京城“神盘”国安府热炒背后，中信庄胜纠纷十年仍在“磋商”

6月以来，北京“神盘”中信国安府吸足了眼球。“亿万富翁酷暑排队摇号”“二手房每平米倒挂10万”“验资2000万带看”……各种虚实消息让这个北京二环内唯一在建住宅项目成为“流量密码”。

对此，开发商信达置业在6月23日发出严正声明，称中介机构的恶意炒卖与开发商无关。项目采用公证处监督摇号方式进行预售。其回复第一财经称，“我公司坚守央企品牌的社会责任，严格遵守房地产市场各项法律法规”。

北京市住建委信息显示，“国安雅居（国安府备案名）”于今年6月22日拿到预售证，“期房签约统计”的成交均价为16.8万元/平米，以准许销售面积10.2万平米计算，总货值约为170亿元。目前，该项目已顺利售罄，将于今年10月交付。

与此同时，秘鲁籍商人周建和还在等待。

按照最高人民法院2020年底的再审判决，周建和实控的北京庄胜房地产开发有限公司（下称“北京庄胜”）拥有信达置业35%的股权。但目前公开的工商信息显示，信达置业的股东都是中信国安相关主体，未见北京庄胜身影。

信达置业对第一财经表示：“我公司坚决执行最高法判决，并已就股权事宜与庄胜公司进行磋商，相关进展涉及商业机密，不便透露。”周建和则对记者表示，信达置业确实和他谈过，但关于公司章程等问题双方暂时没谈拢，之后还要慢慢谈。

从2013年开始，围绕这块黄金地的纠纷成为各界瞩目的焦点。一审、二审、再审，判决结果几经反转，直到项目开盘售罄，谈判依然继续。

10年间，中信国安和北京庄胜都历经沉浮，国安府纠纷的走向深刻影响着两家企业和相关业主及债权人。中信国安在今年完成破产重整，周建和的生意则面临一些麻烦，其本人已被“限制消费”。第一财经还获悉，距离国安府一公里，一处估值6亿元的四合院悄然上架拍卖，其所有者正是北京庄胜，处置方为中国农业银行娄底分行……

十年拉扯

第一财经记者从房产中介处得知，2014年预售、2018年交付的国安府一期目前只有一套房源流出，标价26万元/平米；二期现已售罄，目前有房源以17.5万元/平米出手。

“市面上说的新房二手房单价倒挂数万元，其原因在于一期是现房且精装修，有恒温恒湿等科技元素；二期则是以毛坯房交付。加上房源稀缺，因此标价较高。”中介解释称。

国安府一期位于“庄胜二期危改小区B地块”，二期位于“庄胜二期危改小区A、C、D、E、F、G地块”。同一项目七块地，两次开盘，预售时间相隔9年，其背后是旷日持久的拉扯。

1992年，周建和控制的香港庄胜以外资身份拿下宣武门外大街东侧25公顷旧改项目。国安府所处的庄胜二期地块就在其中，于2001年启动开发。

周建和，湖南娄底双峰人，上世纪80年代加入秘鲁国籍。

但周建和及其公司很快遇到资金困难，2005年，其债权方中国银行湖南分行向法院申请对庄胜二期地块进行查封。这一年的胡润中国百富榜上，周建和以38亿元名列第29位。

2009年，北京庄胜与信达投资达成合作协议，成立新公司信达置业来开发庄胜二期A-G地块，信达投资出资4亿元，占股80%，北京庄胜出资1亿元，占股20%。信达投资为庄胜处理了债务，而庄胜则将地块开发权作价27.3亿元抵偿。协议中约定，在北京庄胜取得信达置业20%股权之前，信达置业应为信达投资的全资子公司，如信达投资不按协议约定同意北京庄胜或北京庄胜指定的民事主体向项目公司增资，则为“恶意违约”。种种缘故，北京庄胜的股东身份未能办理。

之后，信达投资将信达置业的100%股权挂牌出售，2012年10月，中信国安以13.6亿元摘得。中信国安同意继续履行信达投资之前与北京庄胜签订的协议。

庄胜方面却并不认可，认为原本信达投资是“结婚对象”，却违约变成“媒婆”，那便要求“退还彩礼解除婚约”。于是一纸诉状将信达相关公司告上法庭，中信国安为关键案外人。

北京市高院一审驳回北京庄胜诉讼请求，并要求北京庄胜完成27.3亿元的发票以及拆迁资料移交。

北京庄胜诉至最高人民法院。2017年，最高院做出二审判决，认为信达投资出售股权予中信国安为恶意违约行为，判信达返还地块，并支付违约金10亿元，庄胜则需返还合同款项和拆迁费用27.36亿元。信达方面申请再审。

信达置业此时已在其中沉淀百亿资金，国安府一期也即将交付。

2019年3月，中信集团致函中国银保监会，要求中国银保监会“协调最高人民法院，尽快对国安府项目再审案件尽快立案，推动解决国安府项目的诉讼问题”。2019年12月，最高院决定再审。

2020年12月最高院作出再审判决，推翻了自己做出的二审判决，维持了北京高院一审判决。判决还显示，自判决生效之日起，北京庄胜在信达置业股权比例由约定的20%增加至35%。

