【昪】2023年扶持政策“遍地开花”，下半场“楼市”又将如何？

时值年中，楼市吹响了中场哨声。房地产行业虽然有一定的修复预期，但在供需两端制约之下，近期市场和企业表现相对平淡、楼市复苏动能出现放缓迹象。

而面对市场的动态变化，利好政策的出台犹如“定心丸”，不断促进房地产健康发展。今年上半年，沈阳房地产相关支持性政策出台频度较高，限购调整、限贷松动、限售放开、公积金优化、发放购房补贴、推动二手房“带押过户”、“ 商转公”等稳楼市政策“组合拳”接连上演。可以说，在一定程度上对楼市发展具有积极影响。

【沈阳篇】

12月30日，《沈阳市助企纾困稳定经济增长若干政策措施》新闻发布会举行。公布了20条新政，以助企纾困稳定经济增长，新政自2023年1月1日起执行。

1、推行住房”以租换购”

房屋所有权人自愿申请将存量住房盘活用作保障性租赁住房或长租住房的，经房源审核认定后，通过沈阳市住房租赁交易服务平台发布，纳入保障性租赁住房或长租住房管理。该房源可不纳入家庭住房套数计算，在我市限购区域内新增购买一套商品住房。原则上一个家庭只核减一套。

2、实施”卖旧买新”

个税减免2022年10月1日至2023年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在同一城市重新购买住房的纳税人，其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。对符合退税条件的纳税人，当其新购住房金额大于或等于现住房转让金额时，全部退还已缴纳的个人所得税；当其新购住房金额小于现住房转让金额时，按照新购住房金额占现住房转让金额的比例退还现住房已缴纳的个人所得税。

3、推行二手房”带押过户”

产权人在没有全部偿还抵押贷款的情况下，将抵押房产过户给买方，结清房款后，买方继续在银行抵押并按合同偿还贷款。通俗来讲，就是抵押房屋在不用提前还清抵押贷款并注销抵押登记的情况下，完成交易过户。

1月27日，辽宁省人民政府关于印发《辽宁省进一步稳经济若干政策举措》的通知。

加强企业金融信贷支持、强化政府性融资担保支持、支持企业直接融资、支持重点产业发展、推动消费复苏回暖：鼓励合理住房消费。

鼓励二手房交易与新建商品房销售享受同等补贴支持政策。落实非住宅类商品房去库存支持政策，对购买非住宅商品房实际用于居住用途且为首套刚需的，水电气暖等收费价格参照住宅标准执行。对抵押银行的二手房，在交易时可以“带押过户”，不用提前还贷即可办理过户。（牵头单位：省住房城乡建设厅）推动外贸外资稳增长、着力稳就业、降低市场主体经营性成本、积极盘活存量资产。

1月31日，沈阳住房公积金再出新举措新闻发布会，加大对职工住房消费支持力度。

一是延长阶段性支持职工家庭互助购房提取住房公积金政策执行期限。职工购房时限由原来2022年12月31日延长至2023年6月30日，即2022年10月1日至2023年6月30日，职工家庭成员在本市购买自住住房，职工本人及其配偶、子女、夫妻双方父母在2023年8月31日前均可提取住房公积金支付购房首付款或购房全款。

二是扩大既有住宅增设电梯提取人范围。除符合沈阳市既有住宅增设电梯范围实际支付既有住宅增设电梯费用的职工本人及其配偶，其子女及夫妻双方父母也可提取住房公积金支付既有住宅增设电梯分摊费用。

自2月1日起至4月1日，沈阳大部分银行首套房贷利率将下调至3.9%。

根据央行、银保监会2023年1月5日下发的关于建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

基于2022年9-11月房价数据，70城中有38城在一季度符合调整利率下限的条件。沈阳在38个城市名单之列。本次调整之前，沈阳首套房按揭贷款年利率普遍执行4.1%的标准，此次下调意味着新签客户将进一步降低购房成本。

3月28日，“沈五条”发布，首套房贷利率降至3.8%！

1、科学安排土地供应。合理制定年度土地储备、出让计划。结合已供土地开发利用及市场库存情况，科学确定供地总量、容积率、商住比和出让时序，采取清单化、滚动式供应土地。

