保利置业上海再拿地:逆势补仓一二线,与兄弟公司保利发展同城厮杀

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出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

编辑|吴亚

“过去几年我们走得相对较慢，希望下一轮我们能够快一些，而且会越来越快”。2022年3月业绩会上，保利置业董事会主席万宇清强调要争取在十四五期间达成千亿规模。

规模“野心”下，保利置业一改往日重仓西南的风格，重点布局一二线核心城市。

7月11日，13家房企参与争夺上海杨浦平凉社区地块，最后被保利置业幸运摇中，总成交价约22.73亿元。据不完全统计，保利置业近三年在上海新增7个项目。

今年以来，保利置业还辗转广州、苏州等城市拿地，半年拿地金额达73亿元，补充一二线城市的态度明显。

与此同时，保利置业与其“兄弟”保利发展多次出现在同一城市“抢地”，双方的同业竞争问题再次凸显。

上海再拿地，去化或无压力

楼市调整已延续两年之久，全国主流房企纷纷调整拿地策略，扎堆瞄向去化更有保障的核心城市。背靠保利集团、资金雄厚的保利置业，顺势成为一二线城市的“常客”。

7月11日，超一线城市上海2023年第二批集中供地拉开帷幕。位于杨浦区平凉社区01D4-06地块吸引了招商蛇口、中海地产、越秀地产等13家房企参与竞拍，在触及限价后，13位竞买人全部确认进入摇号阶段。最终，保利置业以22.73亿元的最高限价幸运摇中该地，溢价率10%，成交楼面价为7.425万元/平方米。而在3个月前的上海首轮集中供地，保利置业还联合建发以70.26亿元竞得青浦区盈浦街道竹盈路南侧地块。

不止如此，保利置业还在2021年、2022年的上海集中供地中，以底价斩获杨浦区定海社区、贤区奉贤新城两宗地块，总成交价达51.27亿元，并推出其“明玥”产品系。

搜狐财根据年报统计，近三年，保利置业在上海通过公开市场、城市更新等方式累计获取7个项目。

兴业证券曾指出，保利置业拿地倾向市场需求和流速有保障的中小型住宅项目。此次保利置业拿下的杨浦区平凉社区地块也不例外。

据悉，该地块系普通商品房用地，地块体量较小，总计3万方左右。但克而瑞指出，该地块位于内环内，绝对稀缺，更是因为近年来杨浦东外滩板块市场热度高，流速快，项目日光无压力。

补仓一二线城市，改善土储结构

此前保利置业并不是上海的常客，其重仓的反而是西南区域。2017年报显示，其于西南地区城市合计土地储备约1034万平方米，占其总土地储备约51.1%。但是西南地区产出与投入并不匹配，只为保利置业贡献了不足三成的销售额。

转折发生在2019年。这一年，保利置业开始加快拓展速度，主张"增长和发展"，更在2020年度业绩发布会上立下"未来五年再造一个保利置业”的目标。

规模野心的驱动之下，保利置业侧重布局长三角、大湾区的一二线城市，并定下“以销定投、以销定产”的拿地策略。

保利置业在2022年年报中称，“年内长三角和大湾区的合约销售占比达到70%，同比增长10%。高能级城市销售贡献提升，推动置业集团合约销售均价同比增长16%，更加坚定公司聚焦核心城市核心区域的信心。”

据悉，2022年，其新增土储均来自上海、深圳、宁波等一二线城市，其中长三角和大湾区，分别占8%和57%。截至2022年末，保利置业总权益土储中长三角和大湾区占比较2019年提升个11百分点至43%，一线城市占比较2019年提升8个百分点至22%。

今年以来，保利置业继续补仓一二线城市，除上海外，其在广州、苏州等地大举拿地。中指研究院统计，今年上半年，保利置业权益拿地金额达73亿元，位于榜单第20名。

与此同时，保利置业销售额保持高速增长。今年1-2月，其全口径销售额达127亿元，同比增长225.6%，在克而瑞销售榜单中位列第20位，得以重返20强。

为此，保利置业特别制作庆祝海报，并称：1-2月的成绩“为全年奋战开好头、起好步”。截至今年6月末，保利置业累计实现合同销售金额约374亿元，同比增长127%，是为数不多保持正向增长的房企。

图片来自：保利置业微信公众号

“兄弟”同城拿地，同业竞争问题再现

值得注意的是，当主流房企都瞄准核心城市时，保利置业与其“兄弟”保利发展的同业竞争问题再次凸显。

保利置业、保利发展均是央企保利集团的下属孙公司，两者的主营业务均为房地产。搜狐财经发现，今年、保利置业、保利发展均出现在上海、广州等城市的集中供地中，且双方均有收获。例如，此次上海第二批集中供地中，在保利置业摇中杨浦区平凉社区地块前一天，保利发展也以底价8.67亿元落子青浦区重固镇。

据不完全统计，目前，双方重叠城市包括广州、深圳、佛山、上海、北京、常州、济南、杭州、武汉、苏州、宁波等城市。这意味着，两“兄弟”在这些地方不可避免地出现业务冲突、同业竞争的问题。

事实上，关于保利置业和保利发展的同业竞争由来已久。为此，保利集团曾出面调解双方的同业竞争关系 。

按照2012年保利地产的股东大会上董事长宋广菊的透露，“为了避免同业竞争，保利集团做了规定，对于双方共同进入的上海、广州（佛山）、重庆和武汉4个城市，两家企业要协商发展，而今后，原则上，将不会再有新的交叉区域。”

2017年底，保利发展通过间接收购保利置业约20%的股份完成了二者的重组，当时两家公司约定在发展区域上进行划分，内地新增的项目由保利发展开发，港澳地区则以保利置业为主导的。但目前看来，这一承诺并未真正履行。

而双方的同业竞争问题也引发了上交所的关注。

2022年11月底，保利发展乘着“第三支箭”政策的东风，宣布定增募资125亿元。上交所在今年3月就此事下发问询函，其中要求保利发展说明：“解决同业竞争措施的实施情况及其有效性，已做出的关于避免或解决同业竞争承诺的履行情况及是否存在违反承诺的情形。”

保利发展在回复中称，从房地产行业内竞争的特殊性，以及房地产产品本身的特殊属性等方面而言，双方之间并不存在实质性的同业竞争，保利置业的业务发展不会对保利发展的利益造成实质性的损害。