深圳城市更新单元旧屋村范围认定办法拟修订！

7月19日，深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》（修订）（征求意见稿）意见的通告。

起草说明

为稳步推进我市城市更新工作，延续市域旧屋村范围的认定标准和程序，深圳市规划和自然资源局修订了《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》，现就主要情况说明如下：

一、起草的背景和必要性

2018年，为加快推进我市城市更新工作，保障城市化过程中原农村土地权益，深圳市规划和自然资源局以《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（试行）》为基础，形成《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》（深规土规〔2018〕1号，以下简称《认定办法》），并于2018年2月9日印发实施。《认定办法》自实施以来，已支撑办理142件、涉及5.13平方公里的旧屋村用地认定申报事项，共认定旧屋村用地范围3.77平方公里，有效保障了城市更新项目实施。《认定办法》有效期5年，已于2023年2月8日到期。考虑到需持续规范管理旧屋村认定工作，稳定延续旧屋村范围的边界划定原则、认定程序，保障城市更新平稳、有效推进，现对现行《认定办法》修订使用。此次修订仅包括按照历史文化保护相关要求，增加如历史建筑、历史风貌区、古树名木等历史文化资源保护相关表述、管理部门名称调整等不涉及实体内容的简易修改，形成《认定办法》（修订）（征求意见稿）。

二、法律定位与效力层次

《认定办法》（修订）（征求意见稿）属于深圳市规划和自然资源局制定的规范性文件，为深圳市城市更新工作实施的配套政策之一，适用于深圳市拆除重建类城市更新单元内旧屋村范围的认定。

三、主要内容、制度安排

《认定办法》（修订）（征求意见稿）共九条，规定了可纳入与不可纳入旧屋村范围的建（构）筑物与公共服务设施情形、提出了旧屋村范围的边界划定原则、认定程序、明确了政策适用范围。

（一）关于旧屋村的概念范畴

（1）关于适用范围

适用范围为原特区内在《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》实施前（1992年6月18日）、原特区外在《深圳市宝安、龙岗区规划国土管理暂行办法》实施前（1993年7月14日）（以下简称《规定》或者《办法》实施前）正在建设或者已经形成的、且现状主要为原农村旧（祖）屋等建（构）筑物的集中分布区域。

（2）关于建设形态

旧屋村范围的认定以《规定》或者《办法》实施前的现状测绘成果为准。由于建设时序的差异，在测绘时点下存在正在建设与已经形成两种状态的建（构）筑物。同一时期、临近时点建设的建（构）筑物理应具有同等的权益，为公平施策、实事求是，《认定办法》（修订）（征求意见稿）中表述为“实施前正在建设或者已经形成（以下简称已经建设）”。建（构）筑物“正在建设”的情形根据地形图测绘相关规范，在地形图中以标注“建”字表示，具体认定中以测绘成果的标识为准。

（二）关于可纳入旧屋村范围的建（构）筑物、公共服务设施的情形

（1）关于纳入旧屋村范围的公共服务设施情形

《认定办法》（修订）（征求意见稿）对可纳入旧屋村范围的、属于公共服务设施的建（构）筑物，通过归纳式与列举式结合的方法做出了细致、明确的规定。具体结合旧屋村实际建设情况，参考《深圳市城市规划标准与准则》等相关规范，明确为“为旧屋村生活服务的教育（幼儿园、托儿所、村小学等）、医疗卫生（卫生所、公厕等）、交通（村道、街巷、胡同等）、民俗活动（礼堂、祠堂等）、行政管理与社区服务（村委会、农贸市场等）等公共服务设施”。

关于旧屋村范围内的风水塘、球场、活动广场、晒谷场等公共空间的认定，旧屋村范围主要为对现状建筑区域的认定，考虑到此类公共空间确属“为旧屋村生活服务的”必需空间，为进一步保障原农村权益，《认定办法》（修订）（征求意见稿）与城市更新现行政策相衔接，参照零星用地的规定，对划入旧屋村范围的公共空间及其他零散用地限定“不得超过旧屋村范围总用地面积的10%且总面积不得大于3000㎡”。

