金融业引领写字楼需求，2023年上海办公楼供应量高于过往五年平均水平

上海写字楼市场上半年温和复苏。 图源：世邦魏理仕

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

上海办公楼市场正处于阶段性调整期。

《华夏时报》记者从世邦魏理仕方面获悉，今年下半年，上海写字楼市场预计约有95.3万平方米的新增供应，是近十年来的最高水平。仲量联行上海商业地产部资深董事王岳也表示，从近五年来看，今年供应量远远高于五年平均水平，但需求量却低于过去五年平均水平。

由于供求发生变化，为吸引租客，写字楼业主们展开了新一轮激烈竞争，通过提供多种增值服务来吸引租户入驻，包括调整租金、采取较为灵活的租期约定、提供装修补贴等方式，以满足租户需求。

二季度办公楼市场净吸纳量环比回升

7月12日，世邦魏理仕发布的报告显示，2023年上半年，上海写字楼市场共有7个新项目入市，累计供应量52.9万平方米，同比上升264.9%。上半年，上海写字楼净吸纳量为21.9万平方米，较去年同期回落31.6%。其中，二季度市场需求量复苏迹象明显，净吸纳量超过18万平方米，较第一季度出现明显上升。

租金方面，仲量联行向《华夏时报》记者提供的监测数据显示，受企业成本节约、续租率上升，叠加未来供应放量等因素影响，上半年沪中央商务区租金环比小幅回落 1.7%，非中央商务区租金环比回落 2%。

2023年第二季度上海商业地产市场概要。 图源：仲量联行

据世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部负责人张越介绍，今年下半年，上海写字楼市场预计约有95.3万平方米的新增供应，处于近十年以来较高的供应水平。从供应区域看，新增供应集中分布在花木、徐汇滨江、真如等板块，“预计这些区域的租赁市场会出现调整，租金承压”。

仲量联行上海商业地产部资深董事王岳也表示，今年沪办公楼之间的竞争会比较激烈。从供应量来看，今年的整体供应量高于过往五年平均水平。相反，除2021年需求出现比较大的增幅，今年的需求低于过去五年水平。

世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕指出，从需求角度来看，金融机构、TMT 及专业服务等行业企业，是上半年各写字楼关注的重点。“上半年上海办公楼主力需求居于首位，包括非银行金融、证券、基金在内的金融机构的办公需求保持了增长态势，这些企业以新设立办公点和升级办公需求为主，主要办公地点聚焦在陆家嘴区域。”陆燕表示。

张越则指出，上海经济有许多结构性优势，金融业的引领地位与金融服务业的成熟度、科技创新能力与全球高端要素资源集聚，这些都将为上海中长期发展注入动能：“加上今年各种财政政策、货币政策等利好市场政策的有效衔接与相互作用，我们预期市场信心逐步改善，市场活力也将不断增强，下半年写字楼市场需求有望加速释放。”

《华夏时报》记者了解到，面对市场不确定性以及外部环境的挑战，目前租户在办公楼租赁策略的选择方面偏保守，选择续租的居多。而由于供求发生变化，为吸引租客，写字楼业主们展开了新一轮竞争。

“今年新增入市的办公楼，因为面临比较激烈的竞争，会通过提供多种增值服务来吸引租户入驻。最直接的方式就是调整租金，并采取较为灵活的租期约定，且业主会提供更长的免租期来吸引租户。此外，还有一些楼宇会通过提供装修补贴的方式，来减轻企业负担。未来，预计还会有办公楼会提供一些富有针对性的创新性增值服务，以满足租户的需求。”王岳表示。

王岳进一步补充说，此前部分企业有扩大办公面积的意愿，但面临租金较高或可供选择的办公楼较为有限等问题。租赁市场供需出现调整的情况下，这些企业可以用相对更低的成本，获得面积更大、位置更好、服务更佳的办公场所。

资产类主要集中在办公和公寓

据世邦魏理仕报告，2023年上半年，上海物业投资市场录得47笔大宗交易，交易总额达327.2亿元，较去年同期水平下降23.5%，其中二季度交易金额为140.3亿元，环比下降24.9%。

两家机构均注意到，在愈发多元的交易标的资产类型中，以商务园区及长租公寓为代表的新经济地产投资吸引力不断提升。

仲量联行指出，在第二季度成交中，资产类主要集中在办公和公寓，其成交金额分别占43%和36%；此外，产业园区成交金额占比为15%，商业占比5%。

本季度长租公寓成交依然活跃，且类别呈现多样化趋势。除传统白领长租公寓外，蓝领宿舍作为新兴的重资产公寓类别也录得成交。二季度，公寓类资产成交金额占比上升至36%，成交宗数占比26%。此外，2023年第二季度共收录3宗产业园区及2宗商业资产成交。仲量联行投资部华东区资本市场部总监孙翎表示：“从买家类别来看，内资资金在本季度依旧主导当前市场。相比而言，外资投资型买家继续保持谨慎态度。”

世邦魏理仕方面也指出，各类投资者对于长租公寓资产关注度不断攀升，标的物业多位于产业集聚程度较高的新兴板块。随着首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT的顺利落地，投资者对于资产的“保障”性质更为看重，提早为将来的退出通道预留空间。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶表示：“上半年，投资者期望抓住当前重要窗口期优化资产配置。核心写字楼资产依然是投资者必要关注的焦点，而各类新经济地产也为投资者实现资产分散化布局提供多元选择。买卖双方价格预期经过不断修正逐渐趋向一致，或将加速交易进程，预计下半年上海物业投资市场将更加积极和活跃。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