天津市内六区房价近一年涨跌幅，楼市分化，学区最热！天津选房攻略大全系列——老破小的买法和避坑指南！

天津市内六区房价近一年涨跌幅，楼市分化，学区最热！

上图是天津市区各区热点小区房价一年以来的涨跌情况，今年年后小阳春后，这几个月市场并不好，但是房价也并非预期那般，大幅降低，从去年年底以来，带有学区属性的学区房，学片房，价格还是涨了，涨幅还不低。

当下市场，只有24k纯刚需和改善客户群体才买房，要不然就是上学转学的需求，大部分选择观望，不过在学区市场上，价格相对去年同期稳中有升，二三月达到高点，近期河西和平热度下滑后，房价也有所回落，但是还是高于去年同期。

和平，河西整体涨价原因是学区好，学片好（贵的就是好的，好的都很贵），河西三片去年比较热，今年初三一模成绩出炉后，有些打脸，小海地的热度下降明显，兰江云江涨的有点多，但是不值。南开最热的是中营和南开实验学区，其他片区，学区表现平平，整体也是走低趋势，河东，河北，红桥成为市区里被冷落的区域，没有拿得出手的学区，除了部分新房，二手房和改善置换市场一言难尽，同样200万预算，和平一间房，河西一室房都比河东河北两室房好卖。这都来自学区的力量。

在天津，学区房才是硬通货，最近两年九年一贯制学校又火了，成为新的香饽饽。

除了市区和平，河西，南开外，带有学区属性的空港，海教园，生态城卖的也不错，周边自带九年一贯制学校的新房和板块也是量价齐涨，相反没有学区概念的房子，现在得不到购房需求的认可，除了降价就是无人问津。

今年一年级入学人数又破新高，中考移民也是怨声载道，不出意外应该有新的入学转学政策出台，利好的还将是学区房，学片房。

关于学区房这类产品，我的观点，无论涨跌，先解决自己需求，在考虑它的涨跌问题，另外这些年的市场反应来看，它确实做到了增值保值，尤其是每一次上学政策调整，都会带动一波涨幅，早买早便宜，早买早踏实。

很多人都在问，河西一片转学生太多，买了也不一定转进去，还有意义吗？我给的回复，你不买一片是一定进不去的，早买早排队，只有有名额，也是优先安排落户早的学生。

滨海销许上新，生态城、开发区、大港新盘亮相

7月11日，滨海新区住建委公示新发住宅类销许，共计下发销许28张，涉及在售商品住宅共计14个，新增销许建筑面积共计18.0万㎡。

空港·远洋潮起东方，新增销许公示清澜轩的4、5号楼、擎云轩4、5、7号楼，规划建筑面积为85、95㎡。

空港·天保九如品筑，新增销许公示号楼1、2、8-10号楼，规划建筑面积为109、127㎡。

空港·新城中梁长风雅著，新增销许公示41号楼，规划建筑面积为95㎡。

空港·想云湾，新增销许公示2、3号楼，规划建筑面积为89㎡。

开发区·经济技术开发区·格调瑰丽花园，新增销许公示8、9号楼，规划建筑面积为150㎡。

开发区·中心商务区·万科滨江都会，新增销许公示5、6号楼.

开发区·中心商务区·碧桂园幸福里，新增销许公示9、10号楼，规划建筑面积为120、143㎡。

开发区·中心商务区·际华园天津府，新增销许公示3号楼，项目整盘规划建筑面积为约80㎡两室、约89、104、115㎡三室。

生态城·生态城起步区·宜禾半岛观邸，新增销许公示3、6、7号楼，项目整体规划为6-11层到顶的产品，建筑面积为125㎡、135㎡、138㎡、151㎡、174㎡、201㎡、247㎡。

生态城·中部综合片区·新和锦园，新增销许公示6、11、12号楼，规划建筑面积为109、119㎡。

生态城·北岛片区·博屿海，新增销许公示号16-19楼。

东疆港保税区·中交上东湾，新增销许公示31、41、45号楼。

大港·港东新城·滨城嘉合，新增销许公示1-4号楼。

滨海高新区·海洋高新区·中国铁建滨海梧桐，新增销许公示7号楼，规划建筑面积为81、89㎡

天津选房攻略大全系列（一）老破小的买法和避坑指南

和大家聊聊在天津当下市场情况下，不同需求的一个选房攻略，这个系列会涉及到老破小，上学转学的房子，次新房，新房，刚需，改善，等等大家日常能想到的需求，这个系列我尽可能都给涉及到，然后系列内容会包含很多非常有价值的选房实战经验，感兴趣的朋友们可以保持关注

