越南解散企业创历史新高，写字楼租赁陷入困境

第一太平戴维斯越南公司的专家表示，从年初至今，不利的经济环境对河内的写字楼租赁活动产生了负面影响。企业必须重新平衡租金预算，甚至提前支付租金。

根据SaVills的统计，2023年第二季度越南河内市场的办公楼供应量达到214万平方米，环比下降2%，同比下降1%，原因是1个A级和2个C级项目停止销售，出租供内部使用。市场价格和产能走势也出现波动。

近7个月，“相反”的局面持续存在，入市企业减少，退市企业却依然强劲增长……

统计总局数据显示，2023年前7个月，暂时停业企业6.68万户，同比增长19.3%；停产等待解散企业3.6万户，增长27.9%；办理解散手续的企业1.04万户，增长0.6%。平均每月有1.62万家企业退出市场。

值得注意的是，河内仅上半年就有1.69万家企业暂停或解散，同比增长29%，创历史新高。进入市场并继续开展业务的企业数量也出现2020年初以来的首次下降。

与此同时，不少企业面临资金困难。这对首都地区的写字楼租赁能力产生了重大影响。特别是近2个季度，新增出租面积同比减少3.34万平方米；其中，B级板块跌幅最大，为2.65万平方米。

第一太平戴维斯河内商业租赁部高级总监Hoang Nguyet Minh女士表示，整个市场入住率下降有两个原因。首先是支付超过 40 美元/平方米的租户群体趋于放缓，而租金适中的合同更受欢迎。

其次，信息技术领域的企业，尤其是科技初创企业，在经过一段时间的火热发展后，增速放缓。在河内，甚至有一些信息技术企业被迫提前归还厂房。

面对这种情况，季度市场录得租赁需求变化。Minh女士表示，2021年至2022年期间，信息技术业务在办公市场的需求方面几乎处于领先地位。然而，到了2023年，当经济形势趋于放缓时，资金也停止了对初创企业的投资，导致这些单位开始重新平衡租赁面积，甚至退回办公空间出租。

Minh女士表示，此前，与信息技术企业租户的租赁交易数量占32%，但今年这一比例仅为一半。

这位专家评论说，租户的结构也发生了变化。从年初到现在，大部分写字楼租赁交易都来自制造业企业，因为这是一个受当前经济形势影响不大的领域。

租赁需求排名第二的是教育企业，通常是越南市场上的外语中心、信息学教学中心或许多开放大学的办公室。

Minh女士预测，今年最后几个月的市场将记录更多与咨询、金融和法律领域企业的大额交易。这些企业的一个特点是该地区的租赁需求将处于平均水平，在200-500平方米之间。

为了保持竞争力并提高容量，许多租赁单位计划降低租金并增加促销活动以支持租户。与此同时，租户越来越优先考虑成本并倾向于更实惠的选择。

目前，写字楼市场的交易价格在20-35美元/平方米之间。这个价位的建筑还是有很好的吸纳能力的。市场上租金在40-50美元/平方米的高楼盘成交量较去年同期出现放缓迹象。

然而，对于办公室使用的需求继续得到企业的认可，仍然鼓励员工更多地在办公室工作。这样可以保证公司的安全；同时推动开发供员工使用的便民服务。

企业越来越注重办公室设计满足员工的需求，从而增加员工来到办公室的欲望。因此，配套齐全、位置便利、价格实惠的写字楼是当前租户的首选。

在这些变化之前，Minh 女士评论道：“2023 年最后 6 个月对办公空间的需求将集中在 Ba Dinh、Dong Da 和 Cau Giay 地区。Hoan Kiem 等中心地区将会较少。重点关注需求，因为目前这里的空置空间非常有限，租金仍然维持在较高水平。”

在河内，Minh女士预计，年底写字楼平均租金和入住率将有所改善，因为年底新增供应量仅为80,279平方米左右，其中乐天购物中心项目占38%的新供应。

接下来，制造、教育、咨询等行业的需求将持续增加。这些被认为是推动2023年下半年和2024年上半年写字楼市场发展的关键领域。