【太原楼评】孟晓苏说：刻舟求剑！

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导读

您老追耗子，别闪了细腰！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

孟专家今天的观点很反常，事出反常必有妖，本着对孟博士的敬仰之情，楼评君非理智的要碰个石头。孟博士可谓国士无双，卒然临之而不惊，无故加之而不怒，温润有礼，忍辱不辩，并非内法外儒，此修为一以贯之，方不为老朽矣。

不谈起因和动机，直接批判是孟博士一贯作风。话题起因源于房贷利息，这原本是舍本逐末的问题。毕竟降加杠杆，低首付是以孟博士之流努力达成的，首付比例长期在20%-30%之间，是谁当初让房奴们多贷点的？

诚然，中国房地产过度金融化，引发了中国家庭负债率增高，可支配收入占比超支，部分家庭因房贷陷入到困境中，逾期还贷，断供法拍等屡见不鲜，其根源是房价高，而不是金融本身的错。

近几年利率下行，“降低存量房贷”成为关注，今年，央行司长邹澜明确表示，支持和鼓励银行与借款人协商变更合同或置换存量房贷，以降低老百姓的房贷压力。大部分网友认为过去的房贷利率较高，降低存量房贷利率有助于减轻生活压力。

存量房贷利率是否该降低拉平？存量房贷利率降低的阻力在什么地方？住房抵押贷款政策制定者，原国家房改课题组组长孟晓苏表示，存量房贷利率应该调降！

合着孟博士怎么说都对，毕竟房贷政策制定是他，现在觉得房贷不合理的也是他，真可谓是人嘴两张皮，当然孟博士还是很客观的提醒了：要全面审视以往对老百姓的新增贷款和存量贷款，那么我们就看看全国的存款贷款数据吧。

第一个观点：中国居民普遍是存款总量高于贷款的。2023年上半年人民币存款余额278.62万亿元，人民币贷款余额230.58万亿元。这也就是说，吃利息差的商业银行并没能完全吃掉了存款的利息差，毕竟总存款的多，总贷款的少。

第二个观点：贷款的结构中，个人住房贷款过去属于低贷款利率的种类，但是伴随着贷款的违约率增高，个人房贷的利息逐步成为风险标的，贷款利率呈现上升趋势。

房贷违约等问题的核心导向，并不是利率的问题，而是房贷本身超出了家庭支配能力，一旦遭遇失业和收入的缩减，房贷逾期必然伴随发生，毕竟相当部分的家庭是用足了金融杠杆才上车的，本身已经已经没有任何余粮了。而金融风险增高，银行内心是不愿意给房贷贷款了，或者贷款审批的条件应给增高才是应对措施。

第三个观点：过去的房贷利率偏高，跟我国的CPI偏高是有关联的，当存在适度的通货膨胀，房贷利息虽高，但是各类的物价也是水涨船高，而且大部分城市的房价是跑赢CPI的，所以通过贷款的杠杆，很多家庭是实现了家庭资产抵御通货膨胀。

第四个观点：国内利差和国外的差距问题。不同的国家，所处的GDP增速，CPI增速，M1M2以及PMI都不同，对应的标的物房地产市场发展也不同，不能用单一维度的比较我国的利率水平，如果以较长时间轴看待，只是各国周期性的差距。

孟晓苏认为，目前存量房贷利率迟迟不降，阻力来自于商业银行。部分银行趁火打劫，这些银行认为当前政策不鼓励老百姓住房抵押贷款，就趁机提高利息率，造成了存量房贷利率畸高。把风险完全转嫁给老百姓，这实际上是从老百姓身上拿利益。

这番言论，可谓是义正言辞。楼评君也认为有几分道理，但是实际情况，存量房贷在选择了LPR之后，是可以实现浮动利率的减负效果的，但是譬如二套房贷以及商业贷款加点本身就会高，这部分即便是已经并行了LPR也仍属于偏高的行列。

套用一下孟博士的话，目前中国房价迟迟不降低，来源于民营房企。部分民营房企认为当前政策不鼓励老百姓买房，就趁机提高房价，或选择停工，造成了百姓房贷压力过重，或减少了房屋的供应交付，把期房风险转嫁给了百姓，是从百姓身上拿利益。

按此话锋，毫无违和感。

孟博士认为，房贷可以减轻了购房者的压力，能够鼓励老百姓改善居住需求，同时也可以释放消费能量，建立消费信心。

可谓是苦口婆心，毕竟说别人，自己不肉疼。规劝人性向善，为天地立心，为苍生立命。然圣人标准难框草民，毕竟士大夫传之，以为口实，百姓传之，仅八卦而已。

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