太原豪宅别墅三十年——浅析别墅类产品的迭代！【太原楼评】

太原的别墅豪宅市场，在沉寂了很久之后，如今似乎有一些新芽萌发。放眼太原，标榜是豪宅的项目很多，一个城市豪宅在市场的容量大概仅有1%具有这种“标签”！

尽管如今在城市的规划发展中，别墅在供应上受到一定的抑制，作为稀缺产品其价格长期处于稳定状态，普遍是城市住宅均价的1.5倍左右，并且不断有新品出现。

但是这类产品数量有限，并非批量生产往往和其他产品广而告之的营销手段不同，很多是藏匿于市，除了少数人能定向的了解，大部分项目的情况并不为普通人所了解。

太原别墅豪宅的发展阶段

（一）1.0别墅豪宅阶段

2010年之前，以本土房企为豪宅代表做开发阶段，集中在城市核心区和城市外延线，如佳地花园，丽华苑，华宇绿洲，五龙湾阳光海岸，长岛国际，东龙壹湾等，其建筑风格有典型的时代感——红黄配！产品力相对一般。

（二）2.0别墅豪宅阶段

2011-2015年的新豪宅，大平层逆转市场需求，如星河湾，恒大华府，摩天石，同时长风东街开启了低密别墅窗口期：盛高山鼎，复地东山国际，绿地半山国际，得一理想国，颐和天成等。崇洋属性重，地中海的法式，西班牙，美式等风格偏重！

（二）3.0别墅豪宅阶段

2016年以后，豪宅呈现了分化，大平层产品集中于核心区域，低密逐步拓展到城市新区，如太原碧桂园，富力山，阳光城翡丽湾/花满墅，晋阳府，万科紫院，万科太原小镇，绿城官山园著，东景庭院，中国铁建花语堂等，风格逐步中式化！

太原别墅豪宅的产品迭代

九十年代港资房企在小马投资开发了——韶曦别墅，开启了太原的别墅豪宅时代！

1.0时代，佳地，丽华苑，华宇，长岛国际等采用兼容策略，少量布局别墅，大量为高层，这类别墅产品往往是联排或独栋面积偏大，缺乏建筑特色，居住舒适型并非最佳。

1.0时代的别墅确实在红白灰的色调中，有那么一点“乡村”气息，不够上牌面。于是2.0时代出现地中海风的盛高山鼎庄园，法式复地东山国际，英伦绿地半山国际等。

在组配结构上，譬如北美风格的颐和天成，五龙湾阳光海岸，法式风格得一理想国就成为主力，适度增加一些小高层建筑，并开始有向下兼容叠拼的趋势！

3.0时代，2015年后，太原开启城改元年后，西山绿城官山园著，东山东景庭院，北城的国信山水间，南城的阳光城花满墅，城央的花语堂成为当下别墅类产品的新代表！

（一）城央别墅花语堂

城区内的别墅，借鉴江南传统民居布局特点，融合传统建筑的技艺，将江南古典意境与现代人居元素相融合，打造280-350㎡江南合院。

但是整个地块也才145亩，纯合院区域也就是五十亩左右，而且价格小贵，每套均是千万级，有个五六千万的实力，其实完全可以买个地块自己搞开发了。

（二）东山别墅东景庭院

东景庭院处于东山双塔公园南侧，位置上是不错的，交通也算的上便利。占地101亩，总建面约15万方，但是条形地块，局限了社区内的聚合景观的呈现，对品质有所降低！

百亩内24栋建筑，分了两个区域，虽然容积率1. 2，建筑密度和多单元拼接建筑设计有一种混搭的感觉，在居住私密感和舒适度存在一定的折损，南区主力在188-208㎡。

（三）西山别墅绿城官山园著

绿城官山园著，位于南中环与西外环交叉处，东眺长风商务区，南邻晋阳湖，500亩浅山院落，200亩山体绿化，容积率约0.8，基础条件优势较为明显。

其次，在绿城的加持下，项目产品具备了多样化，既有独门独户的纯院落住宅，也有叠拼类，中式合院类，现代合院类等不同风格，面积跨度也从140-500㎡之间。

（四）北城别墅国信山水间

山水间，正如其名。在这里，触手可及的实际感受，一切院居理想在此可实现。133-260㎡山畔庭院，附带42-248㎡院落，属于太原城郊生态氧吧式居住空间。

国信山水间位于崛围山山麓东南侧，国信城郊森林公园之中。临近三给片区，南侧就是柴化路及金桥北街。新中式建筑风格，大规模别墅群用地近1000亩，容积率约0.7。

（五）南城别墅阳光城花满墅

阳光城花满墅紧邻滨河西路，占地600多亩别墅区，打造法式叠拼别墅约140-170㎡！

太原别墅市场产品趋势小结：

太原的楼市成交结构中，呈现两头重中间轻的趋势！

其中刚需产品没啥太多的研究，户型大同小异，产品段极为相似，外观也是同质化严重，一切都是那么相似，大概就是小区入户的牌匾写的不同吧。

另一个领域，太原豪宅市场。其中千亩豪宅既有星河湾产品为大平层这种，也有像国信山水间这种纯别墅的发展路线，规模项目必然要别出心裁，各有奇招。

伴随消费力的升级，预算在300万门槛以上的购房人群在成长。有天有地有院子的住所，是普遍中国人的认同的最高居住境界，无院不成居的执念，唯有别墅级的住所。

太原由于长期处于城改进程，容积率普遍较高，低密型产品始终处于缺配的状态，缺失的终究会补上，城市叠拼有机会成为新豪宅的理想之选，其价值也将会形成广泛认可。

由于开发限高的影响，叠拼类产品基本以4-6层为主，而常见的是二层上下叠拼和上中下叠拼，当然也有三层上下叠拼型的产品，这种产品的体验感会更舒适一些。

楼评君认为，豪宅类别墅市场，往往是时代性产物，其消费属性表现更高，但伴随产品的更迭和演变，区位的弱化，产品的增强是发展的趋势，而新中产将会是主力消费群。

其次，别墅类产品普遍是毛坯交付，这对于很多入门级购房者并不友好，高赠送率的别墅类产品往往是200㎡的房，300㎡的装修空间，除了房价，装修成为一道重要门槛。据了解，国信山水间近期推出了赠送装修的政策。

城市，人，居住，是一个永恒不变的话题，现代化的城市高楼林立，嘈杂和喧嚣，人们开始追逐居住环境的多元化。而中国人的故事里，永远缺不了对院居生活的向往。

别墅搞精装，其实也是一个行业内的挑战，毕竟别墅的真正释义是居住更有品质、更舒适、是从审美、健康、质量、品质、体验多维度实现提升到美好生活的进阶。

正如阿姆斯特朗的那句话：对单个别墅项目的一小步，对行业的一大步，期待太原的别墅类市场不断迭代，不断升级。

如今在太原楼市中，别墅价格已经“平民化”，在和城市大平层的总价较量中，城市的新中产阶层完全可以接受，不再是门槛无法触及的“奢侈品”存在，尤其是城郊类别墅，二三百万就能已经达到了入住，算起来从空间上，这类产品的更有竞争力。

楼评君认为，别墅的居住可增进家庭成员间的感情，满足三代、四代同堂的情况。中国的家庭关系逐步脆弱，亲情关系常常因为时空的阻隔而变得疏远。回归家庭原生态，注重传统家庭观念，重塑我们的家庭文化的前提、治家之道——回归多代同堂。