存量房贷利率下调前景未明，有银行悄悄发出一张“优惠券”

21世纪经济报道记者 家俊辉 叶麦穗 广州报道

在央行就存量房贷利率下调的问题主动表态后，市场已然翘首以盼，只待某地或某银行打响“第一枪”。

日前，有媒体报道称，兴业银行广州分行针对存量房贷客户给予1年期的利率优惠券。此事迅发引发热议。

意在应对提前还贷？

7月26日，兴业银行广州分行相关负责人向21世纪经济报道记者表示，存量房贷发放利率优惠券的优惠措施仅在其下辖若干支行创新试点，并没有大量推广。而根据记者了解，上述措施也只是针对该行提前还款的存量客户，且同时是VIP理财客户。

对此，招联首席研究员董希淼向记者分析称，发放房贷利率优惠券主要是一种营销手段，银行或许希望通过这种方式减少提前还贷、“转贷”的数量。“现在互联网银行、消费金融公司发放贷款，也会推出一些减息券、优惠券，做法有些类似。”

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，在当前经营环境下，房贷对于银行而言仍是优质资产，所以必然会有银行站出来降低LPR的加点水平，以争夺客户。“他们所采取的方式，既包括以低利率争取新客户办理按揭，也包括以低利率吸引其他银行客户来办理‘转按揭’，以置换旧的贷款。”

董希淼进一步表示，向存量客户发放利率优惠券，作为一种能够减轻存量客户房贷利息支出、部分降低存量房贷利率的做法是可以尝试的，应支持更多银行进行探索，推出其他新的手段。不过，他也强调，这不会成为一个主流，也不会是降低存量房贷利率的重要方式。“发放利率优惠券会面临几个问题，比如优惠券的发放对象、发放条件是什么、利率能降多少。如果不向所有客户发放，可能其他客户会有意见，银行要处理好相关问题”。

上述负责人也向记者表示，未来存量房贷的优惠是否会继续以及普及，由于暂时还没有统一的指导文件和具体细则，可能仍需要等待消息的进一步明确。兴业银行客服在回复记者问询时也表示，广州分行针对部分个人住房按揭客户的相关优惠目前为小范围试点，后续将根据试点情况及客户反馈及时调整政策，并将密切关注内外部政策文件。

需要指出的是，记者通过电话问询，并综合多方消息，目前广州其他主流商业银行并未有就调降存量房贷利率采取措施，但有部分银行已针对客户需求开展市场调研。比如邮储银行广东省分行透露，目前上级行已经开展市场调研。

存量房贷利率下调可期？

事实上，自去年底以来，市场上便多有呼吁下调存量房贷利率的声音。

时间回溯到2021年下半年，为了维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入调降期。特别是2022年开始，受多重超预期因素影响，经济下行压力加大，在稳增长的要求下，央行多次下调LPR报价并降低房贷利率下限，这直接推动全国各地房贷利率大幅度调降，随之而来的是存量房贷与新增房贷利率差不断拉大。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，重点15城当前新增首套房贷利率均降至5%以下水平，最低降至3.7%，而存量首套房贷利率基本都在5%以上，有的城市甚至超过6%，新旧利率差普遍超过100BP，最高的达到230BP。

在此背景下，存量房贷客户掀起一波席卷全国的提前还贷潮，让本就盈利承压的商业银行“压力山大”。基于此，业内人士频频呼吁，商业银行应该下调存量房贷利率。国家金融与发展实验室副主任曾刚在接受21世纪经济报道记者采访时表示，适当调低存量按揭贷款利率，使之与其他贷款（如经营贷、消费贷）以及金融市场平均投资回报率的差距保持在合理范围，可能是当下提前还贷潮比较好的应对方式。

日前，央行货币政策司司长邹澜在发布会上明确表示，按照市场化、法治化原则，央行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。这让市场看到了存量房贷利率下调的希望。

不过，到目前为止，尚未有银行推出落地方案。中信证券在其研报中表示，下调存量房贷利率虽然有助于降低居民部门负债压力、刺激消费，但也面临银行息差压力制约和政策设计落地的挑战。存量按揭贷款利率存在下调的可能性，但预计更多由商业银行自主决策，如果存量按揭利率有所调整，方案设计上会更加灵活精准，不排除央行等部门采取一定的激励措施，对冲商业银行利息收入减少的负面影响。

根据民生证券分析师谭逸鸣测算，当前存量房贷规模已高达38.8万亿元，对银行净息差和利润的影响明显，假设存量房贷利率下调100bp，当存量置换比例分别为10%、30%、50%时，于银行而言分别对应388、1146、1940亿元的利润损失，分别占2022年商业银行净利润2.3万亿的1.69%、4.98%、8.43%，对商业银行经营效益的影响并不算小。

谭逸鸣认为，商业银行大力推动存量房贷利率调降的动力也并不足，这便决定了推进过程也并不会“一帆风顺”。 由此往后看，存量房贷利率调降的有序推进，仍需央行进一步引导，关键或在于为商业银行提供货币支持或激励，可能的增量政策包括设立相关结构性货币政策工具、存款利率下调、定向降准。

董希淼则认为，降存量房贷利率对银行特别是大行而言是当下痛苦但长远有利的选择。他建议，各家银行总行出台具体方案，明确“直接降”“间接降”的条件、标准、流程。具备条件的地方，还可加大支持借款人将商业性房贷转换为公积金贷款，以进一步降低存量房贷利率。