2、实施首套个人住房贷款利率动态调整机制。按照人民银行、银保监会《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》要求，二季度起新发放首套住房个人住房贷款利率下限由一季度的LPR-40BP调整为LPR-50BP，即由3.9%降至3.8%。4月1日起至6月30日有效。

3、支持公寓类非住宅去库存。对购买公寓类非住宅实际用于居住且为首套刚需的，水电气暖收费价格参照住宅标准执行。

4、进一步优化商品房预售资金监管。以重点监管额度和企业信用评价为依据，动态调整监管资金比例，实施差异化、精细化管理。

5、优化限购区域。继续对和平、沈河、铁西、皇姑、大东、于洪等六区（不含二环外）实施限购政策。

3月28日，沈阳“商转公”贷款政策自2023年4月1日起实施！

沈阳市个人住房商业贷款转住房公积金贷款政策新闻发布会召开，出台了《沈阳市个人住房商业贷款转住房公积金贷款实施细则》。

申请商转公贷款除应符合住房公积金个人住房贷款有关规定外，还须满足以下申请条件：

（一）借款申请人及共同申请人至少一方是在沈阳公积金中心缴存住房公积金的单位缴存职工；

（二）借款申请人及共同申请人首次申请住房公积金贷款；

（三）原商贷银行同意提前部分（全部）偿还商业贷款；

（四）借款申请人及共同申请人名下除申请商转公的1笔个人住房商业贷款以外，不得有其他住房贷款，且该笔商贷已偿还5年（含）以上，近2年内无逾期还款记录；（五）原商贷所购房屋用途为自住住宅，并且位于沈阳市行政区域内。沈阳公积金中心所辖铁路分中心、电力分中心缴存职工在其工作所在地购买的自住住宅，也可办理商转公贷款。

（六）原商贷所购房屋已办理《房屋所有权证》或《不动产权证书》，除原商贷银行外，该房屋无其他抵押权人。

4月6日，在沈灵活就业人员可自愿缴存住房公积金！

1、适用对象

“灵活就业人员”是指年满16周岁，未达到法定退休年龄，具有完全民事行为能力或被视为具有完全民事行为能力的个体经营者及其雇工、非全日制工作人员、新就业形态人员等。

《住房公积金管理条例》规定范围内单位的在职职工，仍按现行单位在职职工相关政策缴存、使用住房公积金，不得以灵活就业人员身份设立个人账户。

2、缴存规定

灵活就业缴存人应当按月缴存住房公积金，缴存基数、缴存比例由其自行申报。缴存基数不低于本市上一年度社会最低工资标准，不高于本市上一年度社会月平均工资的三倍；缴存比例不低于10%，不高于24%。

灵活就业缴存人的缴存基数、缴存比例每年可调整一次，住房公积金缴存年度内缴存基数、缴存比例应保持不变。灵活就业缴存人在本市单位就业的，应将住房公积金个人账户转至单位住房公积金账户，按照建制单位缴存职工政策继续缴存、使用住房公积金。

建制单位缴存职工与单位终止劳动关系的，与中心签订《缴存使用协议》可自愿转为灵活就业缴存人，按灵活就业人员政策继续缴存、使用住房积金，在建制单位缴存的公积金余额可参与贷款计算。

灵活就业缴存人缴存的住房公积金，参照单位在职职工标准，在计算缴纳个人所得税时依法扣除。

4月13日，沈阳首套房贷首付比例降至20%！

根据辽宁省市场利率定价自律机制要求，即日起，对沈阳市限购区域【和平、沈河、铁西、皇姑、大东、于洪等六区（不含二环外）】外个人住房贷款首付比例执行如下：1、居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付比例为20%；

2、对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；

3、对拥有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例为30%。

6月10日，沈水之阳，我心向往—青年英才“留沈阳，好住房”活动开启！

为吸引青年英才在沈创业就业安居，支持刚性和改善性住房需求，决定开展“沈水之阳，我心向往—青年英才‘留沈阳，好住房’活动”。个人购买本次活动楼盘的新建商品住房，由政府给予100元/平方米补贴。

