中国新“区”势：全球一流总部引擎现世，深圳南山凭什么？

中国第一区，又现大动作。

今年4月，深圳南山区对外公布了新一轮的国土空间规划，对南山各个片区做了详尽细致的规划。这份执掌未来15年的城市规划，是南山区打造“世界级创新型滨海中心城区”的重大发展构想。

而南山的各个片区，也由此迎来了全新的定位。

昔日王者交棒、发展重心转移，一匹新的“黑马”正奔腾而出。

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最高规格发展区域浮出水面

新规划提出，南山将构筑“双核双心、两轴三片”总体格局！

双核即：深圳湾CBD、前海城市新中心；双心即：西丽中心、蛇口中心；两轴即：科技创新轴、总部经济轴；三片即：北部协调发展示范片区、中部创新发展示范片区、南部国际化滨海城区（或南部创新总部）。

（图源：深圳市南山区国土空间分区规划（2021-2035年））

其中，南部创新总部，被认为是最值得期待的片区之一。

南部创新总部，涵盖南油片区、前海、后海、蛇口、深圳湾超总。这几大片区无一不是深圳乃至国家重磅级战略区域，肩负特殊的使命。

前海是国家领导人亲自谋划，亲自部署，亲自推动的国家改革开放重大举措；蛇口是中国改革开放的起点，如今正高起点打造中国第一个外向型经济开发区；后海则是金融商务总部基地，被誉为“东方曼哈顿”；深圳湾总超与香港隔海相望，将成为总部企业和科技企业聚集地；而南油片区是区域发展中轴，圈定总部经济和创新总部，串联起所有资源要素。

此外，国家自贸区、深港合作区、市重点发展区域、总部经济轴、创新发展轴、国际海洋城等多重国家战略、城市战略红利在此叠加。

这种超级组合，使得南部创新总部一跃成为最高规格发展区域。

并且，从总体格局来看，“双核”中的前海城市新中心、“双心”中蛇口中心均位于南部创新总部，同时总部经济轴和科技创新轴的重要节点也落子于此。

南部创新总部迎来史无前例的政策红利。

换言之，在南山新一轮的国土规划中，南部有望成为全区乃至全市的中心区域。

我们知道，深圳的发展路径是自东向西，先后诞生了罗湖、福田和南山三大中心城区。如今，南山已经成长为深圳经济体量最大的区，2022年贡献了全市1/4的GDP。

未来，向西发展仍然是深圳的主基调，这是由地理格局决定的——更接近粤港澳大湾区的黄金内湾。

纵观世界各大湾区，最核心的区域普遍在环湾区，并由此形成超级都市圈。对于大湾区来说，就是珠江口的两侧，正因为此，湾区各个城市都靠近珠江口布局，抢占湾区经济红利。而南山区，地处临湾核心片区，是大湾区环珠江口100公里“黄金内湾”的重要组成部分和支撑极。

其中，南部创新总部，又几乎覆盖了南山区所有的“黄金内湾”线，成为南山抢占珠江口发展机遇的制高点。

此外，在南山区内部，中部发展最为成熟，但受限于产业空间不足的问题，发展顶峰已过；北部受制于生态红线、水源保护、历史遗留问题等，发展较为滞后；而南部，政策红利叠加区位优势，发展潜力喷薄而出，新一轮的财富爆发即将上演。

也就是说，随着战略的全面推进，南部创新总部，一定会汇聚全区乃至全市最优质资源，成为深圳价值高地以及更大的经济增长极点。

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四大重量级产业支撑起南部创新总部“顶级内核”

那么究竟是什么支撑起南部创新总部的“顶级内核”？

答案当然是产业！

南山区拥有的208家上市企业约占全市的40%，80家市级总部企业约占全市32%，还有114家区级总部企业和10家跨国公司总部企业，而这些企业绝大多数又圈定在南部创新总部，正形成全球瞩目的总部聚集区。

其中，前海聚集了114家总部企业；后海总部基地，超30家总部聚集，是中国总部企业最为密集的聚集地之一；南油片区，广电运通、富安娜、大族、亚马逊等总部企业集群正在加速聚集；深圳湾超级总部基地，16家总部建设加速推进中；蛇口片区吸引了包括苹果、IBM、飞利浦、史泰博等实力企业入驻……

