谢逸枫：北深广密集表态大招即发 透露一线城市楼市大涨信号

文/谢逸枫

笔者曾毫不客气地指出中国经济的风险、房地产市场供需关系发生巨变的新形势，提出房地产早萎要救市的观点，见6月13日《谢逸枫：房地产早晚要救！反对救市就是人民的敌人》的文章。

不到一个月（27天）就扛不住了，国家连续释放出房地产救市信号，出台一揽子政策。在7月10日、14日、19日、21日、24日、27日、28日打出稳风险、稳预期、稳市场的一揽子救市政策。

笔者认为，当前收回房地产调控政策的逻辑为防过热转为防过冷、房住不炒完成任务、供求关系发生根本性重大变化、重回去库存、稳增长与防风险、地方财政危机、失业人口创新高，总而言之，就是救市条件成熟，时机到了。

第四轮房地产政策救市的力度、规模，尽管没有2008年-2009年、2011年-2012年、2014年-2016年的房地产政策救市大，无疑是2014年房地产去库存以来新一轮大力度政策救市纾困潮，改善性需求成为这一轮市场托底的主导力量。

为落实7月24日中政局会议的房地产政策调整建议、7月27日住建部二降一减免、认房不认贷的一揽子房地产救市政策，短短2天内，北京、深圳、广州3大一线城市集体密集表态，会落实好支持更好满足刚性和改善性住房需求政策。

第一是7月29日晚间，北京住建委这样表示，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。

第二是7月30日午间，深圳住房建设局表示，结合深圳房地产市场实际情况，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。

第三是7月30日，广州市住建局表示，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进广州房地产市场平稳健康发展。

笔者认为，北京、深圳、广州三地的密集表态可以看出，居民刚性和改善性住房需求，是这两个城市未来政策重点支持的方向，意味着一线城市房地产政策调整空间打开，释放了政策进一步放松的信号，一二线热点城市政策出台节奏有望加快。

目前除上海没有表示外，一线城市的北京、深圳、广州明确表示落实满足刚性和改善性住房需求的政策要求。此次从国家到地方，尚无具体实打实的政策举措，表态的信号意义却实非常重大。

第一是说明各地已经开始在积极落实有关房地产政策文件、通知、讲话的精神，更说明各地将会在8月开始有动作，出台房地产政策方案措施。北京、深圳、广州的陆续表态，释放了房地产政策进一步放松的信号，加快出台。

第二是出政策需要时间安排。一线城市的北京、深圳、广州房地产政策方案出来前，需要研究各区供需、库存、去化周期、政策调整的空间等，同时会有多个部门联合开会研讨政策调整方案。

第三是住建部、北深广的表态不是口号式的表示，是政策落地前的表述。一旦出具体的支持购房政策，势必会对房地产市场产生重大影响。预计一定程度上会扭转或者取消、调整2016年以来各类过严的政策规定和操作。

笔者认为，按照住建部的进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”的适时调整房地产政策表述，可以预见下一步一线城市房地产政策调整范围。

第一是首套住房的商业、公积金贷款首付比例下降5%-20%。

第二是商业银行、公积金新房与存量贷款利率下降50个基点-120个基点。

第三是换购的个人税所得税、增值税、契税、印花税、二手房转让税的减免。

第四是个人住房贷款“认房不认贷”，带来二套房贷首付比例与税费的成本下降。

笔者认为，笔者现在的预感越来越强烈，可能在8月、9月，政策利好点燃火药桶，引爆一线城市房价大涨，到2024年全国楼市开启新一轮房价暴涨，重现深夜排队的万人抢房，人声鼎沸，市场火热的景象。

第一是7月27日住建部提出的二降一减免、“认房不认贷”的房地产政策在一线城市存在巨大的操作性、调整空间，可以很好的释放刚性、改善性住房需求。其中认房不认贷在一线城市调整空间最大。

目前个人住房贷款“认房又认贷”的城市，基本主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都、西安、厦门、成都、长沙、合肥、福州、武汉、青岛、宁波、重庆、石家庄、珠海17座城市。

第二是7月24日的中政局这次会议预示着国家对于楼市政策定调发生重大变化，将为热点城市限制性政策松绑打开空间。预示着一线、二线城市的限购、限贷、限售、限价、限离、限户型与限面积、限商住等限制政策的调整或取消。

明确二线和三、四线城市房地产限制性政策已经大多基本放开，特别是不少核心二线城市的限购限贷政策陆续松绑。目前尚有北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、西安、厦门、长沙、合肥、天津、南京、苏州、武汉、郑州、济南、青岛等城市依然执行。

第三是特超大城市的城市更新改造，还有加大保障房建设与供应的政策加持，都可以为一线城市带来非常大的住房需求、购买力。例如通过购买商品房、存量房转为共有产权住房、保租房、公租房，城市更新改造货币化、房票安置。

第四是一线城市、二线城市调整非普通住宅标准空间大，可以有效的释放首次、改善的住房需求，并且首付、税收、利率方面会下降。另外是二手房指导价完成可以取消，带押过户全面实施。

从目前房地产市场的新形势、实际销售情况看，一线房地产政策调整优化已是大趋势。究竟房地产政策具体调整优化的力度、规模、范围到底如何，市场效果是否达到预期，不妨八月拭目以待。

一旦一线城市房地产政策全面调整，全面释放刚性与改善住房需求。加上一线城市的购买力、资金流动性强，落户放松后，人口流入快。因此，房地产政策刺激下，一线城市将会迎来楼市新一轮大涨。