（2）关于建（构）筑物发生重建、加建、改建、扩建的处置

基于我市城市化发展历程与征（转）地背景，对旧屋村范围的认定以保留旧（祖）屋等建（构）筑物原貌、现状仍为原农村旧（祖）屋的集中居住区域为基本原则。现实中存在部分旧（祖）屋、公共服务设施发生重建、加建、改建、扩建的情形。为保障原村民权益，促进城市更新实施，本着尊重历史、面对事实的原则，《认定办法》（修订）（征求意见稿）在衔接已有政策的基础上，对发生重建及加改扩建的情形综合考虑建设时点与建设体量，酌情予以纳入旧屋村范围。

关于建设时点，依据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》），对《决定》实施后（即2009年6月2日之后）发生加建、改建、扩建的旧（祖）屋、公共服务设施不予纳入旧屋村范围。

关于建设体量，根据《办法》《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府[2004]102号）等相关规定，原农村居住用地建筑面积每户不超过480㎡。因此，对旧（祖）屋在2009年6月2日之前进行重建及加改扩建后不涉及扩大建筑基底范围，且建筑面积未超过480㎡的，《认定办法》（修订）（征求意见稿）规定可以纳入旧屋村范围。对于《办法》实施前已经建成、建筑面积超过480㎡，在《办法》实施后未进行重建、加建、改建、扩建的旧（祖）屋，也属于纳入旧屋村范围的情形。

对公共服务设施发生加建、改建、扩建、重建的情形，考虑到原农村建成区域公共基础设施严重匮乏且建筑体量不大，为支持社区发展，不对其重建、加改扩建的体量予以限制，仅限定其须不改变其公共服务功能。即原为公共服务设施，现状仍用于公共服务功能，且未在2009年6月2日之前进行重建及加改扩建的，可纳入旧屋村范围。

（3）其他情形

1）旧（祖）屋由于年代久远、长期失修、原建筑质量不好等原因，坍塌或者废弃的情形。此类情形属于旧（祖）屋的自然变化，旧（祖）屋相关权益不改变，为保障原村民的合理权益，将此类情形纳入旧屋村范围。

2）按照《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》等规定已办理房产证的私房，符合相关认定条件的，也可纳入旧屋村范围。

（三）关于不可纳入旧屋村范围的建（构）筑物、公共服务设施的情形

旧屋村范围的认定主要为合理保障原农村基本权益，以下情形与旧屋村认定的相关条件不符，不予纳入旧屋村范围：

1）住宅与公共服务设施以外的厂房及其他生产经营性用房；

2）《规定》或者《办法》实施前已经建设的旧（祖）屋，实施后进行重建、加建、改建、扩建导致扩大建筑基底范围的，实施后进行重建、加建、改建、扩建导致建筑面积超过480㎡的，以及在2009年6月2日之后进行重建、加建、改建、扩建的；

3）《规定》或者《办法》实施前已经建设的公共服务设施，现状不再用于公共服务功能的，以及在2009年6月2日之后进行重建、加建、改建、扩建的；

4）《规定》或者《办法》实施后空地上新建设的私房、各类公共服务设施；

5）除本办法第三条第五项规定的情形外，已出让、已纳入国有土地储备的国有土地及其地上建（构）筑物，以及原特区内已完成土地及地上建（构）筑物征转及补偿手续的、原特区外已征转的国有土地。

（四）关于旧屋村范围的边界划定原则

由于各旧屋村的现实情形各异，旧屋村范围边界的划定难以确定一致性标准。为指导与规范旧屋村范围边界的划定、尽可能明确相关标准与依据，便于认定工作开展，《认定办法》（修订）（征求意见稿）对旧屋村边界确定的原则、依据予以了明确，在实际划定中需根据所述原则或者依据结合实际地形、建设等情况确定具体边界。

（五）关于旧屋村认定工作主体

根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）等规定，旧屋村范围认定的工作主体为“区城市更新机构”。

（六）关于旧屋村范围的认定程序

（1）认定申请应提交的材料，需至少包含以下几项：

1）原农村集体经济组织继受单位（股份合作公司）的书面申请书。申请书应说明旧屋村相关基本信息与概况，包括占地面积、建成时间、使用情况、居住人口、相关私房的产权登记情况、有无《规定》或者《办法》实施后建设的私房等情况。