企业总部集中了企业价值链中知识含量最高的区段，研发、营销、资本运作、战略管理等，是产业价值链中溢价最高的部分，使得片区价值得以迅速提升。

更关键的一点是，总部企业聚集会带来上下游企业聚集，从而形成专业的产业集群。

在龙头企业的引领，独角兽企业的带动以及各类专精特新企业的协同作用下，南部创新总部目前诞生了四大重量级产业集群——新一代信息技术、数字时尚创意、智能制造和生命健康产业。

这四大产业也正是推动南山区经济发展的主引擎。

2022年，南山区战略性新兴产业增加值达到4435.7亿元，占GDP比重达55.2%，其中新一代信息技术产业增加值实现1088亿元，数字与时尚产业增加值实现2110亿元，两者占据了南山战略性新兴产业增加值的72%。

具体而言，在南部创新总部，新一代信息技术产业企业总量约2.62万家，阿里巴巴、百度、字节跳动、腾讯、联想、中兴等巨头企业纷纷将区域总部或者全新总部设立于此，这些总部大楼正刷新城市天际线。

另外，片区内丰巢科技、菜鸟网络、云豹智能、美猩科技等多家独角兽企业以及奥联、积木易搭、恩玖科技等一批专精特新小巨人企业成为引领产业变革、技术创新的先锋。并且，区域内64家专精特新企业正为该片区新一代信息技术的发展积蓄起蓬勃的发展伟力。

专精特新企业，是指做到专业化、精细化、特色化、创新能力突出的企业，已经成为推进高质量发展，实施供给侧结构性改革的重要抓手，也是衡量区域产业发展水平的重要指标。

而作为南山区战略性新兴产业另一大支柱，南部创新总部的数字时尚创意产业，也正以星火燎原之势席卷全市。

这不仅在于该片区聚集了大量的数字时尚创意企业，还在于其以新一代信息技术为抓手推动时尚产业数字化，即借助优势产业打造下一个优势产业。

此外，区域内的南油片区已经成为了闻名全国的时尚创意群落，汇聚了1000多家自主原创品牌，正致力于打造成为国内一线城市地标性的原创独立设计师产业高地。

同样，南部创新总部的智能制造产业也展现出相当迅猛的势头。

人工智能、机器人、智能终端、精密仪器设备以及智能网联汽车等智能制造主要细分领域企业在此遍地开花。索菱实业是行业内领先的车联网硬件和软件提供商，易尚展示是国内3D扫描、AR/VR/全息、展览展示、低碳循环会展领域居领军地位的国家级高新技术企业，积木易搭是国内领先的全栈式3D数字化解决方案提供商，华制智能是全球化的智造云生态领跑者，思谋是被IDG、基石、红杉中国等顶级创投机构重磅投资的智能工业平台……

在南部创新总部近万家智能制造相关企业中，这样的领军企业数不胜数！

至于发展生命健康产业，南部创新总部具备三大独特的优势。

一是，“先行先试”的政策优势。2020年国家发布规定，允许医疗机构和科研机构可以在前海蛇口自贸区开展干细胞、免疫细胞、基因治疗以及单抗药物、组织工程等新技术研究和转化应用。这是除海南博鳌论坛外，国内唯一能够进行国家干细胞治疗的区域。

二是，地理位置优势。南部创新总部与香港隔海相望，拥有更国际化的窗口，产品可以出海与国外药物竞争，也可以与香港交换产业发展经验。

三是，完善的产业链优势。当前南部创新总部包含上下游企业约11058家，聚集的企业范围包含生物医药、医疗器械、合成生物、细胞与基因等生命科技相关产业以及研发、生产和服务相关领域，招商蛇口、腾讯、平安、石药控股等500强企业亦纷纷在此进行布局。

如果说政策红利和区位优势为南部创新总部提供了绝佳的发展条件，那么上述四大重量级产业集群则为南部创新总部创造了无限的发展动力源。除了龙头企业外，一大批独角兽企业、创新型企业、专精特新企业为产业发展凝聚了澎湃的动能，令南部创新总部有了进一步腾飞的底气。

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南山核心最后一块稀缺价值高地

任何产业基础好、人口持续净流入的区域，土地价值大盘一定坚挺。对于南部创新总部这样的顶级发展区域来说，更是如此。

过去三年，尽管全国经历了一个“黑天鹅”周期，但该片区的产业地产价值却稳中有升，大部分写字楼价值位于全市前列。再加之千载难逢的发展机遇，无数企业竞相涌入，导致片区内优质产业空间一平难求。

