北京高院：涉商铺租赁合同纠纷裁判规则总结（四）

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北京高院：商铺租赁合同纠纷裁判规则总结（四）

【编者按：商铺租赁业务的出租主体不少为国有企业，对于风险的控制要求程度更高。李营营律师团队基于办理大量民商事诉讼仲裁案件的经验认为，全面掌握了解房屋租赁合同纠纷，尤其是涉商铺租赁合同纠纷的相关法律规定和裁判规则，大大有助于承租方和出租方理清租赁业务中存在的法律风险，并提前将风险合理控制。由于此前我们办理了不少房屋租赁业务，并形成了很多业务研究成果。在工作中，我们区分不同地区，不仅仅只关注最高法院的案件，而是将关注区域进一步拓宽到了各地高院。通过对各地高院处理类似业务的规则，更准确了解不同地区对于该类业务问题的理解和解释。为了和大家分享我们此前的业务成果，我们将在本平台陆续发布各地高院裁判规则。本期，为大家分享的是北京市地区高院对涉商铺房屋租赁业务的裁判规则。】

裁判要旨31

出租方在承租方欠付租金后较长时间内仍允许其继续使用房屋，自己却未保留追缴租金的证据，对出租方要求支付欠付租金请求不予支持。

案例31：《北京合生绿洲房地产开发有限公司与李永志房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2020)京民申2683号】

北京市高级人民法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。合生绿洲公司在一审中未能提交《商铺租赁合同》的原件，二审中提交了原件，就已交纳租金情况，合生绿洲公司未能提交租金发票记账联原件，也无证据证明其曾向李永志催缴过租金。合生绿洲公司主张李永志自2014年8月9日起欠付租金，但无证据证明李永志在2014年8月9日之后继续使用租赁房屋。此外，合生绿洲公司自李永志欠付租金后至合同到期前长达两年的时间内，允许李永志继续使用房屋，自己却未保留追缴租金的证据，与常理不符。一、二审法院对合生绿洲公司要求李永志支付欠付租金及违约金的诉讼请求未予支持，并无不当。

裁判要旨32

承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分无效。

案例32：《北京万州太白居美食有限公司与北京华都安然物业管理中心有限公司等房屋租赁合同纠纷申请再审民事裁定书》【案号：(2020)京民申2042号】

北京市高级人民法院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分无效。华都安然公司与太白居公司的租赁合同于2015年5月19日到期，到期后华都安然公司已明确表示不与太白居公司续签合同，一、二审判决太白居公司与永琪公司所签署合同超过2015年5月19日的部分无效，并无不当。太白居公司主张其与永琪公司签署合同中所涉违章建筑物包含了邓文忠以个人名义承租华都安然公司的部分建筑改扩建而来，但鉴于邓文忠系太白居公司总经理及股东，与太白居公司存在关联关系，且太白居公司与永琪公司签署合同中亦载明所涉商铺的实际经营者系邓文忠，故二审判决太白居公司将约725平方米建筑整体出租给永琪公司系经过邓文忠同意，符合本案的实际情况。太白居公司与华都安然公司的租赁合同到期后，太白居公司无权继续向次承租人永琪公司收取租金，且太白居公司应当退还保证金。太白居公司称二审判决超出当事人的诉讼请求，缺乏事实及法律依据。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。太白居公司在合同履行过程中存在违约行为，永琪公司依据合同中的违约金条款主张权利，一、二审判决结合案件事实及永琪公司损失情况，酌情调整确定的违约金数额并无不当。

裁判要旨33

出租方不是出租房屋的产权人并在出租时隐瞒了不具有房屋产权的事实，不会导致租赁合同无效。

案例33：《张家川与北京尧地农业科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2020)京民申2478号】

北京市高级人民法院认为，《商铺租赁合同》系张家川与尧地公司基于真实意思表示而签订，经双方签字盖章已依法成立。张家川主张尧地公司不是出租房屋的产权人并在出租时隐瞒了不具有房屋产权的事实，导致其无法在承租房屋办理营业执照，要求确认《商铺租赁合同》无效。经审查，张家川主张《商铺租赁合同》无效的理由，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的事由，亦不适用《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条关于通谋虚伪行为的规定。现张家川要求确认《商铺租赁合同》无效，于法无据。一、二审法院依据查明的事实，认定《商铺租赁合同》不存在法定无效情形，对于张家川要求确认合同无效并退还押金以及预付租金的请求予以驳回，并无不当。