2）按规定制作的旧屋村范围报审图。报审图应在现状实测地形图上制作，标注旧屋村的区位、范围、面积、坐标并附相关电子文件。

旧屋村范围的界定需以《规定》或者《办法》实施前市规划和自然资源主管部门委托的具有测绘资质的单位提供的实测地形图或者航空影像图等测绘成果为依据。《规定》或者《办法》实施前没有上述测绘成果的，可参照《规定》或者《办法》实施后最早的测绘成果提出范围。拟纳入旧屋村范围的、涉及重建、加建、改建、扩建的旧（祖）屋，应提供建筑物现状测绘报告。建筑物现状测绘报告由申请主体委托具有测绘资质的单位提供。

3）街道办对旧屋村范围报审图的书面意见。

（2）关于增加更新单元纳入计划前对旧屋村范围初步核查的程序

为贴合实际需要，协调、有序开展城市更新工作，对包含旧屋村的更新单元列入全市城市更新年度计划前，增加旧屋村范围初步核查的程序，以初步核算旧屋村范围认定可计入的合法用地指标，便于计划申报工作，待项目列入城市更新单元计划后，再依据初步核查成果进行复核确认，完成旧屋村范围的认定。

（3）意见征求与公示

旧屋村范围相比于拆除重建类城市更新单元其余区域，更易涉及不可移动文物、历史建筑、历史风貌区及古树名木保护事宜，按照历史文化保护相关要求，需将旧屋村范围的认定成果专门征求文物、历史建筑、历史风貌区及古树名木相关主管部门的意见，予以处理后再组织公示。同时为保障城市更新中权利主体的合法权益，进一步扩大公示范围，“公示应醒目，地点及方式包括但不限于旧屋村现场、旧屋村所在街道办、区更新机构部门网站”。

（七）关于政策有效期

政策有效期为5年，自发布实施之日起施行。

政策原文

深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（修订）

（征求意见稿）

第一条为了推进我市城市更新工作，进一步规范旧屋村范围的认定标准和程序，依照《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）等规定，制定本办法。

第二条本办法所称旧屋村范围，是指福田、罗湖、南山、盐田四区在《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》实施前，宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏六区（含新区）在《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》实施前（以下简称《规定》或者《办法》实施前），正在建设或者已经形成（以下简称已经建设）、且现状主要为原农村旧（祖）屋等建（构）筑物的集中分布区域。

第三条符合下列情形之一的建（构）筑物、公共服务设施，可以纳入旧屋村范围：

（一）《规定》或者《办法》实施前已经建设的旧（祖）屋（含因年久失修等原因坍塌或者废弃但墙基尚存的情形）；

（二）《规定》或者《办法》实施前已经建设的旧（祖）屋，在2009年6月2日之前进行重建、加建、改建、扩建，不涉及扩大建筑基底范围，且重建、加建、改建、扩建后总建筑面积不超过480㎡的；

（三）《规定》或者《办法》实施前已经建设的为旧屋村生活服务的教育（幼儿园、托儿所、村小学等）、医疗卫生（卫生所、公厕等）、交通（村道、街巷、胡同等）、民俗活动（礼堂、祠堂等）、行政管理与社区服务（村委会、农贸市场等）等公共服务设施，现状仍用于公共服务功能的；

（四）《规定》或者《办法》实施前已经建设的风水塘、球场、活动广场、晒谷场等公共空间及其他零散用地，原则上总量不得超过旧屋村范围总用地面积的10%且总面积不得大于3000㎡；

（五）《规定》或者《办法》实施前已经建设的，依照《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》等规定已办理房产证的私房。

第四条具有下列情形之一的建（构）筑物、公共服务设施不得纳入旧屋村范围：

（一）厂房及其它生产经营性用房；

（二）《规定》或者《办法》实施前已经建设的旧（祖）屋，实施后进行重建、加建、改建、扩建导致扩大建筑基底范围的，实施后进行重建、加建、改建、扩建导致建筑面积超过480㎡的，以及在2009年6月2日之后进行重建、加建、改建、扩建的；

（三）《规定》或者《办法》实施前已经建设的公共服务设施，现状不再用于公共服务功能的，以及在2009年6月2日之后进行重建、加建、改建、扩建的；

（四）《规定》或者《办法》实施后空地上新建设的私房、各类公共服务设施；

（五）除本办法第三条第五项规定的情形外，已出让、已纳入国有土地储备的国有土地及其地上建（构）筑物，以及罗湖、福田、南山、盐田四区已完成土地及地上建（构）筑物征转及补偿手续的国有用地，宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏六区（含新区）已征转的国有土地。

