楼市要放大招了？

我之前说过，楼市在企稳之前，只有利好，没有利空。

就在昨晚，住建部传来了重磅消息，住建部部长倪虹在企业座谈会上说：

大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

这简直就是在放大招了，里面有几个非常重磅的信息，我来一一解析。

一、降低首套住房首付比例和贷款利率。

目前首套房的首付比例普遍是30%，这次的信号告诉我们，首套房的首付比例有望继续下调了，这就是妥妥给买房人加杠杆了。同时还要继续降低首套房的贷款利率，对首套的支持力度可以为前所未有的。

不过我认为房贷利率继续下调的空间有限，今年年初已经有个别城市的首套房贷利率降到了3.65%，离5年期的LPR已经不远了，再降的空间很有限，除非LPR继续下调。但对于目前仍然执行4.0%以上的利率的一线城市可能是利好。

首付与房贷利率同步降，这将大大降低刚需的购房成本，增加了住房的购买力。

二、改善性住房换购税费减免。

购房主要涉及到税种是契税、增值税和个人所得税。

目前不同城市在契税优惠上有所不同，契税本来的税率3%，首套房一般会根据不同的面积段按照1%、1.5%来计税，这个要因城市而异。

而在购买二手房的时候，按道理是要征收增值税和个人所得税，这两个税率都很高，如果没有优惠的话，税负成本会比较大。现在比较普遍执行是“满五唯一”减免增值税和个人所得税，即卖家是唯一一套房子且距离上次购买时间超过5年了，这样的情形下是免征增值税和个人所得税。

这次住建部提及要减免改善性住房换购税费。既然特别提及这个事情，应该优惠力度比之前要大，根据目前市场的一些传闻，有望将现在的“满五唯一”改成“满三唯一”。如果真的这么改了，将有望提高二手房的交易活跃度，尤其是在一线城市和强二线城市。

三、个人住房贷款“认房不用认贷”。

据了解，目前主要是在一线城市还在执行“认房又认贷”（一线城市之外也这么认的，读者朋友可以给我留言，在再补充上去），什么意思？就是即便你没有房子，但你之前有过房贷记录，再买房也只能算是二套，首付比例和贷款利率都会按照二套来执行。这无疑增加部分购房者的购买门槛，让一些无房但有房贷记录的“刚需客”望而却步。

这个政策也只会在市场非常火的时候才会有的，现在楼市这行情，真没必要这样做。所以住建部这表态还是非常及时的。“认房不用认贷”执行后，初步判断对一线城市的楼市会有较大的促进作用。一方面是释放那些无房但有房贷记录的“刚需客”，同时也让已经有一套房且有房贷记录的家庭可以按照二套房的首付比例和利率来买房了，释放一部分改善型需求。这个政策对一线城市的楼市是非常利好的。

最近，有关楼市的大招不断，而这次住建部的表态如果能快速执行下去，对跌跌不休的楼市会有立竿见影的效果。

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