认为新川板块是下一个大源，你们都错了

在整个城南，各个板块都有着自己的标签：生活氛围超浓（密度也足够大）的纯居大源、老城生活公园加持（其实也相当凌乱）的烟火中和、坐船归家品质满满（价格也够顶）的逼格麓湖、地标buff商业集中（其实也有些良莠不齐）的天新东……

而如同白纸作画的城南新川板块，以其高起点规划和产业引入收获了数年的关注，只是一直有人在担心：新川能够成为城南的房价担当么？OPPO、AI创新中心等产业入驻后，新川板块的热度如何？

7月内，招商·新川臻境项目最后一批次即将取证，其最高精装单价已经突破3.8万/㎡，而今年上半年兴唐和华润在新川板块拍下地块，清水销售限价分别达到了3.3万/㎡和3.1万/㎡。

本期我们实地探访新川板块，对新川来一次半年小结——

△新川科技园鸟瞰图，图源高新区管理委员会

结论.

1

高新南区土地所剩不多，新川板块的规模足够大，链接高新区和天府新区的地理特性，决定了新川的价值。随着时间的推移和开发进程，新川的地价和房价一定会快速提升，只需要一点点累积。

结论.

2

曾经的城南靠开发、靠商业，但未来10年，只看产业，产业有优势板块一定会影响到区域发展、商业氛围、住宅房价。从这一角度来看，新川从一开始就是产城一体化规划的高起点，加上目前AI创新中心、生物医药创新孵化园、四川省文化艺术中心，未来的天府智媒体城等创新科技、生物医药、文化创意等新兴产业项目，可以大胆预测，未来高新的房价，一看金融城，二看新川。

结论.

3

新川板块目前的住宅项目，前期的金隅金成府、融创·香璟台、陆肖TOD、龙湖·昱湖壹号，目前的招商·新川臻境，未来的华润、兴唐项目，品质都不低，配合上新川教育和商业的配套，住宅嵌入在新川的产业板块周边，可以说，新川是整个城南工作、居住人群30分钟通勤圈的较好选择。

新川板块全称为新川创新科技园，是新加坡和四川省合作的首个科技园区开发项目，主要以引入电子信息、生物医药以及新经济产业为核心。

就交通和位置而言，整个新川板块位于天府大道东侧，占地10.34平方公里，共有天府大道、梓州大道、新成仁路三条南北向主干道纵向贯穿，新川大道、创新大道两条东西向次干道横向贯穿，形成三纵两横的总体道路体系。

可以说，整个新川板块都算是地铁上盖，目前，新川板块的西侧临近地铁1号线3个站点，板块中则是地铁6号线共5个站点贯穿。

△新川区位示意图

就产业项目而言，目前新川板块内主要有AI创新中心、OPPO大厦、生物医药创新孵化园正式竣工并已投入使用。除此之外，四川省投资最大的公共文化建设项目——天府新区省级文化中心，世界级智慧媒体产业集群项目——“天府智媒体城”等文化、文创产业的重大项目也在新川板块内，代表着新川板块的产业题材是高新类的新兴产业。

△AI创新中心，图源高新区管理委员会

△成都前沿医学中心一期，图源高新区管理委员会

据此前报道，华润万象系商业（万象天地）已落户陆肖TOD，该购物中心规划总建筑面积约13.6万平方米，建成开业之后将会是新川板块内体量最大的商业体。预计该项目2025年开业，彼时，相信整个新川板块的价值将攀上新的高度。

在城南的诸多板块中，不少人将新川与大源进行平行对比，一来是都隶属于高新区，二来都是全新打造的板块，但是我们要说，如果简单认为新川就是下一个大源，那么你就误读了新川对于产城一体化考量的规划思路，也忽略了新川针对大源的高密度人口聚集、道路交通拥堵、轨道发展滞后等一系列痛点进行解决的努力。

应该说，新川以产业为先，同步辅之以公园生态建设、住宅、商业疏密有度地安排，某种程度上，代表着新的城市板块发展思路，就看你是否读懂了。

当我们翻开新川区域规划图，看见那些色彩缤纷的色块图，产业用地、生态用地、住宅用地、商业用地等业态相互嵌入呈点状分布，协同发展、良性互动，这充分体现了新川的产城一体化规划思路。

△2020年新川创新科技园规划图

图源成都自然和规划资源局

首先可以看到，深浅不一的紫色与红色用地为公共服务用地、文化设施用地、商业用地，它们是整个新川板块的重点。新川板块的中心位置是总面积约865亩的新川之心公园（绿色地块），而浅黄色的二类住宅用地、橙黄色的商住以小地块、小组团的形式嵌入其中，既保证了产业与居住的合理比例和距离控制，又保证了一定的社区生活氛围，代表着规划上对于职住平衡的思考。

△新川社区生活配置分布示意图

其次，新川板块在公共设施配套上做到了15分钟生活圈，30分钟通勤圈，在每个住宅组团都配套了学校及社区综合体。社区综合体能够提供超市、药房、健身房等生活配套设置。教育配套上，目前已有的为成都师范银都紫藤、成都高新区蒙新等学校。

2019年，四川省教科院与成都高新区签订协议开展合作办学，涵盖幼儿园及中小学，其中省教科院附属实验中学已在2021年正式开学招生。

△新川创新科技园实拍图

每个住宅组团与产业板块有机联动，协同发展，硬件设施充足，软件配置均衡，这是整个新川板块的特点。换句话来说，产业带动整个区域的发展，入驻企业、就业人群、片区商业由此具备足够的活力，居住板块生态良好、交通便捷、配套完善，两者彼此互动，又足够开放，面向整个城南，如果说新川的位置决定了房价起点不可能低，那么，良好的规划与产业引入是地价和房价的长期支撑力。

据贝壳二手房交易平台显示，城南大源板块二手房近期成交均价为33913元/㎡，产品形态多为高层电梯，户型则主要是10年前的市场主流产品，多为100-160㎡之间的面积段。而在新川，区域内基本为低容积率的高低配产品或纯居大平层项目，面积段基本在120-200㎡之间。

而在产品打造方面注重品质的项目，例如：超大楼间距及中庭的精装的大平层产品华宇御璟云玺精装均价在31000元/㎡、最近亮相的纯小高层招商·新川臻境精装均价在34000元/㎡……

相比之下新川的新房房价与大源二手房均价相差并不大，但新川作为城市新区，不仅城市界面很新、配套设施很新，住宅产品也很新，最重要的就是随着产业价值的不断放大，新川的整体价值上扬动力将优于大源板块。

今年上半年两次的土拍，兴唐竞得一块32亩住宅用地，容积率2.5，清水销售限价33000元/㎡；华润竞得一块43亩住宅用地，容积率2.5，清水销售限价31500元/㎡。

7月内招商·新川臻境的最后两栋产品也将取证入市，据现场置业顾问介绍，前面批次的销售价格，最高达到了38744元/㎡。由此可见，有着新川板块产业价值的持续加持，整个新川板块的发展势能是最强的。当华润、兴唐的产品入市，或许又会有令市场眼前一亮的产品，而随着整个市场的稳中向上，4万元/㎡以内的新川，2023年仍然还是改善型人群值得认真选择的买点。