第五条旧屋村范围的边界可按照以下原则结合实际建设、地形等情况综合予以确定：

（一）旧（祖）屋、公共服务设施等建（构）筑物可以围墙、庭院、地基线、地籍测量的界址线、与周边建筑间距中线等确定边界；

（二）公共空间可以道路、河流、边坡、沟渠、围墙、建筑等边线确定边界。

第六条旧屋村范围的认定按照以下程序进行：

（一）在城市更新单元计划申报前，原农村集体经济组织继受单位向所在区城市更新机构提出旧屋村范围初步核查的申请，区城市更新机构出具初步核查意见；待列入城市更新单元计划后，原农村集体经济组织继受单位或者其委托的计划申报主体（以下简称申请单位）向所在区城市更新机构提出旧屋村范围认定的申请。申请单位向所在区城市更新机构提出旧屋村范围初步核查与认定的申请时，应提交以下材料：

1.原农村集体经济组织继受单位（股份合作公司）的书面申请书。申请书应说明旧屋村的占地面积、建成时间、使用情况、居住人口、相关私房的产权登记情况、有无《规定》或者《办法》实施后建设的私房等有关情况。

2.按规定制作的旧屋村范围报审图。报审图应在现状实测地形图上制作，标注旧屋村的区位、范围、面积、坐标并附相关电子文件。

《规定》或者《办法》实施前已经建设，实施后进行重建、加建、改建、扩建的旧（祖）屋，拟纳入旧屋村范围的，应提供建筑物现状测绘报告。建筑物现状测绘报告由具有测绘资质的单位提供。

具体的旧屋村范围应以《规定》或者《办法》实施前市规划和自然资源主管部门委托的具有测绘资质的单位提供的实测地形图或者航空影像图等测绘成果为依据提出。《规定》或者《办法》实施前没有上述测绘成果的，可参照《规定》或者《办法》实施后最早的测绘成果提出范围。其中，按照《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》等规定已办理房产证的私房须纳入旧屋村范围的，房产证上已注明竣工日期的，以房产证为准，房产证上未注明竣工日期的，以测绘成果为准。

3.街道办对旧屋村范围报审图的书面意见。

4.区城市更新机构要求提交的其他材料。

（二）区城市更新机构对旧屋村范围内的规划情况（包括紫线规划情况）、征转地情况、核发建设用地批复情况、土地使用权出让与产权登记情况及相关测绘成果是否符合要求进行核查，对旧屋村范围进行初步认定，认定成果征求区文物、历史建筑、历史风貌区及古树名木相关主管部门的书面意见并进行处理后组织公示。公示应当醒目，地点及方式包括但不限于旧屋村现场、旧屋村所在街道办、区更新机构部门网站，公示时间不少于7日。

（三）区城市更新机构对公示期间收集到的意见进行处理，对旧屋村范围进行认定并核发旧屋村范围图。

第七条旧屋村范围图应当在现状实测地形图上制作并标明以下内容：名称（XX旧屋村范围图）、编号、旧屋村范围面积、范围坐标、核发日期、核发机关等。

旧屋村范围内有不可移动文物、历史建筑、历史风貌区及古树名木、规划城市支路以上（含城市支路）市政道路、小区级以上公共服务配套设施和基本生态控制线的，应当予以标注。

旧屋村范围图还应对其用途与效力进行说明：“本范围图仅作为对拆除重建类城市更新单元内旧屋村范围的认定，如旧屋村范围未实施更新，本范围图不作为土地及建筑物权属的认定依据，不影响城市规划的实施。”

第八条旧屋村范围认定材料的提供者应当保证相关材料的真实性，对因提供虚假材料导致的后果应当依法承担法律责任。

相关主管部门及其工作人员在旧屋村范围认定工作中有违法违规行为的，依法给予行政处分或者问责；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

第九条本办法自XX年XX月XX日起施行，有效期5年。

内容来源：深圳市规划和自然资源局关于公开征求《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》（修订）（征求意见稿）意见的通告

http://pnr.sz.gov.cn/xxgk/gggs/content/post_10724664.html

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