裁判要旨34

转让费与品牌、经营年限、当地客流等有形、无形资产相关联，是一种商业惯例。转让费是除租金外单独支付的一笔费用，应尊重当事人意思自治原则。

案例34：《姜南洋与孟凡伟房屋租赁合同纠纷再审民事判决书》【案号：(2019)京民再226号】

北京市高级人民法院认为，姜南洋与孟凡伟的房屋租赁合同中明确约定若因孟凡伟原因导致合同解除，则应按照合同第3．4条约定退还全部押金，并返还按租赁年限折算后的转让费。所谓转让费是承租人在有权转租房屋的情况下，次承租人为获得剩余的租赁权而向承租人所支付租金之外的一种对价。转让费与品牌、经营年限、当地客流等有形、无形资产相关联，是一种商业惯例。转让费是除租金外单独支付的一笔费用，应尊重当事人意思自治原则。本案孟凡伟因拖欠梁祚文房租达三个月，被起诉解除租赁合同，孟凡伟违约在先。姜南洋在自身权益有可能受到侵害的情况下，为减少双方损失，主动与产权人协商，取得产权人同意继续租赁涉案房屋，系减损行为。若梁祚文起诉二人腾退房屋，姜南洋有权要求孟凡伟赔偿其违约造成的全部实际损失和可得利益，而不能简单理解姜南洋仍在涉案房屋经营，没有实际损失而不予返还转让费。按照合同3．4条的约定，姜南洋实际租赁期限至2016年10月28日，折算后的转让费应为605880元。原二审法院对转让费的处理有误，应予纠正。一审法院认定正确，应予维持。

裁判要旨35

租赁房屋所在商场延迟开业，承租方产生经营损失，可以在租金和市场管理费中相应扣减。

案例35：《王人芳与北京山水百汇文化投资有限公司房屋租赁合同纠纷再审案》【案号：(2019)京民申3101号】

北京市高级人民法院认为，王人芳与山水百汇公司所签订的《北京山水古玩珠宝城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。王人芳在原审中表示山水百汇公司于2013年3月30日将涉案商铺交付其使用，2016年7月将商铺收回。王人芳实际占有使用商铺三年多，应当支付租赁费用。原审法院根据双方约定的租金标准，结合古玩珠宝城在租赁合同签订后很长一段时间内没有开业，即便是在举办了开业仪式后，仍有大量商户流失，对王人芳的经营氛围产生不利影响等实际情况，对山水百汇公司要求王人芳支付的租金和市场管理费数额予以相应酌减，并无不当。王人芳要求山水百汇公司赔偿其物品损失，但未能提供充分、有效的证据证明物品损失以及损失系山水百汇公司造成，原审判决未予支持，亦无不当。王人芳的再审理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。

裁判要旨36

承租方有理由相信出租方出租房屋为夫妻双方共同意思表示的，出租方的配偶不得以不同意或不知道为由对抗善意的承租方。

案例36：《李美芹等与北京大红门亮驿商城有限责任公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2019)京民申2005号】

北京市高级人民法院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。根据查明的事实，2007年8月21日李美芹与亮驿公司签订《商铺租赁投资协议》，2007年8月27日、28日李美芹通过李广州账户完成向亮驿公司的租金支付，2007年9月28日李广州在《补充协议》上签字处分《商铺租赁投资协议》中相关权利。一、二审法院根据查明的事实，结合李美芹多年来未就《商铺租赁投资协议》的履行、收益等问题向亮驿公司主张过权利的情况，认定亮驿公司有理由相信李广州对于《商铺租赁投资协议》中相关权利的处分，系李广州、李美芹夫妇的共同意思表示，据此所作判决认定事实清楚，适用法律正确，并无不当。

裁判要旨37

商铺不能通过消防安全检查导致承租方无法正常使用商铺，出租方构成违约。

案例37：《北京信和行投资有限公司与魏某某房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2019)京民申2200号】

北京市高级人民法院认为，魏金利已经取得《小规模室内装修消防安全告知书》，进行了消防施工备案，依据《消防监督检查规定》，案涉商铺在营业前应当向消防机构申请消防安全检查，并提交安全检查申请表、营业执照、《小规模室内装修消防安全告知书》等文件，取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。虽魏金利现有证据不足以证明其正式申报过消防检查，但根据消防部门最终回函确认魏金利曾至支队窗口咨询过公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查申报事宜，支队曾要求其申报时需要提供所在夹层公共区域室内装修的消防设计审核及消防验收意见。另，根据消防部门最终回函确认案涉商铺所在的夹层公共区域已经进行了内部装修，但并未申报室内装修的消防设计审核及消防验收，因此无法确定案涉商铺所在区域的消防设计是否符合国家标准，在此情况下，消防部门无法向魏金利就案涉商铺发放《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。案涉商铺客观上确实存在不能通过消防安全检查并获得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的情形，导致魏金利无法正常使用案涉商铺，致使魏金利的合同目的无法实现，一、二审法院认定信和行公司未能提供适租的房屋构成违约，并无不当。

裁判要旨38

承租方因出租方违约受到的直接损失具体数额不能确定，法院可以推定为寻找替代租赁房屋周转期间的租金损失，按六个月的房屋租金标准计算。

案例38：《林禧慧与北京西单天安天地国际古玩珠宝城市场有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2019)京民申1581号】