活动时间：6月10日-6月30日，线上展示,线下交易，为期21天。

活动规模：全市取得商品房预售许可证的新建商品住房均可参加本次活动。

活动形式：本次活动采取“线上看、线下购”联动形式进行。

（一）购房优惠政策

1.个人购买本次活动楼盘的新建商品住房，由政府给予100元/平方米补贴。

2.在沈就业的大中专以上学历的新市民、青年人，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.2倍。

3.按照《关于继续做好个人购房补贴资金发放工作的通知》（沈房发〔2019〕53号），在校生给予200元/平方米购房补贴及全额契税补贴；活动期间，将原新毕业生（毕业5年内）给予全额契税补贴调整为毕业生给予全额契税补贴。

4.按照《沈阳市高校毕业生首次购房补贴实施细则》（沈人社发〔2023〕4号），首次购房者，本科毕业生补贴2万元，研究生中硕士毕业生补贴4万元、博士毕业生补贴7万元。

符合条件的购房者，以上政策可以同时享受。

（二）开发企业优惠。参加活动企业可根据项目实际情况，提供不同程度和形式的优惠。

（三）各区政府优惠。鼓励各区政府同步推出优惠政策，购房人可同步享受。

【全国篇】

1月5日，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。

对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

1月28日，推进有序落户城镇。

国家发展改革委等十九部门发布《关于推动大型易地扶贫搬迁安置区融入新型城镇化实现高质量发展的指导意见》。其中提出，推进有序落户城镇。充分尊重搬迁人口落户城镇意愿，因地制宜制定具体落户办法，提高户籍登记和迁移便利度，鼓励支持有条件有意愿的搬迁群众进城落户。

2月3日，自然资源部优化完善集中供地政策。

调整的重点在于取消全年供地次数的限制，以适应当前楼地市环境，地方供地可以通过优化供地节奏、强化公开信息披露积极引导市场预期，企业资金压力也将有所缓解。

2月15日，央行召开2023年金融市场工作会议。

会议指出，动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

3月5日，“两会”中提到房地产，主要有三个方面的内容：

1、“保障基本民生和发展社会事业”，提出加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题；

2、“有效防范化解重大经济金融风险”，提出有效防范化解优质头部房地产企业风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

3、“把恢复和扩大消费摆在优先位置”中，提出政府投资和政策激励要有效带动全社会投资，今年拟安排地方政府专项债券3.8万亿元，加快实施“十四五”重大工程和实施城市更新行动。

总结来看，2023年房地产发展的总方向就是促需求、增信心、防风险。

3月27日，全面降准。

央行决定于降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金约5500亿元，降准有助于缓解银行资金成本压力，房地产供需两端也将从中受益。

3月30日，自然资源部、银保监会要求常态化开展“带押过户”服务。

不动产“带押过户”是指已抵押的不动产转移登记时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。“带押过户”改革后，可以大大节省不动产的交易时间，降低交易难度和交易成本。

4月14日，央行货币政策委员会召开2023年第一季度例会。

会议指出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

5月8日，住建部、市监总局共同规范房地产经纪服务。

包括合理确定经纪服务收费，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。新规有助于降低二手房购置成本，提升二手置业积极性。

5月15日，央行发布第一季度中国货币政策执行报告。

报告提出推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，推动房企纾困专项再贷款和租赁住房贷款支持计划落地生效。

6月LPR报价出炉：一年期、五年期LPR均下调10个基点。

6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。这是既2022年8月以来LPR首次调整。

融资等方面政策支持

1月，央行、银保监会强调综合施策改善优质房企现金流，有关部门起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。

2月，证监会放宽境外募资等限制，启动不动产私募基金试点工作。

3月，公募REITs审批流程得到优化，适用领域拓展至商业地产。

4月，发改委发文，消费基础设施纳入公募REITS，支持民间投资项目发行。

5月，国资委发布通知，央企年度发债计划与市场注册额度不挂钩。但居民购房贷款需求依然偏弱、房企整体融资环境仍不容乐观。

总体来看，2023年上半年均以楼市宽松政策为主，房地产方面的关键词是“房住不炒”、“因城施策”、“支持刚性和改善性住房需求”、“保交楼”、“房地产业发展新模式”等，主要目的还是稳定楼市发展。而随着6月5年期以上LPR下调10个基点，释放了积极信号，但当前购房者置业情绪仍受多个因素影响，其中居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心仍较明显等关键因素影响，2023年下半年楼市走势依旧不容乐观，还需等待是否有更大力度的刺激政策出台。