请我一句劝！下半年在番禺买房，能买四房不买三房

上半年广州哪个区域热度最高？答案是番禺。

今年4月，广州第一次土拍，番禺3宗地块封顶摇号。

到了6月，第二次土拍，番禺又有2宗地块封顶摇号。

短短半年时间，番禺就有5宗地块封顶摇号，试问这样拍地的热度还有谁？

卖地的热度很高，卖房的热度也不低。

今年上半年，番禺一二手房加起来一共卖了1万多套。

要知道，上半年全广州11个区的一二手房总共卖了9万多房，番禺的占比超过了10%。

也就是说，今年上半年每9个买了房的人里面至少有1个买了番禺的房子。

半年卖出1万多套房

2023年上半年，整个广州卖出了4万多套一手房，其中番禺卖出了4600多套，占比超过10%。

数据来源于中指院

同比去年，番禺一手房今年的销量出现了不小的下跌，但也能排到全市前三，仅排在增城和黄埔之后。

要知道，增城是出了名的供应量大，黄埔有很多旧改项目，供应量也很大。

番禺能挤到前三的位置，实属不容易。

另外，番禺一手房均价约4.2万/㎡，是外围区均价最高的区域，以一套100㎡的房子为例，总价在400万以上，显然番禺已经不是一般刚需客能买得起的区域。

这也说明番禺吸引的是改善型买家，400万在市中心只能买到老破小或者小两房的一手房，到了番禺却能买到一套大三房甚至是四房，居住环境可以得到很大的改善。

二手房方面，番禺上半年卖出了7000多套，是全广州二手房卖得最多的区域，证明了番禺这么多年的睡城可不是白当的。

番禺的二手房很受欢迎

番禺与海珠仅一江之隔，除了教育稍微差一点，要地铁有地铁，要商业有商业，要医院有医院，而且现在产业也不断壮大。

所以，离市中心近、配套又不差，还比新盘便宜很多，番禺二手房的成交量自然就上来了。

下半年有4个新盘

番禺下半年有4个新盘要入市，分别是华润长隆万博悦府、龙湖御湖境、越秀星汇锦城和星河盛世锦城。

其中华润长隆万博悦府刚开放展厅的时候连户型图都没有，就有400多组客户冻资，可见其热度很不一般。

上周末，项目的户型图曝光，户型面积段在98-142㎡之间，主打三四房设计，定位偏改善。

左右滑动查看户型图

项目首推1、2、5、8#楼，首推的户型里有98㎡三房和142㎡四房，其中98㎡三房是面积最小的户型，总价门槛低，有意向的买家很多，包括了不少的投资客，首推大概率是很难抢到的。

项目开盘时间还没定，但目前还有冻资的机会，冻资10万，将会在本月底开放部分户型的样板间。

关于项目的价格，可以参考旁边的和樾府，和樾府处于清盘阶段，价格在6-8万/㎡之间。

同板块内在售的一手房项目还有瑞麓府，均价约5万/㎡，马路对面还有八大金刚之一的锦绣香江，一些次新的二手房均价在4-5万/㎡之间。

如果项目首开的价格在6字头，我觉得是可以闭眼入的，如果是7字头，不妨去看看海珠的新盘。

第二个新盘是龙湖御湖境，项目是今年4月份拍的地，当时拿地价约2.4万/方，拿地价在同板块内并不算便宜，所以项目找准了定位，做龙湖最擅长的高端产品。

项目首推的大部分户型单位能望江，吹风价5-6万/㎡。

龙湖御湖境上周末在万博的喜来登酒店开放了展厅，意图很明显了，就是奔着抢万博的客户来。

龙湖御湖境开放了临时展厅

我在现场了解到，很多来咨询的买家以番禺本地居多，大部分是买来作为改善用途。

项目周边有多个小区，居住氛围很成熟，不过由于户型过时，周边小区的房子已经很难满足改善居住的需求，龙湖御湖境的出现刚好能承接周边业主的换房需求。

第三个新盘则是越秀星汇锦城，位于正在开荒中的国际创新城，项目定位刚需，主打小户型，有76-84㎡2+1户型和98㎡3+1户型，户型很紧凑，适合刚需上车。

越秀星汇锦城周边很荒凉

不过要提醒的是，项目的位置比较偏僻，离地铁有几公里远，交通不是很方便，而且周边缺乏配套。

但项目胜在价格够便宜，吹风价3字头，总价不到300万就能买到一套小三房。

对于想在番禺买三房但预算不高的买家来说，下半年可以留意一下越秀星汇锦城。

至于星河盛世锦城，是番禺罗边村的旧改融资项目，目前还没有具体的产品信息，大概率是做刚改定位的产品。

从周边的环境来看，以城中村和工业园为主，居住环境很一般。

从高端、改善到刚需的买房需求，下半年在番禺基本都能满足，主要是看自己的预算能够得着哪个楼盘。

能买四房不买三房

什么户型是番禺目前最好卖的户型？

答案是四房，而且是144㎡以下的四房，不超豪宅线那种。

以网红盘万科欧泊为例，目前整个小区在贝壳网上有239套住宅房源挂牌，但四房户型只有15套，占比约6%，144㎡以下的四房更是只有4套房源挂牌，占比连2%都不到。

要知道，万科欧泊是一个5000户的大型小区，四房户型在万科欧泊可以说是非常稀缺。

另外，整个番禺不缺三房，因为以前番禺还是大盘时代的时候，八大金刚的户型以改善为主，做了大量的三房户型，三房并不稀缺。

无论是买一手房还是二手房，都尽量选择四房户型，哪怕区位弱一点，也选四房。

比如在预算只能够得着和樾府的三房户型，但能买到保利悦公馆四房户型的情况下，我建议选保利悦公馆的四房。

保利悦公馆130㎡四房实用率很高

因为保利悦公馆距离和樾府只有几公里，能享受到万博扩容的利好，加上四房户型是目前市场上的主流户型，以后进入二手房市场会比三房户型更容易出手。

所以尽量买自己预算能够得着的四房，才是现在在番禺买房的正确思路。

如果预算不够只能买三房，就不建议去买一手房，反而去买一个二手成熟小区的四房会更好。

不过番禺大部分二手小区的四房面积都偏大，以八大金刚的锦绣香江为例，四房户型的面积在144㎡以上，超了豪宅线，需要缴纳3%的契税。

甚至有一些小区130、140㎡以上的户型只做了三房，例如广州雅居乐和华南碧桂园。

相比之下，番禺下半年入市的新盘户型设计更符合现在的购房需求。

比如龙湖御湖境，产品定位很清晰，主打四房户型，而且都是纯正的四房，户型面积分别有115㎡、125㎡、143㎡和190㎡。

左右滑动查看户型图

以最小的115㎡户型为例，赠送了很多的面积，使用率据说做到了95%，空间感可以媲美一些130多㎡的户型。

当然，这只是宣传说辞，具体还要等样板房出来，才能看到实际的空间做成什么样。

不过可以肯定的是，龙湖御湖境的出现，给了想在番禺买房的改善型买家一个很好的选择。

你觉得番禺的房子值得买吗？欢迎加房叔微信入群讨论。