然而，在南部创新总部这样寸土寸金的地方，却还存在最后一块稀缺价值高地——华联城市中心。

华联城市中心位于南部创新总部的南油片区，是一座约30万㎡的产业总部超体。根据新一轮国土规划，南油片区明确属于总部经济轴与南部组团国际化滨海城区，相较于南山区十四五规划中提到的“世界湾区总部经济走廊、南部组团开放发展示范片区”，南油片区发展规划重磅升级，发展指向更为明确。

（图源：深圳市南山区国土空间分区规划（2021-2035年））

而且，7月11日，南山区再发布《南山区城市更新和土地整备“十四五”规划》（简称《规划》）重要文件。这是继南山区国土空间分区规划之后又一次推进南山区在2025年基本建成世界级滨海中心创新城区，以土地供给为城市发展提供支撑的重大规划。其中《规划》提及，重点推进科技园片区、南油片区等地区的城市更新和土地整备立项工作，完善片区公共服务设施体系，实现片区规模化高质量开发。

（图源：南山区城市更新和土地整备“十四五”规划）

这意味着南油片区被委以重任，片区规划再升级加码，将成为重要的可持续高质量发展空间。位于南油片区核心位置的华联城市中心，也自然迎来全面利好。

不仅如此，华联城市中心还串联起了全区最优质的资源，上接科技园、下连蛇口自贸区，左与前海一路相隔，右与后海对立而视，被四大总部基地环伺，总部企业群聚、高端精英云集，成为企业智库、企业主脑、商务精英弄潮时代的主场。

同时，这个产业总部超体还位于总部经济轴的中心。这条经济带汇聚了四大重量级产业中最知名的企业，比如OPPO、中兴、百度、阿里、三星、创维、TCL、传音控股等新一代电子信息巨头企业，大族激光、大疆、安车检测等智能制造龙头企业，迈瑞医疗、健康元等生物医药顶尖企业，以及奥雅设计等数字时尚知名企业。

受湾区总部经济带的强大辐射影响，华联城市中心周边1公里范围已经形成名企云集效应，集结了包括亚马逊、霍尼韦尔、小米、凯德、丰巢、广电运通等一批行业领军企业，并已形成互联网、信息科技、电子商务、服务文创、生命健康等产业聚合高地。

而作为南部创新总部核心区域以及片区内罕见的红本现楼和低密度总部园区，华联城市中心也吸引了一大批实力企业/机构入驻，包括南山城区发展服务商深汇通、广电运通深圳创新总部、深圳市服装行业协会“时尚产业数字化转型创新中心”、杭州市余杭区驻深圳创新促进中心、中国农业银行、新天地物流等，南部创新总部四大重量级产业集群生态在此初见成型。

此外，有别于传统的写字楼园区，华联城市中心构筑了一种新型产城融合模式，集合产业办公、居住、购物街区、休闲娱乐等业态于一体，打造工作、休闲、生活一体化的现代办公区。同时，项目周边还汇聚了来福士、花园城、海岸城等商业配套和大南山郊野公园、荔林公园、西通和谐公园等休闲配套。功能复合、产城融合、商住混合、通勤便捷、生态环境优美，为产业人才提供了更便捷高效的职住一体化的环境。

更加值得一提的是，作为“深圳市投资推广重点产业园区”和首批“南山区联合招商办公室”授牌园区，华联城市中心不仅将大幅减少政企服务成本，同时政府招商政策、企业扶持政策等政务对接也更高效，将帮助企业抢占时代先机。

并且，华联城市中心为支持产业发展、助力企业进阶，还推出了专属补贴政策，符合园区产业准入条件的企业最高享6000元/㎡的专属优惠购置补贴。该补贴政策在深圳同类园区中都属罕见，同时针对总部企业落户还可以享受南山区及深圳市双重补贴，最高可享8000万元政府补贴。

总之，作为四大国家级重磅战略交汇地，南部创新总部的发展潜力将远超公众想象，而华联城市中心作为片区内最后一块稀缺价值高地，正孕育着强大势能和机会。

观望会被淘汰，躬身入局才是把握机遇的关键！