不过，这份判决如何兑现，纠纷各方目前还在“商榷”。

重回谈判桌

周建和对第一财经记者表示，自己此前已向最高检申请抗诉，目前未获回应。曾在国安府纠纷中担任北京庄胜代理律师的，北京大学法学院教授刘凯湘对第一财经分析称，此案案情极其复杂，大概率不会进入抗诉程序。

今年2月，中信国安实业集团有限公司登记注册，6月中信集团登记成为该公司第一大股东，对中信国安进行实际控制，并按照一级子公司实质管理。中信国安旗下有6家一级子公司，其中包括信达置业的控股股东（占股60%）北京国安控股有限公司。

周建和对中信国安的重整表示欢迎:“现在的新中信国安理论上是一家可以合作的‘正常公司’。我能做的就是相信法律。”

2020年底再审判决下达之时，北京庄胜的另一位代理律师，中国政法大学商法研究所所长王涌直言：“这份判决书更像是一份调解书。”事实上，这份判决的后续执行，仍旧依靠各方协商。

周建和对第一财经称，再审判决维持了一审判决，而一审判决认定北京庄胜和信达投资签订的协议有效。现在合作方从信达投资变成了中信国安，要履行判决就要进行工商登记，工商登记就需要一份新的公司章程，是复制老章程或是设计新版章程，他和中信国安暂未达成一致。而公司章程涉及到出资、表决权分配、公司管理等多项问题。

北京乾让律师事务所主任翟格民长期关注此案，他对记者表示：“最高院最后强调了诚实信用原则和维护交易安全原则，我认为这是民法的基本原则，应该倡导。至于具体执行，章程内容如果谈不拢的话，那就应该先变更章程中的股东主体和出资比例，其他条款不变。主体变更完成后，再根据公司法规定程序召开股东会，讨论章程修订内容，假如有三分之二多数通过就可以修改，达不到三分之二以上就不修改。”

刘凯湘认为翟格民律师的解决方案有一定道理：“毕竟最高院再审判决书已经认定北京庄胜是信达置业的股东，凭此可以到工商机构申请变更。但北京庄胜行使股东权利的前提还是要完善股东身份，是基于原来信达投资成立的公司的股东身份，还是现在中信国安控制的公司的股东身份？这个问题要搞清。”

庄胜的麻烦

无论如何，国安府项目在一定程度上已经尘埃落定。周建和说自己现如今的主要精力并不在此，还有别的事情要处理。

天眼查显示，周建和目前身背限制消费令，北京庄胜被执行总金额达15.2亿元，其中北京市高院13.6亿元、娄底市中院9388万元、重庆市一中院6300万元。

此前，有多位庄胜南馆业主对北京庄胜提出破产申请，后又撤回。庄胜南馆是毗邻国安府的商铺项目，2005年因“售后包租”模式广受关注。北京京师律师事务所袁玉柱律师对记者介绍：“庄胜地产把这些小商铺卖给业主，庄胜崇光百货承租20年，定期给业主交租金。但是因为这些商铺单元不具备独立使用功能等原因，房产证办不下来（注：2008年《房屋登记办法》施行，对房屋基本单元的固定边界和独立使用功能作出明确规定）。崇光百货自2017年开始拖欠业主租金。业主的诉求都是解除合同返还投资款和利息。”

袁玉柱律师代理了数百起庄胜南馆商铺预售合同纠纷和租赁合同纠纷，一些业主因耗时太长已经放弃维权，也有业主申请法院查封北京庄胜资产，查封金额在8000万元左右。

查封的最重要的资产，为一处已经抵押给银行的北京四合院。

该四合院位于宣武门西大街95号，使用面积2568.8平米，距离国安府仅1公里，目前已挂网进行招商推介。2013年该四合院评估价值已达3.4亿元。记者从可靠信源获悉，目前评估值在6亿元左右，如果周建和未能找到意向买家，那么该标的或在8月初正式上拍。网页信息显示，截至目前该项目有两千多次围观，1名意向人。

周建和向记者透露，该四合院早先为昆明驻京办所在地，昆明市政府从自己手上买楼用于建设昆明大厦，该四合院抵作部分购楼款收归北京庄胜。目前他已经找到意向买家，正在接洽。

因周建和实控公司湖南湘中矿业集团疫情期间出现经营问题，该四合院作为担保抵押物被中国农业银行娄底分行处置，债权为2亿多元。

据湘中矿业集团官网介绍，其为香港庄胜(集团)有限公司于2005年在湖南创建的工矿业外商投资企业，拥有全资子公司十余家，总资产逾100亿元人民币。2005年，湖南湘中矿业集团相继收购了娄底工程建设有限公司、娄底大建煤矿等国有大中型企业。

天眼查显示，2021年以来，湘中矿业集团因金融借款纠纷陆续被太平洋财险、长沙银行、中国农业银行、中国华融起诉。湘中矿业集团和娄底工程建设有限公司被执行总金额分别超1.4亿元和9500万元。两家公司在今年都被中国华融湖南分公司申请限制消费。

“国安府的这个事情对我们确实有一些影响，但既然担保了就要履行担保义务。四合院我要了也没用，卖掉就卖掉了，这些都没什么好说的。”周建和对第一财经表示，他和中信国安之后还要慢慢沟通。