在佛山的豪宅盘，很难“逃过”这几条定律，千灯湖也不例外！

佛山楼市普涨时代已终结，区域分化正在加剧。

过去这两年，佛山核心区和非核心区的表现，简直判若云泥。

一边是外围区域萎靡不振，甚至跌跌不休，另一边是核心板块的热点红盘，价格坚挺。

以刷新佛山二手房价天花板的保利天悦来说，它在千灯湖二手市场上呼风唤雨，创出佛山二手新高，带领千灯湖板块走出过独立行情。

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但如今，千灯湖豪宅市场似乎变得冷静，那群物色千灯湖豪宅的买家，忽然管住了手。

Ta们更理性了，因为有更好的“盼头”了。

Ta们都在等待千灯湖即将登场的全新豪宅，由万科、招商蛇口、碧桂园、保利等开发商主导的旧改进度很快。

它们犹抱琵琶半遮面，吊足了豪宅客的胃口。让人很难不去联想：未来售价会不会更具吸引力；产品力会不会更出彩......

对于本就不缺房的豪宅客群，迟点下手也无妨。而这也让蹭灯湖概念的外围豪宅盘，压力相当大。

毕竟谁才是大哥，心里得有数。

不过当下，市场对4大旧改项目的关注焦点，基本都集中在万科和招商上。

因为灯湖盛世二期，进度很慢，市场关注度低，而保利聚龙南北更是没动静。

面对万科和招商首期商品房，很多潜在买家都会思考哪个项目更好。

今天我试着提供一些维度给大家参考，希望对你面对它们的选筹有帮助。

我心目中考量孰优孰劣的标准，有4个维度：好地段、好地块、好产品、好物业。

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先说好地段。

买房买地段，谁都会背。但“地段”啥意思，很多说不清。我对这个词的理解是“所有有效配套的价值总和”。

千灯湖在佛山的地段，绝对王者，配套含金量最高。但千灯湖板块大，不同位置，地段价值有差别。

并且，同一块地上如果做不同的产品，外部的配套赋予项目的有效价值也不一样。

举个通俗的例子，地铁口对于首次置业和豪宅客群的价值完全不同，前者是极度依赖，越近越好；后者则希望它尽量远离，有没有无所谓。

下方是前些天一位粉丝在我们公号下方的留言，就这个意思：你觉得很有价值的配套，可能在别人眼里一文不值。

还有两位仁兄对万科和招商商品房地块孰优孰劣的点评，更加入木三分。我不做解读，大家自行看文字。

还有这位仁兄的留言，相当有喜感。还得出一个有意思的结论。初看很无厘头，细想好像很有哲理。

这两位仁兄真是卧龙凤雏，他们都没明确说谁更好，但字里行间透露了一个事实：首次置业和豪宅买家两类群体，买房选地段的逻辑差异明显。

千灯湖旧改商品房的最主力买家，首先是住在千灯湖的“原住民”，甚至是多套房买家。尤其老钱群体不会完全认可市面对地段人云亦云的说法，会有自己的思考和偏好。

首次置业群体买房，大多希望房子尽量近地铁、出行方便、楼下商业吃喝玩乐。但豪宅群体真不care地铁，还可能嫌商业繁华多打扰。你看保利天悦没宣传过隔壁的千灯湖地铁站吧？

