的律师，才能全面了解具体业务在实操中的法律风险，也只有这样，才能真正在前段通过专项合规服务将客户的风险控制在业务之前和诉讼之前。