1⃣️老破小的价值点在哪里？
天津市区要说挂牌房源最多的，肯定还得是老破小房源，上世纪80-90年代的老房子，房龄比很多购房者岁数都大，小区谈不上环境，也没有物业，户型也比较老旧，本来这样的房子应该是被时代淘汰的产物了，但是就目前天津楼市现状来看，支撑天津楼市成交的主力房源，很多时候还是这样的老房子，原因何在？我们先详细总结一下老破小的真正的价值点在哪里？

第一，位置地段的稀缺性
很多天津城市核心区域，甚至说越往天津市中心走，老房子是越多的，可能这条街还是高楼大厦，转个路口，就是一片老房子了，这种情况在天津太普遍了，可以说天津优质地段，核心位置的住宅，目前还都是老房子为主，甚至是老房子占了绝对性的优势

第二，教育资源的优势
现在买老房子，尤其是老破小的，需求排在第一的肯定还是教育需求，大家可以看看重点小学的招生简章，基本传统重点小学对应的房子也还都是房龄30年开外的老房子为主，这样的老房子也成为了想上某某学校的一个敲门砖。

第三，总价相对更低，价格具备门槛条件
比如你为了孩子要上某某学校，比如你要转学到天津某个区，达成这个需求，可能买房龄新一点的房子得好几百万，首付都得100多万，买老房子，总房款也就100多万，用更低的总价解决自己的需求，老房子的房价也是所有片区的门槛价格

如果再把上述条件综合起来，老房子的价值点，就是市区核心位置，有学校教育属性的，总价相对低的，这样的房子就是老房子里面价值度很高的

2⃣️老破小是解决你需求的工具
买老破小一定要记住这句话，老破小是用来解决我们的核心需求的，比如落户天津，比如让孩子转学到某某片区。这房子买了不是让你长期持有的，买了也不一定是让你就真住在里面的，能解决我们的核心需求就行的
所以很多时候选老房子，不要用选自住房的眼光来去看这个老房子，否则价值度再高的老破小，甚至是捡漏的房源，你也是看不上的，毕竟老房子的基本条件在哪里摆着了，居住属性是它最大的弱项
看老房子，更多时候要看它的工具属性，有没有位置或者教育或者其它的稀缺性?稀缺性越多，这房子的功能性也越强。总价和单价够不够合适?功能多且强，价格又合适，那就是好的工具房

3⃣️买老房子一定买之前想一下以后这房子还能卖给谁?
不管你是何种需求，考虑买老房子之前，一定要想以下问题，比如我100w买的这个房子，算上税费中介费等成本，以后我再卖时，还能一百零几万的价格再卖出去嘛？房子打算持有几年?我想卖房时，谁还会来买这样的房子?
这几个问题，没想清楚前，不要轻易做买房的决定
正常咱普通老百姓买房子，都得考虑保值和流通这两个属性，你买老房子老破小更得考虑流通性的，之前写过很多流通性强的条件，如教育属性强的，位置地段强的，楼层好的等等，今天给大家聊聊一些特别容易踩坑的流通性误区

第一，想低总价落户市区，那就河东河北红桥房子挑便宜的买，越便宜越好。但是大家要知道一个事儿，河东河北红桥，也有很多四五十万，五六十万的私产一居室，有的还能是中间楼层，但是流通性和保值属性也并不是很好。这样不占学校，不占位置，周边配套又一般的老房子天津有太多了，没有什么其他亮点，买了就是接盘

第二，特别便宜的顶楼或者高楼层，老破小不带电梯的顶楼，有的真的能比中间楼层便宜几十万的都有，而且又便宜，屋里还有精装修，这样的顶楼不要买，买了就是接盘，想想以后你咋卖?顶楼就是图便宜的人才会买，以后你卖时，卖不动，就得价格往下调，最后很可能是赔钱还不好卖的结局

第三，警惕那种高不成低不就的房子
举个例子，来天津上学转学，买老破小嫌太破，不愿意住，次新房又太贵。2000年左右的房子，看着小区环境要好一些，比老破小起码看着强多了，价格虽然比老破小也贵，但是比次新房还是要便宜上一些的。但是天津2000年左右盖的那批房子，目前房龄也都20年开外了，而且大部分也都是不带电梯的，仅仅是房龄新一些，但是一居室面积普遍比较大，总价门槛也上去了。有两居或者三居能居住的户型，但是户型普遍是落伍了，你买这样的房子，再住些年，就会出现一个很尴尬的情况: 图上学转学考虑这里的，这房子总价有点高了，不是那种门槛房。房龄时间也挺长了，卖了老房子的人也不会选这里改善。没有电梯+产品过时，也没啥物业，年轻人大概率也是看不上的。功能房，它没有老破小性价比高，自住又觉得条件差价格也不那么便宜，这样可就鸡肋了，这也是为啥很多2000年左右的小区成交量反而不如老破小成交量高的原因

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