要点总结：人类的悲欢不相通，首次置业群体喜欢配套在楼下热热闹闹的地段，但豪宅客群大概率希望“距离产生美”来求得多一分宁静。

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再说好地块。

千灯湖4大旧改项目里包含商品房、回迁房、公共配套等地块，基本上每块商品房地块，都不会太大。

更不够跟千灯湖几个老牌豪宅盘比，像中海万锦豪园10多万方的超级园林，已成千灯湖绝版。

旧改项目跟它没法比，即便是北约也比不过。毕竟万锦豪园20多年前拿的地，怎么比？

况且，长江后浪推前浪，万锦豪园的业主也到了置换的时候了。现在最快出山的千灯湖豪宅，就招商和万科。

其中，万科操刀的洲表体量最大，相比之下，招商操刀的宝华小很多了。

斋看它们首期商品房地块，也是万科的更大更方正，接近3万㎡，之前我们航拍了照片。

相比之下，招商宝华首期商品房地块小一些，大约是2万㎡，北面临近现成的商业和写字楼，西边也是商业地块，未来人气可谓相当旺。

通常小地块很考验开发商后期规划开发能力，但若太小，难免会被一些人认为是没办法改变的硬伤。

比如有可能会出现楼间距窄、私密性差、园林屁儿大。

首次置业群体通常包容度更大，只要价格到位，一切好说。但豪宅群体对价格敏感度低，对硬伤包容度更低。

有位粉丝就对两个项目的地块发表了一些个人看法，各位看看有没有道理，我不点评。

要点总结：开发商的后期规划能力至关重要，但地块先天的硬伤，很难被化解。

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再说好产品。

我一直觉得佛山的房地产发展水准比江浙沪落后，论惊艳的项目，那边大把，但佛山凤毛麟角。

但随着近3、4年豪宅市场遍地开花，大大提升了佛山购房者对好产品的认知，豪宅客群率先觉醒。

而且，当下千灯湖里屈指可数的豪宅盘，在产品力上都能挑出不少毛病。

老牌的几个，如千灯湖1号、万锦豪园还有勉强的保利花园三期，楼龄渐长，产品跟当下起码隔着2-3个代际，工艺、选材用料已显过时。

甚至有的质量问题也显现了。

就算是次新的保利天悦，在产品力和开发商当初的诚意上，也被市场经常诟病。有人还调侃，如果把平洲保利天汇产品力放在天悦位置，那天悦会少一半以上的槽点。

市场上的新贵和老钱，越来越有品位了，万科和招商显然明白这个现实，都拿出了各自集团里最高标准的产品系。

但依然会有人疑问：万科和招商没在佛山做过啥顶豪，洲表和宝华行不行？

有这个顾虑我非常理解，毕竟两个盘的总价标的都是大几百万，一两千万的门槛。

但现在两家对于产品信息都守口如瓶，只有个面积段，我们也打听不出啥，只知道很TOP。

虽然它们没在佛山做过顶豪，但在外地、外国做过呀。这里我拎几个样板，限于篇幅，不做过多解释。

如万科在京城打造并管理的低调又神秘的北河沿·甲柒拾柒号，就在天安门故宫附近，号称皇城内的中式顶豪；

在大湾区，深圳福田香蜜湖的瑧山府，是万科瑧系豪宅的开山之作，是深圳豪宅圈的现象级符号。

这一次，万科也把“瑧系”带到了佛山来。

而招商在深圳南山打造的海上世界双玺，在深圳豪宅圈也是人尽皆知。

这一次，招商也把“玺系”带到了佛山来。

还有在上海虹口的招商外滩玺，也是上海滩的豪宅名片。

不过光看这些，还是不好判断谁的产品更优，诚意更足，我们不妨再等等吧。

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最后再说好物业。

之所以把这个标准放上来，是因为买过房的豪宅客群对小区物业的好坏感受太深刻了。

差的物业可能对首次置业群体为主的楼盘影响不大，但对豪宅群体集中的楼盘，简直是毁灭性的打击。

如果要判断国内物业哪家最强，大家百度上搜物业排行榜就行了，这里我摘录CNPP品牌榜中榜大数据「研究院」给出的中国物业十大品牌榜。

万科和招商都稳在前十，差距不会太大。当然，不同的排行榜，结果多少都有差别，我这里仅供参考。

如果你不信榜单，也可以在佛山找些住万科和招商楼盘的业主一问，会有更接地气的答案。

另外，万科和招商已在接洽目标客户了，我们佛系也有粉丝去过两家感受诚意。借着他的口说说关于客户接待和服务体验的差别，看能否侧面评估两家的物业服务能力。

目前万科是在佛山总部IFC预约接待，验资300万领黑卡；招商是在招商置地中心1楼接待，带客户上高层办公室看工地，下诚意金。

两家开发商的风格，算是截然不同了。

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好了，等以后几个项目出来后，大家再用以上维度判断孰优孰劣。我觉得能有七八成准星了，那剩下二三成来自哪里？

其实很多人都没好好思考过，这些旧村改造，开发商拿下后是当成单地块独立开发，还是整体规划、为城市和地域文化赋能，进而反哺项目？

说人话，就是每个旧改，除了商品房、回迁房之外，开发商有没有能力和心思继续投入和运营公共配套，为项目里的房子带来增量价值？

至少从目前来看，我感觉有个别开发商纯粹就是用单项目思维做开发，干完就走，此处我不点名。

关于上文说的能力和心思，先看开发商过往有没有做过类似出彩的案例，这关系到它能不能把优秀改造经验带到千灯湖旧改中来，更关系到它家的豪宅有没有更多附加值。

所以几大开发商在它们圈定的旧改范围里，规划了什么公建配套，兑现能力如何，是否匹配豪宅定位，至关重要。

那么万科和招商，你觉得谁的规划+兑现能力最强？只要多研究一下各自的旧改规划、查查它们在国内做的旧改项目，你或许会有答案。

说说我知道的，地产人大多听过杭州余杭的万科良渚文化村，一个占地11000亩的超级大城。

项目肇始于2000年，万科用了20年⼀张蓝图绘到底，始终延续最初定制的总体规划。

6年前，这里成为了国家 4A 级风景区，4年前助力良渚申遗成功《世界遗产名录》；

还有隔壁广州中山八路的万科永庆坊，也成为了国家 4A 级景区，还受到领导人的关注和视察。

而招商蛇口的旧改项目，也很出彩，尤其是重仓的华东和深圳。

曾联合绿城中国、上海地产在上海虹口17街坊打造出了弘安里，用现代工艺完整保留了上海的历史风貌与街道肌理，号称上海城市更新的最佳样本；

同时招商蛇口在深圳的大本营，也有诸多旧改项目，比如南海意库、网谷、半山臻境、罗湖招商中环等等。

当然，其它说再多，还是要回归到它们操刀的佛山项目中来，期望两家开发商都拿出绝活和最大诚意。

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以上是我的个人看法，也是我判断几个旧改项目里，谁最好的标准，给各位仅供参考。

文章写到这，看似结论还不明确，但对于有过多次购房经验的老炮而言，答案或许已明牌：买房买城市核心是基本盘，配套可以不用近在咫尺，保持舒适的距离就行了，但居住必须清静舒适，圈层必须比现在住的高端。

只有这样，换房才有意义。你说是吧？