北京市高级人民法院认为，（一）关于经营损失数额的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二审法院认为一审判决判定的经营损失赔偿额过高，予以改判，认为林禧慧受到的直接损失具体数额不能确定，推定为寻找替代租赁房屋周转期间的租金损失，按六个月的房屋租金标准计算，并无明显不当。（二）关于对案外人违约的经济损失20万元的问题。林禧慧无法正常营业后，将货物继续放置于承租店铺，导致对案外人违约，系林禧慧未能及时采取有效措施避免其经营损失的扩大，二审法院改判该损失由林禧慧自行承担，亦无不当。林禧慧的再审申请缺乏充分的事实与法律依据，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，本院不予支持。

裁判要旨39

恢复原状在租赁合同中没有约定，则不宜在租赁合同纠纷中审查该项请求。

案例39：《北京华冠商业经营股份有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》【案号：(2017)京民终548号】

北京市高级人民法院认为，关于拆除及恢复原状鉴定结果的采用及承担比例。鉴定报告对涉案房屋装修恢复原状工程造价结论为81525044.04元。一审法院判决总体思路是无论哪一方完成拆除及恢复原状工作，则另一方根据原认定的81525044.04元减去设备设施养护费1433534.87元，即80091509.17元的一半鉴定造价金额即40045755元进行给付。本院认为，由于影院部分经罚款保留处理，无需进行拆除，而影院部分建设涉及主体结构变化，对此需重新对鉴定进行调整，原鉴定确定的金额难以采用；并且现双方就房屋交接和交接后拆改另行达成一致；此外该项恢复原状诉求在双方租赁合同中没有任何约定，此请求属于基于物权的请求权，不宜在本案租赁合同案由中解决。故该部分请求本案不予处理。

裁判要旨40

未将出租方提供房屋产权证或有资质的有关部门规划批准的许可证后作为合同生效条件，租赁合同自双方签订之日起生效。

案例40：《耿福增诉高战勇房屋租赁合同纠纷案》【案号：(2018)京民申9号】

北京市高级人民法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据查明事实，耿福增与高战勇签订的《租赁合同》中并没有须高战勇提供房屋产权证或有资质的有关部门规划批准的许可证后该合同方生效的约定，双方并未对《租赁合同》的效力约定附条件，该合同应当自双方签订之日起成立并生效。耿福增认为《租赁合同》系附生效条件合同的主张，缺乏证据支持。合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则须承担相应的违约责任。耿福增在《租赁合同》依法生效后，未按照合同及《承诺书》约定如期履行交纳剩余款项的义务，虽然双方友好办理了租赁商铺退还手续，但耿福增的行为确已构成违约，应当承担相应的法律责任。原判驳回其要求退回全部租赁费的诉讼请求，并无不当。

【声明：本文系作者对人民法院在个案中裁判观点的提炼总结，旨在帮助读者快速了解司法实践中法院在部分案件中处理具体法律问题的裁判规则，不代表作者对具体裁判观点的认同，更不代表本文作者对某一具体法律问题的法律意见或法律观点。由于检索渠道受限且本文引用案例并非指导性案例，因此，本文中体现的裁判观点不具有普遍的指导意义。同时，由于个案差异性极大，建议大家在具体案件办理中，委托专业律师结合具体案件事实、具体法律规定，对具体案件中的具体法律问题进行分析论证，得出契合个案的正确结论。】

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李营营律师

专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所律师，毕业于中国社会科学院，民商法硕士（公司法方向），专注于知识产权民事与刑事业务（尤其是商业秘密领域）、民商事诉讼与仲裁、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。李营营律师深耕知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。李营营律师代理的多起知识产权民事案件获得判决的胜诉结果，代理多起客户作为原告成功争取法院3倍惩罚性赔偿，代理客户成功取得2.02亿元赔偿金额（该案是我国目前商业秘密案件中判赔金额最高的商业秘密民事案件，超过此前判赔金额最高的香兰素案件1.59亿元）；代理的多起被告客户成功争取法院判定不构成侵权的胜诉结果，代理多起被害企业成功启动刑事立案、刑事追诉、成功争取犯罪分子得到刑事处罚结果；代理多起被告人/被告单位处理的涉商业秘密犯罪刑事案件也取得了无罪、检察院决定不予追诉的良好效果。同时，李营营律师在商业秘密体系建设领域，也具有丰富的项目经验。协助多家企业客户完成企业商业秘密保密体系运行情况的法律尽职调查，成功为多家企业客户建设完善的商业秘密保密体系。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密实战的相关书籍、不正当竞争实战的相关书籍、知识产权犯罪的相关书籍。

在民商事争议解决方面，李营营律师具有丰富的诉讼经验，并成功办理多件胜诉案件。基于对民商事领域实战经验和诉讼风险的把控能力，李营营律师协助多家企业客户完善业务流程，给出专项合规建设方案。我们始终坚信，只有具有丰富诉讼经验的律师，才能全面了解具体业务在实操中的法律风险，也只有这样，才能真正在前段通过专项合规服务将客户的风险控制在业务之前和诉讼之前。